hàng năm của cấp huyện đảm bảo nguyên tắc “cần đất đến đâu thì sử dụng
đến đấy”, tránh tình chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở ồ ạt, không tính đến hiệu quả kinh tế dẫn đến bỏ hoang hóa, gây lãng phí tài nguyên đất đai.
Thứ hai, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở phải dựa trên cơ sở nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất; các dự án nhà ở, khu đô thị được thể hiện trong luận chứng kinh tế-kỹ thuật, báo cáo nghiên cứu khả thi của dự án, văn bản đề nghị thực hiện dự án, bản đề xuất thực hiện dự án. Trong các tài liệu này phải xác định rõ mục tiêu, quy mô của dự án nhà ở, khu đô thị làm căn cứ để Nhà nước xem xét, đánh giá hiệu quả sử dụng đất mà dự án đó có thể mang lại.
Như vậy, pháp luật đất đai hiện hành dựa vào nhu cầu sử dụng đất của người sử dụng để xem xét việc cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở. Có nghĩa là chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở gắn với nhu cầu sử dụng đất: Nếu nhu cầu sử dụng đất lớn thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ xem xét, cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở với diện tích lớn và ngược lại nhằm đảm bảo việc sử dụng đất đúng mục đích, tiết kiệm, đạt hiệu quả kinh tế.
2.1.3. Thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở sang đất ở
Như phần trên đã đề cập, chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở là một phương thức thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai của Nhà nước. Nó được thực hiện dựa trên cơ sở quyền lực nhà nước. Vì vậy, không phải cơ quan nhà nước nào cũng có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở mà chỉ cơ quan nhà nước có thẩm quyền được quy định trong Luật Đất đai năm 2013 mới được thực hiện việc này. Điều 59 của Luật Đất đai năm 2013 quy định về thẩm quyền giao đất,
cho thuê đất, cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất (trong đó có chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở). Cụ thể:
Thứ nhất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (UBND cấp tỉnh) quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;
b) Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;
c) Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật Đất đai năm 2013;
d) Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 của Luật Đất đai năm 2013;
đ) Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
Thứ hai, UBND cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh trước khi quyết định;
b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư.
Thứ ba, UBND cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.
Thứ tư, cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nêu trên không được ủy quyền.
Từ quy định trên đây cho thấy UBND cấp tỉnh có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở đối với tổ chức; UBND cấp huyện có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân.