3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở và nâng cao hiệu quả thi hành tại Việt Nam nông nghiệp sang đất ở và nâng cao hiệu quả thi hành tại Việt Nam
3.2.1. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở nông nghiệp sang đất ở
Thứ nhất, sửa đổi, bổ sung các quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; trong đó đặc biệt chú trọng đến những quy định về điều tiết phần chênh lệch về địa tô do việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở được tạo ra theo hướng sau đây:
Một là, việc thu hồi đất nông nghiệp chuyển sang sử dụng vào mục đích đất ở như xây dựng các khu đô thị, xây dựng khu nhà ở thương mại; người bị thu hồi đất chỉ được bồi thường theo giá đất nông nghiệp (thông thường giá đất này rất thấp chỉ vài chục ngàn đến vài trăm ngàn đồng/m2). Sau đó, diện tích đất này được giao cho các công ty đầu tư kinh doanh xây dựng nhà ở. Họ tiến hành san lấp nền và xây dựng nhà để bán. Mỗi m2 đất lúc này có giá trị lên đến vài triệu hoặc vài chục triệu đồng. Người bị thu hồi đất có sự so sánh về mức độ chênh lệch giữa giá đất mình được bồi thường với
giá đất mà các chủ đầu tư bán cho người mua nhà: Giá đất được bồi thường quá thấp, trong khi giá đất sau khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở lại quá cao. Đây là một nguyên nhân cơ bản làm phát sinh tranh chấp, khiếu kiện kéo dài. Để khắc phục những bất cập này, cần thực hiện các giải pháp cụ thể sau đây:
1. Nên quy định việc tính giá bồi thường theo thời điểm trả tiền bồi thường trên thực tế cho người bị thu hồi đất;
2. Đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp của nông dân thì ngoài việc họ được bồi thường theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm thu hồi cần quy định một tỷ lệ hỗ trợ nhằm để thưởng khuyến khích đối với những người bị thu hồi đất chấp hành nghiêm chỉnh, nhanh chóng việc bàn giao mặt bằng cho các nhà đầu tư xây dựng nhà ở. Khoản hỗ trợ này được trích từ khoản chênh lệch giữa giá đất bồi thường với giá đất sau khi đã chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở. Có như vậy mới hy vọng tạo sự đồng thuận và giảm các khiếu kiện liên quan đến việc bồi thường đất; do người bị thu hồi đất được hưởng lợi từ việc chênh lệch địa tô từ sự thay đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở tạo ra.
Hai là, sự chênh lệch về địa tô từ sự thay đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở … được điều tiết cụ thể như sau: i) 50% tổng giá trị của phần chênh lệch này được điều tiết vào ngân sách nhà nước, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai đã xây dựng cơ chế, chính sách, quy hoạch tổng thể về phát triển các khu đô thị mới làm thay đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp hoặc đầu tư xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hệ thống hạ tầng xã hội làm tăng giá trị của đất đai v.v; ii) 30% tổng giá trị của phần chênh lệch này, chủ đầu tư dự án được hưởng do việc bỏ vốn đầu tư trên khu đất được Nhà nước giao, cho thuê đất tạo ra; iii) 20% tổng giá trị của phần chênh lệch này được hỗ trợ trở lại cho người sử dụng đất nông nghiệp do họ có công giữ gìn, bảo vệ vốn đất đai thuộc sở hữu toàn dân.
Thứ hai, về xử lý phần giá trị địa tô chênh lệch được tạo ra từ sự chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở. Trong thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng phải đảm bảo hài hòa giữa lợi ích của Nhà nước, lợi ích của người bị thu hồi đất và lợi ích của người đầu tư. Để thực hiện được yêu cầu này chúng ta nên thực hiện dựa trên nguyên tắc mỗi chủ thể đều được hưởng lợi ích từ phần địa tô chênh lệch phát sinh đó. Nhà nước thông qua việc điều tiết thu về địa tô chênh lệch. Người dân, tổ chức được hưởng lợi từ địa tô chênh lệch phải nộp nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước ngay sau khi địa tô chênh lệch xuất hiện để điều tiết cho người có đất bị thu hồi. Ngoài việc được bồi thường về đất, họ còn được hưởng khoản hỗ trợ.
Thực tế việc thu địa tô chênh lệch từ người dân là rất khó khăn; vì vậy, trước mắt cho các trường hợp phải nộp địa tô chênh lệch được ghi nợ (như ghi nợ khi cấp GCNQSDĐ). Khi nào người sử dụng đất ở được chuyển đổi mục đích từ đất nông nghiệp thực hiện việc giao dịch, chuyển nhượng hoặc hoạt động kinh tế khác có thu lợi từ địa tô chênh lệch 2 thì họ phải nộp nghĩa vụ tài chính trước khi được Nhà nước cho phép thực hiện việc giao dịch.
Thứ ba, nghiên cứu, bổ sung các quy định về cơ chế, chính sách khuyến khích, tạo điều kiện cho người sử dụng đất nông nghiệp góp đất cùng với Nhà nước đầu tư xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng và được hưởng lợi theo tỷ lệ vốn góp từ việc tăng thêm giá trị của đất đai mang lai.
Thứ tư, tiếp tục nghiên cứu xây dựng các sắc thuế mới như: Thuế phát triển của từng khu vực đất đai, thuế phát triển hạ tầng …để giảm thiểu tình trạng lãng phí đất như hiện nay.
Thứ năm, sửa đổi, bổ sung các quy định về xử lý đối với hành vi vi phạm pháp luật về chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở với chế tài xử phạt hành chính lên đến hàng tỷ đồng. Ngoài ra, doanh nghiệp vi phạm bị xử lý sẽ không được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc không được nhận chuyển nhượng QSDĐ trong 05 năm kể từ ngày bị xử lý. Đối với
các vi phạm pháp luật về chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở nghiêm trọng phải truy cứu trách nhiệm hình sự với mức phạt tù từ khung 2 đối với các tội vi phạm chế độ sử dụng đất; tội vi phạm chế độ quản lý đất đai của Bộ luật hình sự năm 2015. Bên cạnh đó, Nhà nước phải kiên quyết yêu cầu đương sự vi phạm phải khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất như trước khi vi phạm. Trường hợp họ không tự giác thực hiện thì sẽ bị Nhà nước áp dụng biện pháp cưỡng chế v.v.
Thứ sáu, cần có quy định cụ thể, chặt chẽ hơn nữa để bảo vệ đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng theo hướng quy định cụ thể các trường hợp Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ, Hội đồng nhân dân tỉnh không được phép chấp thuận chuyển mục đích sử dụng đất loại đất trên sang đất ở vì mục đích phát triển kinh tế - xã hội, vì lợi ích quốc gia, công công.
Thứ bảy, hệ thống quy hoạch chi tiết xây dựng áp dụng đối với thửa đất cần được phát triển song song với hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất sao cho nhà đầu tư, người sử dụng đất có thể tính toán tương đối chính xác số tiền thuê đất, tiền sử dụng đất mà họ phải bỏ ra ngay từ trước khi thực hiện thu tục đấu giá hoặc đấu thầu.