nghiệp sang đất ở
Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở cần thiết phải có sự điều chỉnh của pháp luật; bởi vì:
Thứ nhất, xuất phát từ những đặc điểm của pháp luật mà các biện pháp quản lý khác không có được, đó là pháp luật có tính quy phạm, tính bắt buộc chung, tính cưỡng chế và tính thích ứng. Hơn nữa, pháp luật có tính kiến tạo. Tính kiến tạo thể hiện pháp luật khuyến khích, ghi nhận và bảo hộ quyền, lợi ích hợp pháp của cá nhân (những hành vi xử sự phù hợp với lợi ích chung của xã hội) và ngăn ngừa, xử lý các hành vi vi phạm quy tắc xử sự chung. Do đó, pháp luật trở thành biện pháp có hiệu quả nhất được sử dụng để quản lý xã hội nói chung và quản lý đất đai nói riêng (bao gồm quản lý việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở). Nghị quyết Đại hội Đảng toàn
quốc lần thứ VI khẳng định: “Nhà nước quản lý xã hội bằng pháp luật chứ
không phải bằng đạo lý” [4]
Thứ hai, quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước và hội nhập
quốc tế đặt ra yêu cầu phải giải quyết “bài toán” đất đai cho nhu cầu phát
triển. Cùng với sự tăng trưởng kinh tế, quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ nên việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở là điều khó tránh khỏi. Việc chuyển đổi này tác động nhiều mặt về chính trị, kinh tế - xã hội nếu không được kiểm soát, quản lý chặt chẽ như đất nông nghiệp ồ ạt chuyển mục đích sử dụng sang đất ở mà không tính toán hợp lý, không coi trọng tính hiệu quả sẽ làm cho nhiều hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp bị mất đất canh tác ảnh hưởng đến mục tiêu của cách mạng là
thực hiện khẩu hiệu “Người cày có ruộng”; người nông dân bị mất “công ăn
việc làm” ổn định lâu dài, rơi vào hoàn cảnh đời sống gặp khó khăn, trong khi đất nông nghiệp chuyển đổi mục đích sử dụng sử dụng lãnh phí, kém hiệu quả; hoặc có một số quan chức và doanh nghiệp cấu kết với nhau để lợi dụng
việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở nhằm hưởng sự chênh lệch về địa tô do thay đổi mục đích sử dụng đất tạo ra với giá trị lên đến hàng chục, thậm chí hàng trăm tỷ đồng … Để ngăn ngừa những hệ lụy nêu trên cần thiết phải có sự điều chỉnh của pháp luật đối với quan hệ chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở bằng việc Nhà nước xây dựng, ban hành các quy định về vấn đề này.
Thứ ba, đất đai nói chung và đất nông nghiệp nói riêng là nguồn tài nguyên thiên nhiên hữu hạn, cố định về vị trí địa lý, không di dời được và bị giới hạn về diện tích, không gian. Hơn nữa, trong số các loại đất thì đất nông nghiệp (đặc biệt là đất trồng lúa) lại có vị trí đặc biệt quan trọng đối với một nước nông nghiệp như Việt Nam - nơi có 56 triệu người sống ở khu vực nông
thôn. Như vậy, yếu tố “cung” về đất đai là có hạn, trong khi đó, nhu cầu sử
dụng đất ở ngày càng tăng dọ sự gia tăng dân số nói chung và sự gia tăng dân số (cả về sinh học và cơ học) nói riêng ở các đô thị, các thành phố lớn nói riêng. Vậy làm thế nào để giải quyết hài hòa mâu thuẫn giữa việc quản lý, bảo vệ chặt chẽ quỹ đất nông nghiệp có ý nghĩa quan trọng về chính trị, kinh tế - xã hội với nhu cầu chuyển một phần diện tích đất này sang sử dụng vào mục
đích để ở nhằm đảm bảo cho “Công dân có quyền có chỗ ở” - một trong
những quyền con người và quyền cơ bản của công dân - được ghi nhận trong Hiến pháp năm 2013. Để giải quyết mâu thuẫn này, Nhà nước phải dựa trên hệ thống pháp luật bởi pháp luật là đại lượng công bằng để giải quyết các vấn đề không công bằng trong xã hội. Đây là một lý do biện luận cho sự ra đời của pháp luật về chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở.
Thứ tư, thực tiễn cho thấy sự thay đổi mục đích sử dụng đất từ đất có giá trị thấp sang đất có giá trị cao tạo ra chênh lệch về địa tô rất lớn mà điển hình là việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở. Nhận thấy được nguồn lợi béo bở của việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở mang lại có giá trị lên đến hàng trăm tỷ đồng (thậm chí còn
cao hơn nữa); các nhóm lợi ích cấu kết, lợi dụng, xâu xé nguồn tài nguyên đất