7. Kết cấu của luận văn:
1.1.3. Vai trò của bất động sản đối với phát triển kinh tế
kinh tế
Hàng hoá BĐS có liên quan trực tiếp tới tích luỹ tài sản cố định, trở thành yếu
tố đầu vào quan trọng trong hầu hết các ngành sản xuất kinh doanh. So với tích luỹ
tài sản lưu động thì tích luỹ tài sản cố định (trong đó BĐS chiếm tỷ trọng chủ yếu)
thường lớn gấp từ 7-9 lần. Việc khai thác hiệu quả thị trường BĐS sẽ tạo điều kiện
thuận lợi không chỉ cho các nhà kinh doanh BĐS mà còn cả với các tổ chức sử dụng
hàng hoá BĐS vào hoạt động sản xuất kinh doanh.
- Thị trường BĐS là yếu tố hàng đầu tác động đến quyết định tăng giảm tích
luỹ của nền kinh tế.
Tuỳ theo quy mô và trình độ phát triển, các nền kinh tế thị trường trên thế giới
đều rất quan tâm đến tổng tích luỹ và tiêu dùng của nền kinh tế. Ở mức thấp tổng
tích luỹ thường chiếm tỷ trọng 10-20% GDP (tổng sản phẩm quốc nội); ở mức cao
tỷ trọng này chiếm 30-40% GDP.
Tài sản cố định bao gồm nhiều loại nhưng tài sản BĐS thường chiếm đa phần,
thường trên 60% tổng tích luỹ tài sản cố định. Tài sản BĐS với tư cách là hàng hoá
lưu thông trên thị trường đã trực tiếp trở thành một trong những thành tố quan trọng
của GDP. Quy mô của thành tố này đối với những nền kinh tế có tỷ trọng tích luỹ
thấp cũng chiếm tới 5-10% GDP, đối với những nền kinh tế có tỷ lệ tích luỹ cao có
thể chiếm tới 15-20% GDP
18
Với quy mô đó, thị trường BĐS nóng lên sẽ làm cho nền kinh tế có tốc độ tăng
trưởng kinh tế cao hơn so với bình thường, và khi nguội đi sẽ làm cho tăng trưởng
giảm đi.
- Động thái phát triển của thị trường BĐS tác động đến nhiều loại thị trường
trong nền kinh tế.
Do các quan hệ liên đới nhân quả, thị trường BĐS ngoài sự vận hành của chính mình thì thị trường này còn tác động vào nhiều thị trường
khác.
là
hai loại thị trường cung cấp sản phẩm đầu vào cho nhu cầu xây dựng công trình nhà
ở, cửa hàng, trung tâm thương mại khách sạn, các khu nghỉ mát, nghỉ dưỡng, nhà
máy, khu công nghiệp, khu chế xuất,...Trên thực tế nhiều công trình chi tiêu cho
vật liệu xây dựng lớn hơn cho thiết bị máy móc (như công trình nhà chung cư); ngược lại có những công trình thì chi cho thiết bị máy móc nhiều hơn cho vật liệu
xây dựng (như công trình nhà máy điện). Dù có sự khác biệt đó tất cả các chi phí về
vật liệu xây dựng, máy móc thiết bị đều nhập lại với các chi phí khác trong quá trình tạo lập tài sản BĐS để hình thành tổng chi phí (giá thành) của tài sản đó. Khi
tài sản BĐS được trao đổi, mua bán trên thị trường thì giá cả các bên nhất trí xác
định có thể cao hơn hoặc thấp hơn giá thành đó.
- Thị trường BĐS tác động liên thông tới thị trường lao động
Thị trường BĐS trực tiếp tác động vào thị trường lao động và ngược lại. Việc
sử dụng đất trong trồng trọt chăn nuôi, xây dựng các tài sản BĐS trên đất thì luôn
đòi hỏi phải huy động nguồn lực tham gia. Khi bên cầu của thị trường BĐS tăng lên
thì việc tăng cung hàng hoá BĐS sẽ trông chờ phần quan trọng vào việc tạo lập
thêm hàng hoá BĐS mới. Điều này tạo ra triển vọng tạo thêm nhiều chỗ làm mới để
thu hút lao động xã hội. Ngược lại khi cung vượt quá cầu trên thị trường BĐS thì
việc cắt giảm nhân công cũng khó tránh khỏi, tạo ra hàng loạt vấn đề kinh tế, xã hội,
chính trị phải giải quyết
- Thị trường BĐS tác động đến thị trường tài chính tiền tệ 19
Tác động của thị trường BĐS còn tác động rất mạnh đến thị trường tài chính
tiền tệ. Trên thực tế khi lãi suất tiền gửi thấp đáng kể so với lợi nhuận có thể thu
được từ hoạt động kinh doanh BĐS thì nhiều nhà đầu tư sẵn sàng không gửi tiền
vào ngân hàng, thậm chí rút tiền gửi ra khỏi ngân hàng, đàm phán để được ngân
hàng cho vay thêm để đầu tư vào BĐS. Tình trạng này tác dụng vào thị trường tín
dụng cả ở phía cung tín dụng cả ở phía cầu tín dụng. Đã xảy ra không ít đổ vỡ làm
phá sản hàng loạt các nhà đầu cơ BĐS và các tổ chức tín dụng tham gia vào quá
trình đầu cơ này. Trong lịch sử, BĐS đã từng là nguyên nhân duy nhất gây ra sự phá
sản của 4.800 ngân hàng của Hoa Kỳ trong giai đoạn 1931-1933. Với các cấu trúc
năng
chi trả vào năm 1933 cũng chỉ vì dự báo khả năng nguồn thu dựa chủ yếu vào hoạt
động kinh doanh BĐS, và giả định căn cứ vào lúc tăng trưởng trông có vẻ khả quan
nhất.
Ở trạng thái bình thường thị trường BĐS và thị trường tài chính tiền tệ nương
tựa vào nhau để cùng phát triển. Những giao dịch BĐS luôn kéo theo những giao
dịch tài chính, tiền tệ. Đơn giản nhất trong mối quan hệ này là các tổ chức tài chính,
tiền tệ đứng giữa người mua và người bán BĐS để giúp họ thanh toán các khoản tài
chính với nhau một cách an toàn, tiện lợi và hiệu quả. Ở mức phức tạp hơn, tổ chức
tài chính tiền tệ có thể cho bên mua BĐS vay một khoản tài chính để thanh toán cho
bên bán BĐS. Hoặc cho bên bán vay một khoản tài chính để nâng cấp tài sản trước
khi đem bán. Ở mức cao hơn, tổ chức tài chính tiền tệ trực tiếp cùng với tổ chức
kinh doanh BĐS đầu tư để cùng sở hữu BĐS, đầu tư tạo hàng hoá cho thị trường
BĐS rồi bán ra trên thị trường. Từ mối quan hệ này, không ít các ngân hàng địa ốc,
quỹ xây dựng nhà ở ... đã được hình thành và phát triển tại nhiều quốc gia trên thế
20