IV. TIỀM NĂNG ĐẤT ĐAI
4.2. Phân tích, đánh giá tiềm năng đất đai cho lĩnh vực phi nông nghiệp
4.2.1. Tiềm năng đánh giá đất đai để phục vụ cho việc phát triển công nghiệp, đô thị, xây dựng khu dân cư nông thôn
Vị Thanh có địa hình tương đối bằng phẳng, khá đồng nhất về địa chất công trình, địa chất thủy văn…, do đó việc bố trí đất đai phát triển đất phi nông nghiệp không nặng về điều kiện tự nhiên mà chủ yếu quan tâm đến vấn đề về cơ sở vật chất đã hình thành, phát triển trong những năm qua của thành phố: nhà cửa, công trình, đường xá, kênh mương thủy lợi.
- Đất phát triển công nghiệp: do là đô thị tỉnh lỵ của tỉnh nên việc bố trí đất phát triển công nghiệp phải phù hợp với định hướng phát triển không gian đô thị, tránh gây ô nhiễm cho khu hành chính và đô thị trung tâm của thành phố, phù hợp với giao thông đối ngoại của thành phố. Do đó, công nghiệp của thành phố nên phát triển ở khu vực phía Đông của thành phố là nơi thuận lợi về cảng sông, giao thông bộ, được xác định là dọc sông Cái Tư - gần cầu Cái Tư. Diện tích phát triển cụm công nghiệp từ 50 – 100 ha. Đợt đầu khoảng 56 ha, ngoài việc thu hút các ngành công nghiệp có lợi thế của địa phương: công nghiệp chế biến nông, lâm, thủy, hải sản, may mặc, da, giày…, còn có các kho, cảng hàng hoá vừa phục vụ cho cụm công nghiệp vừa phục vụ cho các nhu cầu khác của thành phố.
Ngoài ra, trên địa bàn thành phố đã có cụm công nghiệp Vị Thanh, hiện đã lấp đầy được 67%, tương lai có thể mở rộng về phía nam diện tích khoảng 70 - 100 ha.
77
- Đất phát triển đô thị: Khu vực đô thị của thành phố hiện tập trung ở 5 phường, dân cư tập trung đông, mật độ dân số bình quân khoảng 1.138 người/km2, gấp 1,89 lần mật độ bình quân chung của thành phố, tỷ lệ đô thị hóa khoảng 56,2%. Do là đô thị trung tâm của tỉnh, nên từ năm 2003 đến nay, tốc độ xây dựng cơ sở hạ tầng đô thị diễn ra nhanh chóng, các khu dân cư đã hình thành lâu đời, mật độ xây dựng chiếm khoảng 60-80% diện tích đất các khu, chỉ tiêu bình quân 8-10 m2/sàn/người, diện tích trung bình 40-70m2/nhà. Các hẻm nội ô, mật độ xây dựng 70-80% diện tích đất, chỉ tiêu bình quân khoảng 10 m2/sàn/người, diện tích trung bình khoảng 80m2/căn. Dọc theo các tuyến quốc lộ, tỉnh lộ… càng xa nội thị, cấp nhà, mật độ xây dựng giảm dần, khoảng 40%, bình quân 12-15 m2/sàn/người. Các khu dân cư mới đang được xây dựng với quy mô nhà kiên cố cao tầng (2-3 tầng trở lên), dạng nhà liền kề, được thiết kế xây dựng với mật độ xây dựng 80-90%, chỉ tiêu bình quân 15-20 m2/sàn/người.
Diện tích các khu ở đô thị sẽ phát triển vào khoảng 800 - 900 ha vào năm 2020. Ngoài các khu ở đô thị tại các phường hiện hữu được cải tạo và nâng cấp, các khu đô thị mới cần được xây dựng đồng bộ và hiện đại, các khu đô thị dự kiến của thành phố:
- Các khu đô thị hiện hữu cải tạo: gồm các khu ở hiện hữu tại phường 1, phường 3, phường 4, phường 5 và phường 7. Các khu đô thị hiện hữu chủ yếu là nâng cấp cơ sở hạ tầng, đặc biệt là đường và hệ thống hạ tầng kỹ thuật khác. Khu vực này hiện có khoảng 22- 24 ngàn người, trong tương lai có thể bố trí để tăng lên 30 - 35 ngàn dân trên cơ sở mở rộng diện tích và nâng tầng cao xây dựng.
- Khu đô thị mới tại phường 4: Đây là khu đô thị mới nằm xung quanh khu Tỉnh Uỷ và khối dân vận phía Đông phường 4 hiện nay. Dự kiến, dân số khu này khoảng 10 - 15 ngàn dân.
- Khu đô thị mới phường 5 gắn với trung tâm hành chính tỉnh: diện tích khoảng 350- 400 ha tập trung phía Đông Q.L 61 và ven kênh Xà No. Trong khu đô thị mới này có các cơ quan hành chính, dịch vụ cấp tỉnh khoảng 15 ha, sân vận động và các sân tập thể thao khoảng 20 ha, giữ nguyên nghĩa trang liệt sĩ và mở rộng khu vực phía Đông để tạo thành công viên khoảng 4 ha. Phần đất đai còn lại là khu ở hiện hữu cải tạo, khu tái định cư, khu nhà ở cho cán bộ tỉnh, khu nhà ở cho các tầng lớp dân cư khác. Ngoài ra trong khu đô thị mới này còn bố trí 1 trung tâm thương mại (kết hợp chợ), trường cấp I và II, công viên khu ở… dự kiến bố trí khoảng 20 - 25 ngàn dân.
- Khu đô thị mới phường 3, phường 7: Đây là các khu ở mới dành cho các tầng lớp dân cư và công nhân tại cụm công nghiệp thành phố và cụm công nghiệp kho tàng, bến bãi gần cầu Cái Tư. Dân số tại khu vực này dự kiến sẽ tăng từ 10 ngàn người hiện nay lên khoảng 30 ngàn dân trong tương lai. Trung tâm khu đô thị mới này dự kiến đặt tại phường 7 để có sự kết hợp giữa dịch vụ dân cư và dịch vụ khu công nghiệp.
78
- Tiềm năng đất khu dân cư nông thôn: Dân cư nông thôn vùng ngoại ô hiện chiếm 42,19% dân số của thành phố Vị Thanh, phân bố thành một phần tại cụm trung tâm các xã và các điểm chợ nông thôn, bên cạnh đó, theo tập quán và đặc trưng vùng sông nước, phần lớn ở thành các tuyến hoặc cụm dân cư, phân bố dọc theo các sông, kênh, rạch, các tuyến đường bộ thường là nhà bán kiên cố xây bằng tường gạch, mật độ xây dựng không đều 30-50%, bình quân khoảng 5-15 m2/sàn/người, diện tích trung bình 50-150 m2/căn. Mật độ dân số ở khu vực nông thôn là 365 người/km2.
Do đa phần dân cư nông thôn sống chủ yếu sống dọc theo tuyến kênh, mương và đường giao thông kèm theo là ruộng vườn, đất cây lâu năm, một mặt có thuận lợi đó là tiện lợi cho giao thông đi lại, mặt khác đây là khó khăn trong quá trình chỉnh trang và đầu tư các công trình công cộng. Tuy nhiên, do quỹ đất cây lâu năm cũng như đất lúa còn khá lớn nên khả năng mở rộng quỹ đất dân cư rất lớn.
Trong tương lai các khu dân cư nông thôn hiện có sẽ được cân đối giữ lại và cải tạo để đáp ứng yêu cầu sản xuất nông, ngư nghiệp ngoại thị nhằm cải thiện đời sống theo hướng xây dựng vùng nông thôn mới văn minh, hiện đại.
4.2.2. Đánh giá tiềm năng đất đai để phục vụ phát triển du lịch
Hiện tại, tiềm năng phát triển dịch vụ, thương mại của thành phố chưa cao do đời sống dân cư còn thấp, cơ sở hạ tầng chưa phát triển. Tuy nhiên, trong tương lai, cùng với quá trình phát triển kinh tế xã hội thì ngành thương mại, dịch vụ, du lịch sẽ đóng góp quan trọng trong quá trình chuyển dịch cũng như phát triển kinh tế của thành phố, một số khu vực có thể phát triển các ngành dịch vụ như sau:
Khu hồ Sen, hồ Tam Giác: phát triển du lịch tham quan, du lịch tín ngưỡng Khu căn cứ Tỉnh ủy - Kênh Lầu: phát triển du lịch cắm trại - dã ngoại, câu cá Khu hồ Đại Hàn: phát triển du lịch vui chơi, nghỉ dưỡng, ăn uống…
Khu hồ Sen (phường 7): phát triển du lịch dã ngoại, tham quan động vật hoang dã.
Khu vực kênh Xà No: phát triển du lịch, tham quan, ngắm cảnh…
Đồng thời, kết hợp giữa các khu du lịch trên với các di tích lịch sử của vùng gắn giữa du lịch tham quan của thành phố với vùng sinh thái ngập nước Lung Ngọc Hoàng (Phụng Hiệp), Đền thờ Bác Hồ (Long Mỹ), chú trọng phát triển du lịch du thuyền, đờn ca tài tử trên sông Xà No và du lịch tham quan học tập nông nghiệp công nghệ cao của tỉnh.
4.2.3. Tiềm năng đất đai cho chuyển đổi sử dụng đất và phát triển hạ tầng
Qua khảo sát và xây dựng các công trình trên địa bàn thành phố thời gian vừa qua cho thấy nền địa hình địa chất trên địa bàn thành phố nhìn chung khá thuận lợi cho xây dựng các công trình cơ sở hạ tầng và công trình dân dụng có
79
kiến trúc quy mô vừa và nhỏ; tuy nhiên, đối với các công trình có quy mô lớn cần thiết phải có biện pháp xử lý kỹ nền móng trong xây dựng.
Trong tương lai, để Vị Thanh phát triển, là động lực cho toàn tỉnh cần thiết phải thực hiện việc chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất theo hướng gia tăng đất đô thị, đất công nghiệp và phát triển cơ sở hạ tầng. Việc chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp ở tất cả các khu vực nội, ngoại thành. Tuy nhiên, đất nông nghiệp của thành phố vẫn còn khá lớn, địa hình bằng phẳng, thuận lợi cho việc mở rộng đô thị, phát triển các khu dân cư nông thôn, xây dựng hệ thống giao thông và cơ sở hạ tầng khác. Ngoài ra, thành phố cũng có tiềm năng trong việc chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất trong nội bộ đất nông nghiệp theo hướng gia tăng giá trị thu nhập và hiệu quả trên 1 ha đất canh tác như: lúa – cá, cây ăn quả chuyên…
80
Phần III
PHƯƠNG ÁN QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐẾN NĂM 2030
I. ĐỊNH HƯỚNG SỬ DỤNG ĐẤT