i) Nguyên nhân chủ quan
Những hạn chế, vướng mắc của việc thi hành pháp luật về chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở nêu trên xuất phát từ một số nguyên nhân chủ quan chủ yếu sau đây:
Thứ nhất, trình độ, năng lực chuyên môn, nghiệp vụ, sự hiểu biết pháp luật đất đai... của một số bộ phận cán bộ, công chức quản lý nhà nước về đất đai chưa đáp ứng yêu cầu của thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới và hội nhập quốc tế. Mặt khác, đội ngũ cán bộ địa chính cấp xã luôn biến động, không ổn định do được điều chuyên, phân công, bố trí đảm nhiệm nhiệm vụ khác. Mặt trái của cơ chế thị trường tác động tiêu cực đến tinh thần, thái độ của một phận cán bộ, công chức trong giải quyết thủ tục hành chính về chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở.
Thứ hai, trình độ hiểu biết, ý thức pháp luật nói chung và ý thức pháp luật đất đai nói riêng của người dân còn hạn chế.
Hiện nay, trình độ dân trí nói chung và sự hiểu biết pháp luật đất đai nói riêng của người dân ở khu vực nông thôn, vùng sâu, vùng xa còn hạn chế. Hơn nữa, tâm lý, thị hiếu, tập quán của họ chịu ảnh hưởng nặng nề của phương thức sản xuất tiểu nông nên thực hiện các hành vi xử sự theo bản năng, tùy tiện mà ít có ý thức tuân thủ pháp luật. Vì vậy, trên thực tế có không ít trường hợp người dân và doanh nghiệp tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở mà không xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền; không tuân theo trình tự, thủ tục do pháp luật quy định. Khi bị phát hiện lập biên bản xử lý thì tìm mọi cách nhờ các mối quan hệ thân quen để tác động, xin xỏ; thậm chí sẵn sàng bỏ tiền để hội lộ, chạy chọt … Do đó, việc thực thi pháp luật về chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở đạt hiệu quả không như mong muốn.
Thứ ba, nguồn nhân lực; cơ sở vật chất, trang thiết bị, phương tiện làm việc và kinh phí phục vụ hoạt động chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở chưa đáp ứng yêu cầu của thực tiễn.
Do nguồn ngân sách nhà nước còn hạn chế, nên việc đầu tư vốn; trang thiết bị làm việc và cơ sở vật chất khác phục vụ cho công tác quản lý nhà nước về đất đai chưa đáp ứng yêu cầu. Diện tích phòng làm việc chật chội,
còn thiếu trang thiết bị, cơ sở vật chất đồng bộ. Chế độ lương, thưởng chưa hợp lý và còn thấp không đảm bảo đời sống của cán bộ, công chức nhà nước khiến họ không thật sự yên tâm công tác. Hơn nữa, do áp lực của quá trình sắp xếp, tinh giản biên chế và chỉ tiêu biên chế khiến đội ngũ cán bộ, công chức làm nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai “mỏng” về số lượng. Điều này ít nhiều ảnh hưởng đến hiệu quả thi hành pháp luật về chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở.
Thứ tư, công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai chưa đạt hiệu
quả thiết thực, vẫn còn mang tính hình thức, "chạy theo thành tích, theo
phong trào" v.v... Trình độ, chất lượng của đội ngũ tuyên truyền viên chưa đồng đều; chưa đa dạng hóa phương thức tuyên truyền; chưa lồng ghép giữa công tác này với các hoạt động nghiệp vụ của các cơ quan, đoàn thể quần chúng. Trong tuyên truyền còn đơn điệu, ít có ví dụ thực tiễn sinh động để minh họa; kỹ năng tuyên truyền của một số tuyên truyền viên pháp luật còn hạn chế chưa tạo sự hấp dẫn, thu hút người dân v.v...
Thứ năm, công tác xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất còn nhiều yếu kém, tầm nhìn ngắn hạn, chưa dự báo được đầy đủ, chính xác nhu cầu sử dụng đất cho phát triển kinh tế, dẫn đến việc thường xuyên điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Điều này gây xáo động cho công tác quản lý và sử dụng đất. Mặt khác, việc quản lý thực hiện kỷ luật quy hoạch chưa nghiêm tục, chặt chẽ, xảy ra tình trạng cơ quan nhà nước thỏa hiệp với doanh nghiệp trong việc giữ hoặc điều chỉnh quy hoạch, giãn tiến độ thực hiện mục đích sử dụng đất theo quy hoạch đã phê duyệt. Đây là “kẽ hở” bị lợi dụng để chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở tùy tiện; tham nhũng, tiêu cực hoặc vì lợi ích nhóm và gây lũng đoạn công tác quản lý nhà nước về đất đai v.v.
i) Nguyên nhân khách quan
Thứ nhất, nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở ngày càng lớn do sự phát triển kinh tế mạnh mẽ và áp lực tăng dân số tại các thành phố lớn, khu đô thị, khu dân cư nông thôn. Hơn nữa, sự chênh lệch về địa tô do chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở rất lớn lên đến hàng tỷ; thậm chí hàng trăm tỷ đồng nếu chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp với diện tích lớn. Đây chính là nguồn lợi “béo bở” để người sử dụng đất nói chung và doanh nghiệp nói riêng không từ một thủ đoạn nào để vô hiệu hóa pháp luật về chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở nhằm chiếm đoạt tài nguyên đất đai.
Thứ hai, hệ thống chính sách, pháp luật đất đai đồ sộ, bao gồm nhiều văn bản quy phạm pháp luật do các cơ quan ở trung ương và địa phương ban hành; lại thường xuyên sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện. Vì vậy, khó tránh khỏi sự mâu thuẫn, chồng chéo. Mặt khác, chính sách, pháp luật đất đai và các chính sách, pháp luật có liên quan chưa thống nhất, đồng bộ, đang còn biến động; thậm chí có mặt chưa rõ ràng, cụ thể. Điều này gây khó khăn cho việc thực thi pháp luật đất đai nói chung và pháp luật về chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở nói riêng.
Thứ ba, trong nền kinh tế thị trường, đất đai được trả lại giá trị ban đầu vốn có của nó nên ngày càng có giá trị. Mặt khác, các giao dịch về đất đai diễn ra sôi động, phong phú. Trong khi đó, các quy định của pháp luật chưa theo kịp với thực tiễn hoặc có nhiều quan hệ mới phát sinh nhưng chưa có quy định để điều chỉnh. Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở tạo ra sự chênh lệch về địa tô rất lớn. Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai năm 2013 đều quy định Nhà nước điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất đai không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại. Tuy nhiên, trong các văn bản hướng dẫn thi hành lại thiếu những quy định hướng dẫn chi tiết, cụ thể về vấn đề này. Vì vậy, quy định này của Luật Đất đai năm 2013 không đi vào cuộc sống và phát huy tác dụng tích cực. Đây là trở ngại cho việc thi hành pháp luật về chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở v.v.
Tiểu kết chương 2
1. Thực trạng pháp luật về chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở bao gồm các nội dung chủ yếu như: Các trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở; căn cứ chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở; thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở; điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở; trình tự, thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở; nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở; xử lý vi phạm pháp luật về chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở… Những nội dung này được phân tích, bình luận chi tiết tại Tiểu mục 2.1.
2. Đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật về chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở, luận văn chỉ ra một số kết quả đạt được như việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở dựa trên quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt; công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục nhằm nâng cao nhận thức của người dân nói chung và người sử dụng đất nói riêng được chú trọng thực hiện; trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang đất ở được quy định chặt chẽ, đầy đủ hơn, rút ngắn được hơn thời gian thực hiện v.v.
Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đạt được, việc thi hành pháp luật về chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở còn bộc lộ một số hạn chế, vướng mắc như việc lập, thẩm định; điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất còn tùy tiện, chưa tuân thủ quy định chặt chẽ của pháp luật đất đai; chưa giải quyết hài hòa giữa vấn đề bảo vệ đất nông nghiệp với chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở; chưa nghiêm túc thực hiện công bố kế hoạch sử dụng đất v.v.
Những hạn chế này có nguyên nhân chủ quan và nguyên nhân khách quan. Các nguyên nhân này được nhận diện, phân tích cụ thể tại Tiểu mục 2.2.3 của Chương 2.
Chương 3