7. Kết cấu của luận văn:
1.1.2. Khái niệm, đặc diểm và phân loại thị trường bất
động sản
1.1.2.1. Khái niệm thị trường bất động sản
Trước khi đi vào phân tích khái niệm thị trường BĐS, trước hết, chúng ta phải
hiểu được khái niệm thị trường.
Thị trường và kinh tế thị trường là những vấn đề phức tạp. Từ những nghiên
cứu sơ lược, cổ xưa cho đến những nghiên cứu quy mô khoa học ngày nay, phạm
trù thị trường luôn được đưa thêm những nội dung mới. Tuỳ từng điều kiện và giác
độ nghiên cứu mà người ta đưa ra các khái niệm thị trường khác nhau.
Khái niệm cổ điển cho rằng: thị trường là lĩnh vực trao đổi trên đó các chủ thể
kinh tế tác động với nhau nhằm xác định giá cả và sản lượng hàng hóa. Theo khái
niệm này người ta đã đồng nhất thị trường với chợ và những địa điểm mua bán hàng
hoá cụ thể.
Khái niệm hiện đại về thị trường thì có rất nhiều. Tùy theo góc độ tiếp cận mà
người ta đưa ra các khái niệm thị trường khác nhau. Một số ví dụ về khái niệm thị
trường như sau: “1) thị trường là nơi chuyển giao quyền sở hữu sản phẩm, dịch vụ
hoặc tiền tệ, nhằm thỏa mãn nhu cầu của hai bên cung và cầu về một loại sản phẩm
nhất định theo các thông lệ hiện hành, từ đó xác định rõ số lượng và giá cả cần thiết
của sản phẩm, dịch vụ. Thực chất, thị trường là tổng thể các khách hàng tiềm năng
cùng có một yêu cầu cụ thể nhưng chưa được đáp ứng và có khả năng tham gia trao
đổi để thỏa mãn nhu cầu đó. 2) Theo marketing, thị trường bao gồm tất cả khách
hàng hiện có và tiềm năng có cùng một nhu cầu hay mong muốn cụ thể, có khả
năng và sẵn sàng tham gia trao đổi để thỏa mãn nhu cầu hoặc mong muốn đó. 3) Thị
trường là một tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau, dẫn
đến khả năng trao đổi. 4) Thị trường là nơi diễn ra các hoạt động mua và bán một
thứ hàng hóa nhất định nào đó. Với nghĩa này, có thị trường gạo, thị trường cà phê,
thị trường chứng khoán, thị trường vốn, v.v... Cũng có một nghĩa hẹp khác của thị
trường là một nơi nhất định nào đó, tại đó diễn ra các hoạt động mua bán hàng hóa
và dịch vụ. Với nghĩa này, có thị trường Hà Nội, thị trường miền Trung.” (Wikipedia)
12
Còn trong kinh tế học, thị trường được hiểu rộng hơn, là nơi có các quan hệ
mua bán hàng hóa, dịch vụ giữa vô số những người bán và người mua có quan hệ
cạnh tranh với nhau, bất kể là ở địa điểm nào, thời gian nào. Thị trường trong kinh
tế học được chia thành ba loại: thị trường hàng hóa - dịch vụ (còn gọi là thị trường
sản lượng), thị trường lao động, và thị trường tiền tệ.
BĐS khác với các hàng hoá khác ở chỗ chúng không chỉ được mua bán mà
còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sử dụng, và các dịch vụ liên quan đến BĐS như định giá, tư vấn, môi giới,
quản lý sàn...
Dựa trên các phân tích lí luận nêu trên, các chuyên gia kinh tế cũng như các
nhà nghiên cứu về BĐS trong nước cũng như quốc tế đã đưa ra một số khái niệm về
thị trường BĐS. Trong đó, dưới góc độ nghiên cứu của luận văn này, tác giả sẽ sử
dụng khái niệm sau đây về BĐS: “BĐS là loại hàng hóa đặc biệt, tuy không thể di
chuyển nhưng có thể mang lại lợi ích cho chủ sở hữu, do đó làm nảy sinh hoạt động
giao dịch. Thị trường BĐS là nơi tiến hành các giao dịch về BĐS, mang tính khu
vực và biến động theo thời gian. Vì vậy, thị trường BĐS là tổng hòa các giao dịch
BĐS đạt được tại một khu vực địa lý nhất định trong thời điểm nhất định.” (Nguyễn
Thanh Trà, 2004)
1.1.2.2. Đặc điểm của thị trường bất động sản
Như đã phân tích bên trên, do hàng hóa BĐS là hàng hóa đặc biệt, nên thị
trường BĐS cũng có những đặc điểm đặc biệt như sau:
Thứ nhất, tính cách biệt giữa hàng hóa với địa điểm giao dịch: Đối với hàng
hóa thông thường, địa điểm giao dịch thường là ở nơi hiện diện của hàng hóa giao
dịch, còn đối với hàng hóa BĐS, địa điểm giao dịch lại cách biệt với hàng hóa BĐS
giao dịch. Đó là do đặc điểm của hàng hóa BĐS có vị trí cố định, không thể di dời
được. Do vậy, hoạt động giao dịch BĐS thường được tiến hành trên các chợ hàng
hóa BĐS ảo. Các chợ này rất đa dạng, có thể là các trung tâm giao dịch lớn (chợ địa
ốc) cũng có thể là một địa điểm nhỏ hẹp với các vật dụng đơn sơ tối thiểu, cũng có
thể tại nhà riêng, tại nhà hàng, quán nước, qua mạng internet...đều tạo nên chợ giao
13
dịch BĐS. Tuy nhiên, việc đàm phán trên chợ giao dịch BĐS này chỉ là bước đầu
tiên trong một giao dịch BĐS. Bước thứ hai là kiểm tra thực địa để kiểm chứng tính
chính xác và toàn diện về các thông tin liên quan đến hàng hóa BĐS. Bước thứ ba,
do hàng hóa BĐS thường có giá trị lớn, và cũng do chịu sự điều chỉnh của pháp luật,
giao dịch mua bán chỉ được coi là hoàn tất khi hai đối tượng tham gia vào giao dịch
hoàn tất thủ tục pháp lý chuyển nhượng quyền sở hữu của hàng hóa BĐS.
Thứ hai, thị trường BĐS thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích
chứa đựng trong BĐS. Đặc điểm này do đặc điểm của đất đai quy định. Đặc điểm
của đất đai là không hao mòn hay không mất đi (trừ các trường hợp đặc biệt) và
người có quyền sở hữu hay có quyền sử dụng đất đai không sử dụng đất đai như các
hàng hóa khác. Điều mà họ mong muốn là các quyền hay các lợi ích do đất đai mang lại. Do đó, khi xem xét giá cả đất đai, không thể xác định giá trị của nó như
xác định giá trị của các hàng hóa thông thường mà phải xác định dựa trên khả năng
sinh lợi của đất đai và khả năng sinh lợi của vốn đầu tư vào đất đai.
Thứ ba, thị trường BĐS mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc. BĐS có đặc
điểm là không thể di dời được, gắn liền với các điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội
của từng vùng, từng khu vực. Do đó, cung và cầu BĐS ở các vùng, các khu vực rất
phong phú và đa dạng, từ số lượng, kiểu cách, mẫu mã, chất lượng đến quy mô và
trình độ phát triển. Mặt khác, BĐS còn có đặc điểm là phụ thuộc vào tâm lý, tập
quán, thị hiếu, do đó, mỗi vùng, mỗi khu vực cùng có những đặc trưng riêng về cung và cầu BĐS. Người ta không thể di dời BĐS từ nơi này sang nơi khác, cũng
như không thể di chuyển tâm lý, tập quán thị hiếu từ vùng này, khu vực này sang
vùng khác, do đó, thị trường BĐS mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc. Thực tế
cho thấy, thị trường BĐS ở các đô thị, các vùng đang trong quá trình đô thị hóa, ở
các trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa, du lịch...thường sẽ sôi động hơn so với
các vùng khác.
Từ đặc điểm này cho thấy sự biến động các quan hệ giao dịch BĐS thường chỉ
diễn ra ở từng vùng, quan hệ cung cầu giá cả BĐS chỉ ảnh hưởng trong một vùng,
một khu vực nhất định, ít có ảnh hưởng hoặc ảnh hưởng rất chậm đến thị trường
BĐS của các vùng, các khu vực khác. Đồng thời, nghiên cứu thị trường BĐS phải
14
nhiên,
kinh tế, chính trị, xã hội của vùng, của khu vực. Không thể lấy quan hệ cung cầu
hay giá cả BĐS của vùng này, khu vực này áp dụng cho vùng khác, khu vực khác.
Thứ tư, thị trường BĐS là thị trường không hoàn hảo. Sở dĩ như vậy là do các
thông tin về hàng hóa BĐS và thị trường BĐS không đầy đủ và phổ biến rộng rãi
như các loại hàng hóa khác. Sự so sánh giữa các BĐS cùng loại khó chính xác vì
các tiêu chí đánh giá BĐS như kết cấu công trình, chất lượng công trình, vẻ đẹp
kiến trúc, vị trí địa lý...đều được đo lường một cách tương đối, không chính xác
như đối với các hàng hóa khác. Ngoài ra, BĐS mang tính vùng và khu vực, chúng
không liền kề nhau và không phải bao giờ cũng tìm được BĐS cùng loại để so sánh
cạnh tranh một cách đầy đủ. Hơn nữa, số lượng người tham gia cung và cầu về mỗi
loại BĐS đều có số lượng nhỏ, không đảm bảo tiêu chí cho cạnh tranh hoàn hảo.
Đặc điểm này dẫn đến các vấn đề sau:
- Giá cả BĐS không hoàn toàn là giá cả cạnh tranh hoàn hảo, trong nhiều trường hợp là giá sản phẩm đơn chiếc, do đó, người bán có lợi thế độc
- Lợi thế độc quyền của người cung đặc biệt cao trong trường hợp cầu về BĐS
tăng. Do đó, giá cả BĐS sẽ được đẩy lên cao tạo nên những cơn sốt về giá. Thị
trường BĐS càng sôi động, càng dễ tạo nên các cơn sốt giá của BĐS.
Thứ năm, cung về BĐS phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả
BĐS. Đối với các hàng hóa thông thường, quan hệ cung cầu và giá cả thường diễn
ra theo quy luật chung là: khi cầu tăng đẩy giá tăng lên sẽ kích thích tăng cung cân
bằng với cầu và kéo giá quay trở lại mức cân bằng. Tuy nhiên, đối với hàng hóa
BĐS, khi cầu tăng, cung BĐS không thể phản ứng tăng nhanh như các loại hàng
hóa khác. Đó là do đặc điểm của BĐS cần có thời gian để tạo ra chúng. Thường thì
để xây dựng các công trình cần phải có thời gian tìm hiểu mọi thông tin về đất đai,
làm thủ tục chuyển nhượng, xin phép xây dựng, thiết kế, thi công.
Sự phản ứng của cung không kịp cầu sẽ dẫn đến sự biến động của giá cả theo
hướng tăng lên, hình thành những cơn sốt giá BĐS. Chính vị vậy hoạt động của thị
trường BĐS rất cần có sự quản lý điều tiết của Nhà nước và cũng phụ thuộc vào sự
kiểm soát của Nhà nước bằng cách can thiệp nhằm điều chỉnh quan hệ cung cầu về
BĐS, đặc biệt là có các giải pháp để bình ổn thị trường BĐS, hạn chế và kiểm soát
sự gia tăng của cầu về BĐS không cho mục đích tiêu dùng (như nạn đầu cơ sinh ra
cầu giả tạo).
Thứ sáu, thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật. BĐS là loại tài
sản có giá trị lớn, do đó, việc quản lý của Nhà nước đối với chúng bằng pháp luật là
cơ sở để bảm đảm an toàn cho các giao dịch BĐS. Mọi BĐS đều được Nhà nước
quản lý như đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng, cũng như
các biến động của chúng. Mọi giao dịch BĐS phải có sự giám sát của Nhà nước,
đặc biệt trong khâu đăng ký pháp lý. Sự tham gia của Nhà nước vào thị trường BĐS
thông qua yếu tố pháp luật sẽ làm cho thị trường BĐS ổn định hơn và an toàn hơn.
BĐS được đăng ký pháp lý theo đúng pháp luật sẽ có giá trị hơn, chúng được tham
gia vào tất cả các giao dịch, mua bán, chuyển nhượng, trao đổi, cho thuê, thế chấp,
góp vốn liên doanh, cổ phần...Hơn nữa, thông qua kiểm soát thị trường BĐS, Nhà
nước tăng được nguồn thu ngân sách từ thuế đối với các giao dịch BĐS.
Thứ bảy, thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn. Đặc điểm này bắt nguồn từ đặc điểm của BĐS là có giá trị lớn, do đó, mọi gíao dịch đầu
tư kinh doanh BĐS đòi hỏi một lượng vốn lớn. Lượng vốn này phải được huy động
từ thị trường vốn. Thực tế cho thấy nếu không có một thị trường vốn phát triển lành
mạnh và ổn định thị trường BĐS cũng không thể phát triển lành mạnh và ổn định
được. Những khủng hoảng tài chính trên thế giới đều dẫn đến sự khủng hoảng của
thị trường BĐS. Khi BĐS sụt giá nhanh sẽ dẫn đến sự gia tăng các khoản nợ khó
đòi, vì thế có thể kéo theo các tổ chức tài chính tín dụng vào vòng xoáy của cơn
khủng hoảng.
1.1.2.3. Phân loại thị trường bất động sản
Nhìn lại phần bên trên, ta có thể thấy có rất nhiều cách tiếp cận khi phân tích
khái niệm về BĐS và thị trường BĐS; do vậy, dựa trên nhứng tiêu chí khác nhau, ta
cũng có rất nhiều cách phân loại thị trường BĐS.
a/ Căn cứ theo loại hàng hóa BĐS trên thị trường:
16
nghiệp)
* Thị trường công trình thương nghiệp (trụ sở, văn phòng, khách sạn, trung
tâm thương mại, cửa hàng...) và công trình công cộng (giao thông, thuỷ lợi, y tế,
văn hoá...)
* Thị trường công trình công nghiệp (nhà xưởng, mặt bằng sản xuất, khu công
nghiệp, khu chế xuất...) * Thị trường nhà ở
* Thị trường công trình đặc biệt có hàng hoá BĐS là các BĐS phi vật thể được
coi như tài nguyên khai thác được (kinh doanh du lịch, v.v..) như di sản văn hoá, di
tích lịch sử, v.v..
b/ Căn cứ theo tính chất giao dịch:
* Thị trường mua bán chuyển nhượng BĐS
* Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất
* Thị trường cho thuê BĐS
* Thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS
* Thị trường dịch vụ BĐS: bao gồm các hoạt động dịch vụ môi giới BĐS, tư
vấn BĐS, thông tin BĐS, định giá BĐS, bảo trì bảo dưỡng BĐS v.v..
c/ Căn cứ theo thứ tự thời gian BĐS tham gia thị trường:
+ Thị trường cấp 1: thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử
dụng đất (còn gọi là thị trường BĐS sơ cấp).
+ Thị trường cấp 2: Thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê.
+ Thị trường cấp 3: Thị trường bán hoặc cho thuê lại các công trình đã được
mua hoặc thuê.
Mặc dù có rất nhiều cách tiếp cận vấn đề khác nhau như đã nêu trên, sau khi
tổng hợp các kết quả nghiên cứu và các nhận định của các nhà khoa học, có thể
phân loại thị trường BĐS theo tính chất cơ bản nhất là thành hai nhóm, thị trường
17
BĐS sơ cấp và thị trường BĐS thứ cấp. Thị trường sơ cấp được hình thành khi nhà
nước giao hoặc cho thuê đất. Chủ thể tham gia thị trường này là Nhà nước (đại diện
chủ sở hữu) với nhà đầu tư hoặc người có nhu cầu sử dụng đất. Giai đoạn từ sau khi
nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất tiến hành đầu tư tạo ra giá trị gia tăng
cho hàng hóa BĐS (xác lập quyền sở hữu hoặc sử dụng, xây dựng cơ sở hạ tầng,
công trình kiến trúc,...), sau đó tiến hành các giao dịch về hàng hoá BĐS như mua
bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, bảo hiểm... Giai đoạn này gọi là thị trường
thứ cấp.