* Điều kiện để được bồi thường.
Khi Nhà nước thu hồi đất, điều kiện để được bồi thường về đất là một nội dung quan trọng để Nhà nước xác định cơ sở pháp lý cho việc thực hiện việc bồi thường hoặc hỗ trợ cho người bị thu hồi đất. Thực tế cho thấy, rất nhiều khiếu kiện của người bị thu hồi đất phát sinh xung quanh vấn đề điều kiện để được bồi thường về đất đai. Chính vì vậy mà pháp luật hiện hành đã quy định những trường hợp cụ thể về điều kiện được bồi thường về đất. Kế thừa các quy định của Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 đã có một số bổ sung nhằm hoàn thiện hơn những quy định liên quan đến điều kiện
40
để được bồi thường, hỗ trợ về đất. Theo đó, pháp luật quy định những loại giấy tờ được coi là hợp pháp và các trường hợp khác không có giấy tờ hợp pháp nhưng vẫn được coi là đủ điều kiện để được bồi thường; đối tượng được bồi thường cũng mở rộng hơn trước với những quy định về điều kiện để được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài…
Theo quy định tại Điều 75, Luật Đất đai năm 2013, các đối tượng cụ thể nếu đáp ứng những điều kiện nhất định sẽ được bồi thường về đất khi NN thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Pháp luật quy định cụ thể và làm rõ các điều kiện để được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng đối với từng loại đối tượng mà Nhà nước thu hồi đất. Luật đã bổ sung bồi thường đối với trường hợp sử dụng đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhằm đảm bảo bình đẳng giữa người sử dụng đất theo hình thức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê với người được giao đất có thu tiền sử dụng đất (vì những đối tượng này có cùng nghĩa vụ tài chính với nhau). Mặt khác, bổ sung bồi thường đối với trường hợp cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất mà không phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 mà chưa được cấp. Đây là một tiến bộ mới vì trước đây đối với các trường hợp đất do cơ sở tôn giáo đang sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, sản xuất lâm nghiệp, sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, làm cơ sở từ thiện, không phải là đất do Nhà nước giao mà có nguồn gốc do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho hợp pháp hoặc khai hoang trước ngày 01/7/2004 thì không được bồi thường, hỗ trợ đều này gây vướng mắc trong quá trình thực hiện. Theo đó, Luật Đất đai năm 2013 đã quy định chi tiết 6 trường hợp cụ thể mà hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng nếu có đủ giấy tờ
41
pháp lý theo quy định của pháp luật hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 mà chưa được cấp thì sẽ được nhận bồi thường. Cụ thể như sau:
Thứ nhất, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê
trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật Đất đai năm 2013; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai mà chưa được cấp.
Thứ hai, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng đang sử dụng
đất mà không phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 mà chưa được cấp sẽ được Nhà nước bồi thường khi bị thu hồi đất.
Thứ ba, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất
có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 mà chưa được cấp.
42
Thứ tư, tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho
thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền nhận chuyển nhượng đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 mà chưa được cấp.
Thứ năm, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước
cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 mà chưa được cấp.
Thứ sáu, tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê; cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 mà chưa được cấp.
Như vậy, các đối tượng được hưởng bồi thường khi có đất bị NN thu hồi nếu đáp ứng các điều kiện về giấy tờ (Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 mà chưa được cấp). Theo
quy định tại Khoản 16, Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 thì “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là
chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất,
43
quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”, từ đó Nhà nước xác định được các trường hợp đủ điều kiện nhận bồi thường khi bị thu hồi đất . Bên cạnh đó, tại Mục 2 Chương 7, Luật Đất đai năm 2013 cũng có những quy định cụ thể về các trường hợp được cấp các loại Giấy chứng nhận về đất, nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất, đây là cơ sở pháp lý để xác định xem những đối tượng nêu tại Điều 75 Luật Đất đai năm 2013 có đáp ứng các điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận hay không.
Bên cạnh đó, tùy từng trường hợp cụ thể mà pháp luật cũng có những lưu ý đặc biệt đối với điều kiện để được nhận bồi thường khi NN thu hồi đất. Theo đó, những quy định mới này của Luật Đất đai năm 2013 có phần ngắn gọn hơn rất nhiều so với những điều kiện để được bồi thường về đất trong Luật Đất đai năm 2003. Khi thực hiện những quy định này trong thực tế, người dân cũng như các cấp có thẩm quyền cần linh động xem xét, dẫn chiếu theo những trường hợp cụ thể trong luật để việc thi hành pháp luật được thuận lợi, tránh hiểu sai dẫn đến khiếu kiện.
* Điều kiện để được hỗ trợ.
Hiện nay, theo quy định của pháp luật, người bị thu hồi đất trong những trường hợp nhất định không chỉ được bồi thường mà còn được hỗ trợ thêm nhằm ổn định đời sống và ổn định sản xuất; hỗ trợ tái định cư; hỗ trợ di chuyển; hỗ trợ chuyển đổi nghề và tạo việc làm và các hỗ trợ khác. Tại các Điều 83, 84 Luật Đất đai năm 2013 và các Điều 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 đã quy định những trường hợp cụ thể về việc hỗ trợ khi NN thu hồi đất.
Bên cạnh đó, khoản 1 Điều 83 Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định
“b) Việc hỗ trợ phải bảo đảm khách quan, công bằng, kịp thời, công khai và đúng quy định của pháp luật”. Những quy định này của pháp luật xuất phát từ
tính ưu việt của chế độ XHCN. Đồng thời, việc xem xét hỗ trợ cho người bị thu hồi đất còn nhằm giúp đỡ một phần rủi ro mà họ đang phải gánh chịu đồng thời giúp họ nhanh chóng ổn định đời sống, ổn định sản xuất.
44