7. Kết cấu của luận văn:
2.2.3. Luật Đất đai 2013 và nghị định 43/2014/NĐ-CP và 01/2015/NĐ-CP
01/2015/NĐ-CP
hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013
* Luật Đất đai 2013
Luật Đất đai 2013 (Số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 có hiệu lực từ ngày
1/7/2014) được ban hành nhằm thay thế Luật Đất đai 2003. Trước khi Luật Đất đai
2003 ra đời, nhà nước không thừa nhận việc mua bán quyền sử dụng đất (mặc dầu
thừa nhận giá trị của nó) nên các giao dịch BĐS phải qua nhà nước gặp rất nhiều
thủ tục phức tạp, thay vì chuyển nhượng quyền sử dụng đất dựa trên quan hệ dân sự
giữa các bên thì Nhà nước can thiệp bằng cách thu hồi và giao lại, chính việc này
tạo ra sự đình trệ và tạo kẽ hở phát sinh tiêu cực. Luật Đất đai 2003 ra đời đã khắc
phục được vấn đề này, quyền sử dụng đất được thừa nhận như một loại hàng hóa có
thể tham gia vào thị trường BĐS.
Kể từ ngày 1/7/2014, Luật Đất đai 2013 thay thế Luật Đất đai 2003, tuy không
có những thay đổi mang tính cách mạng nhưng Luật Đất đai 2013 cũng đã giúp
khắc phục, giải quyết được những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành
những văn bản luật liên quan trước đó. Dưới góc độ nghiên cứu của luận văn này,
tác giả chỉ nêu lên những điểm quan trọng nhất có liên quan trực tiếp đến đối tượng
nghiên cứu của luận văn.
Thứ nhất, Luật Đất đai 2013 đã thiết lập được sự bình đẳng hơn trong việc tiếp
cận đất đai giữa các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Theo đó, doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngoài cũng thuộc đối tượng Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất
để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê. Hơn
nữa, những quy định về điều kiện được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực
hiện dự án đầu tư cũng được cụ thể hóa nhằm lựa chọn đươc nhà đầu tư có năng lực
thực hiện dự án. Ngoài ra, tuy không phải là điểm mới so với Luật Đất đai 2003,
nhưng việc phân quyền cho các cấp lãnh đạo địa phương giao đất, cho thuê đất, cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất cho các đối tượng khác nhau cũng đáng được
nhắc đến. Theo đó, ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất
và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với người Việt Nam định cư ở nước
ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu
tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê. Việc phân cấp này tạo điều
kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư nước ngoài trong việc tiếp cận đất đai, giảm thiểu
thủ tục hành chính, khuyến khích các nhà đầu tư nước ngoài đầu tư nhiều hơn vào
thị trường BĐS ở Việt Nam.
36
nước
ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu
hạ tầng trong khu công nghệ cao và khuyến khích tổ chức, cá nhân, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất vào mục
đích phát triển khoa học và công nghệ. Mặc dù không đưa ra những phương pháp
khuyến khích cụ thể, điều này cũng thể hiện sự quan tâm và định hướng của Nhà
nước trong việc thu hút các nhà đầu tư nước ngoài đầu tư phát triển khoa học và
công nghệ trong lãnh thổ Việt Nam.
Thứ ba, luật quy định cụ thể và đầy đủ việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái
định cư đảm bảo một cách công khai, minh bạch và quyền lợi của người có đất thu
hồi đồng thời khắc phục một cách có hiệu quả những trường hợp thu hồi đất mà
không đưa vào sử dụng, gây lãng phí, tạo nên các dư luận xấu trong xã hội. Đặc
biệt, Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định chế tài mạnh để xử lý đối với trường
hợp không đưa đất đã được giao, cho thuê vào sử dụng hoặc chậm đưa đất vào sử
dụng; quy định đầy đủ, rõ ràng về những trường hợp thật cần thiết mà Nhà nước
phải thu hồi; quy định giá đất bồi thường không áp dụng theo bảng giá đất mà áp
dụng giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định
thu hồi đất.
Thứ tư, Luật chỉ quy định về các vấn đề chung của thủ tục hành chính về đất
đai và giao Chính phủ quy định cụ thể trình tự, thủ tục để đáp ứng yêu cầu cải cách
thủ tục hành chính và điều kiện ứng dụng công nghệ thông tin trong quá trình thực
hiện. Việc minh bạch hóa các thông tin và ứng dụng công nghệ thông tin trong thủ
tục hành chính về đất đai cũng tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư nước
ngoài tiếp cận đất đai.
* Nghị định 43/2014/NĐ-CP và 01/2017/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật
Đất đai 2013
Điều 39 nghị định 43/2014/NĐ-CP (ngày 15/15/2014, có hiệu lực từ ngày 1/7/2014) có quy định rõ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển
nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất của doanh nghiệp đang sử dụng đất
37
có nguồn gốc được Nhà nước giao mà giá trị quyền sử dụng đất đã được vốn hóa
vào vốn của doanh nghiệp, trừ trường hợp vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất
sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp. Đây cũng là một sự lựa chọn khác cho các
nhà đầu tư nước ngoài.
Nghị định 01/2017/NĐ-CP (ngày 6/1/2017 có hiệu lực từ ngày 3/3/2017) được
phát hành nhằm sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ- CP
ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai,
Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định về giá đất và
Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định về bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Trong đó, việc rút ngắn thủ tục hành
chính là điều đáp ứng được mong chờ của người sử dụng đất bao gồm người dân
nói chung và các nhà đầu tư nói riêng. Cụ thể, thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai được rút ngắn. Nghị định đã quy định rút ngắn từ 1/3 đến 1/2 thời
gian thực hiện một số thủ tục so với trước đây. Ví dụ như: Thủ tục đăng ký, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay còn gọi là “sổ đỏ” cho cá nhân và tổ chức
tối đa 15 ngày so với quy định cũ 30 ngày; đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn
liền trên đất; xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn; kê biên bán đấu giá tài sản... thực
hiện không quá 10 ngày so với quy định hiện hành không quá 15 ngày; cấp lại “sổ
đỏ” bị mất không quá 10 ngày so với quy định hiện nay không quá 30 ngày; giảm
tối đa 15 ngày xuống còn 10 ngày với thủ tục đăng ký biến động do đổi tên người
sử dụng đất hoặc thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa
đất hoặc thay đổi về nghĩa vụ tài chính...