Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Triệu Sơn
a. Ưu điểm
So với những ngân hàng khác thì thực sự NHNo&PTNT Triệu Sơn đã có những quyết định đúng đắn khi nhận ra được vai trò quan trọng của tổ thẩm định tài sản bảo đảm, mặc dù nó chưa thực sự chặt chẽ nhưng nó cũng có được một số ưu điểm nổi bật sau:
- Chi nhánh ngân hàng No&PTNT Triệu Sơn đã xác định được mục tiêu của việc định giá BĐS thế chấp là phải sát với giá thị trường chính vì vậy mà giá trị của BĐS được định giá được tham khảo thêm với các BĐS khác đã giao dịch trên thị trường.
- Tất cả các yếu tố quan trọng liên quan đến BĐS cần được định giá đặc biệt là yếu tố pháp lý được các cán bộ phòng thẩm định rất coi trọng. Các yếu tố này ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS cũng như yếu tố rủi ro của ngân hàng cho nên sự kiểm sát chặt chẽ của các cán bộ thẩm định đã cho thấy sự quan tâm đến vấn đề định giá BĐS thế chấp
- Trong những trường hợp BĐS khó xác định về giá trị, ngân hàng cũng quyết định sử dụng đến giá của các nhà thẩm định giá chuyên nghiệp làm giá trị tham khảo.
- Đạo đức nghề nghiệp của nhân viên định giá được đề cao. Trong quy trình tín dụng của Chi nhánh ngân hàng No&PTNT Triệu Sơn quy định thì trong quá trình đi thực địa tại BĐS, sau khi báo cáo kết quả sẽ có cán bộ được cử đi tái thẩm định lại hồ sơ trước khi phê duyệt để tránh việc móc ngoặc giữa người định giá và khách hàng nhằm nâng cao giá trị thực của BĐS. Việc thực hiện định giá BĐS là hoàn toàn độc lập, theo nguyên tắc cán bộ thẩm định không được biết số tiền mà khách hàng muốn vay.
xác định giá trị BĐS, những phương pháp này thường không quá khó. Những phươngpháp chủ yếu được vận dụng là phương pháp so sánh (dùng cho định giá đất) và phương pháp chi phí (dùng cho định giá công trình trên đất).
- Trong biên bản định giá và báo cáo định giá quy định đầy đủ những yếu tố cần thiết về BĐS mục tiêu cho việc xác định giá trị: miêu tả vị trí, hiện trạng sử sụng, khả năng chuyển nhượng trên thị trường...
Nhưng bên cạnh những ưu điểm mà phòng thẩm định tài sản đảm bảo đã thực hiện tốt về phương pháp định giá, cũng không thể tránh khỏi những khuyết điểm có thể mắc phải.
b. Nhược điểm
- Trong tiêu chuẩn thẩm định giá cũng như trong lý thuyết chung về định giá đều đề cập đến nguyên tắc cao nhất tốt nhất khi tiến hành định giá, tuy nhiên
trong thực tế thì hầu như ít được đề cập theo đúng tầm quan trọng của nó. Nó chỉ
được biết đền trong tư tưởng cũng như phương hướng chỉ đạo của ngân hàng.
- Số lượng BĐS để thực hiện so sánh là rất ít và hầu như không có việc điều chỉnh chúng từ BĐS so sánh về BĐS mục tiêu, hiệu quả việc định giá là không cao.
- Giá trị mà cán bộ thẩm định ước tính về BĐS là thực sự không sát với giá trị thị trường, cái giá đó nó còn mang nhiều yếu tố chủ quan của cán bộ thẩm định.
- Cách thức định giá một bất động sản là thiếu tính cạnh tranh: Vì mỗi cán bộ thẩm định phải chịu trách nhiệm cá nhân về tài sản bảo đảm do mình thẩm định, cộng với những hiểu biết về tài sản còn hạn chế, cho nên khi định giá tài sản cán bộ thẩm định luôn mang một tâm lý phải hạ thấp giá trị của tài sản đến mức có thể cho an toàn.
Như vậy, giá trị của bảo đảm tín dụng sau khi thẩm định thấp hơn so với giá trị thực của tài sản, gây tâm lý khó chịu, và thiệt thòi cho khách hàng.
Cũng vì điều này đôi khi ngân hàng bỏ lỡ những khách hoạt động tốt thực sự.
- Việc định giá BĐS hình thành sau vốn vay dựa vào chi phí xây dựng, hay nhà thầu xây dựng bán cho khách hàng là hoàn toàn không hợp lý, bởi vì:
+ Sau khi BĐS hình thành thì cũng phải mất một khoảng thời gian sau mới có thể biết chủ sở hữu có khả năng thực hiện nghĩa vụ trả nợ hay không, điều này cũng ảnh huởng đến giá trị của ngôi nhà.
+ Khi mà BĐS hình thành thì có thể dùng vào hoạt động sinh lợi cho chủ sở
hữu nó nhu: khách sạn, nhà hàng... thì liệu việc xác định giá trị BĐS có hợp lý không khi xác định nhu trên. Nó hoàn toàn không hợp lý vì giá trị tài sản là số tiền uớc tính mà BĐS có thể mang lại cho chủ sở hữu trong tuơng lai.
- Sử dụng phuơng pháp chi phí để uớc tính nhu nhau các ngôi nhà là không đuợc, vì mỗi ngôi nhà có một mục đích sử dụng riêng tuỳ vào từng chủ sở hữu; nhu ngôi nhà đuợc dùng để ở, có cái đuợc cho thuê.. .Mặt khác yếu tố thiết kế của BĐS cũng không đuợc coi trọng trong quá trình định giá, chính vì vậy giá trị của ngôi nhà thuờng đuợc uớc tính thấp hơn giá thực tế, ảnh huởng đến lợi ích của khách hàng.
- Giá trị mà BĐS mục tiêu đuợc uớc tính lại thấp hơn giá thị truờng, sau đó tỉ lệ cho vay lại tối đa chỉ là 75% so với giá trị BĐS đảm bảo đã đuợc định giá. Nhu vậy khách hàng đuợc cho vay với mức không cao, dẫn đến khả năng cạnh tranh của ngân hàng trên thị truờng sẽ bị sụt giảm.
- Trong biên bản định giá mà cán bộ thẩm định đua ra không nói rõ cụ thể mức giá tham khảo ở thị truờng là từ những nguồn thông tin nào, do đó là rất khó quản lý đối với cấp có thẩm quyền trong ngân hàng.
c. Nguyên nhân của những ưu và nhược điểm trong công tác định giá tại
Chi nhánh ngân hàng No&PTNT Triệu Sơn.
- Đối với những công việc đã làm đuợc do một số lý do sau:
giá tài sản đảm bảo trong hoạt động tín dụng của Ngân hàng. Nên đã ban hành những quy chế, trình tự thủ tục, chức năng nhiệm vụ của công tác thẩm định tài sản bảo đảm tại Ngân hàng một cách cụ thể, tỉ mỉ.
+ Do chi nhánh có một đội ngũ cán bộ thực hiện thẩm định trẻ nhiệt tình và năng động, dễ thích ứng với công việc
+ Nhà nước ban hành khung giá đất và đơn giá mét vuông xây dựng điều đó là cơ sở để ngân hàng dựa vào để thực hiện công việc thẩm định giá của mình, đó là giá trị của mảnh đất trống không khi nào có giá trị lại thấp hơn hoặc bằng khung giá đất.
+ Thị trường BĐS đang ngày càng hoàn thiện hơn, mặt khác Nhà nước cũng có những đường lối chính sách về quản lý đất đai rõ ràng hơn.
+ Từng bước hoàn thiện chính sách về định giá tài sản bảo đảm tiền vay trong từng giai đoạn.
- Nguyên nhân của những nhược điểm.
+Chưa có một đội ngũ cán bộ thực sự chuyên sâu về lĩnh vực thẩm định này.
+ Việc thực hiện xác định giá trị cho BĐS còn mang nhiều yếu tố chủ quan do không đủ kinh phí hoạt động. Nếu đúng theo quy định thì khi tìm thông tin so sánh phải lựa chọn từ 3-6 BĐS so sánh những thực tế nếu làm vậy thì chi phí bỏ ra là rất lớn.
+ Chưa có hệ thống cơ sở dữ liệu về những thông tin BĐS so sánh đã thu thập được trên thị trường. Chính điều này gây ra khó khăn trong việc xác định giá trị tham khảo cho BĐS mục tiêu một cách nhanh nhất.
+ Các phương pháp định giá được quy định chưa đầy đủ đặc biệt là những điều kiện áp dụng của các phương pháp. Dẫn đến việc dập khuôn công thức tính cũng như đơn giá cho mọi công trình trên đất.
+ Tổ thẩm định chỉ là một khâu nhỏ trong quy trình tín dụng của chi nhánh.
tổ thẩm định trong hoạt động cạnh tranh.
+ Tuy việc đinh giá BĐS đã được công nhận trong các bộ luật do nhà nước ban hành như: giá đất do UBND tỉnh Thanh Hoá ban hành vào ngày 01/01 hàng năm thấp hơn rất nhiều so với giá trị thực tế trên thị trường. Nếu ngân hàng áp dụng giá này cho việc định giá BĐS thì sẽ gây thiệtthòi cho khách hàng cũng như làm giảm khả năng cạnh tranh của ngân hàng so với các ngân hàng khác.
+ Sự biến động của thị trường BĐS: như ta đã biết thị trường BĐS nước ta mới hình thành và vẫn đang trong giai đoạn hoàn thiện, hơn nữa sự biến động trong thị trường BĐS là không ngừng thể hiện trong sự biến động về cung cầu, sự gia tăng giá cả.. .dẫn đến việc dự báo cũng như thu thập thông tin về giao dịch BĐS là rất khó khăn và thiếu chính xác.
+ Xuất phát từ khách hàng: sự không hợp tác của khách hàng, thông báo thông tin sai lệch không đúng sự thực, giấy tờ giả mạo. dẫn đến người định giá gặp khó khăn trong việc xác định tính chính xác, hợp lệ của BĐS.
+ Những tài liệu tham khảo về định giá BĐS nói chũng cũng như định giá BĐS phục vụ cho mục đích thế chấp nói riêng là rất ít.
Kết luận chương: Qua những vấn đề mà tác giả nghiên cứu ở trên, đã cho thấy việc áp dụng lý luận phương pháp định giá vào thực tiễn không phải là công việc dễ dàng. Để áp dụng phương pháp nào đi chăng nữa thì nó cũng phải phù hợp với các nguyên tắc đinh giá, phù hợp với nội dung của từng phương pháp, có thể trong trường hợp này thì phương pháp này mang đến một mức giá cho BĐS bảo đảm hợp lý, nhưng ở điều kiện khác thì phương pháp khác lại hợp lý hơn. Không có một phương pháp nào chính thống cho mọi trường hợp, hoàn cảnh.. .mà chỉ có phương pháp hợp lý và phương pháp bổ trợ phương pháp hợp lý mà thôi.
CHƯƠNG 3 :GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN CHI NHÁNH TRIỆU SƠN, THANH HOÁ