Một trong những vấn đề quan trọng khi NN thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất chính là giá đất để tính bồi thường. Bởi lẽ, nó là căn cứ quan trọng để thực hiện việc bồi thường cho người thu hồi đất và đồng thời là cơ sở để giải quyết lợi ích về kinh tế giữa Nhà nước với người bị thu hồi đất. Thực tế cho thấy, phần lớn các trường hợp tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất đều bắt nguồn từ việc người bị thu hồi đất không chấp nhận giá đất bồi thường. Để khắc phục tồn tại này và điều chỉnh giá đất bồi thường ngày càng sát hợp với thực tiễn, các quy định về giá đất luôn luôn được sửa đổi, điều chỉnh.
Theo định nghĩa mới về “Giá đất” trong Luật Đất đai năm 2013 thì “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích”( Khoản 19, Điều 3); “Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định” (Khoản 20, Điều 3). Hiện nay, pháp luật quy định về giá đất được tính bồi thường khá
cụ thể trong những văn bản luật do Chính phủ ban hành. Sau khi Luật đất đai năm 2013 ra đời, ngày 15/05/2014 Chính phủ đã ban hành Nghị định số
46
44/2014/NĐ-CP về Quy định về giá đất. So sánh với Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất, Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị định 188 và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP của Chính phủ ngày 27/7/2007 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ- CP ngày 16/11/2004, các quy định hiện hành về giá đất liên quan đến bồi
thường về đất có những sửa đổi, bổ sung chủ yếu sau đây:
- Luật Đất đai năm 2013 quy định rõ nguyên tắc định giá đất phải theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá, theo thời hạn sử dụng đất (Điều 112). Bỏ việc công bố bảng giá đất vào ngày 1/1 hàng năm (Theo quy định cũ tại Nghị định 188). Bảng giá đất chỉ áp dụng đối với một số trường hợp thay cho việc áp dụng cho tất cả các mục đích như quy định hiện hành. Bổ sung quy định về cơ quan xây dựng, cơ quan thẩm định giá đất, vị trí của tư vấn giá đất trong việc xác định giá đất, thẩm định giá đất và việc thuê tư vấn để xác định giá đất cụ thể.
- Luật Đất đai năm 2013 quy định là bảng giá đất chỉ áp dụng cho một số trường hợp; các trường hợp liên quan đến thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, tính tiền bồi thường khi thu hồi đất và tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước đều phải quyết định giá đất cụ thể. Khung giá đất của Chính phủ và bảng giá đất của UBND cấp tỉnh được ban hành 5 năm một lần, khi có biến động lên hoặc xuống 20% thì phải điều chỉnh (Điều 113 và Khoản 1 Điều 114). Luật Đất đai năm 2013 quy định việc thành lập Hội đồng thẩm định giá đất để thẩm định giá trước khi UBND cấp tỉnh quyết định giá đất trong các trường hợp cụ thể, Chủ tịch Hội đồng là Chủ tịch UBND cấp tỉnh và trong Hội đồng bắt buộc có thành viên là đại diện của tổ chức có chức năng tư vấn định giá đất độc lập (Khoản 3 Điều 114). Kết quả của dịch vụ tư vấn giá đất độc lập là căn cứ để cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét (Khoản 3 Điều 114).
47
Luật Đất đai năm 2013 đã bổ sung quy định về việc xác định và áp dụng giá đất cụ thể (Khoản 4 Điều 114 - Luật Đất đai). Cụ thể như sau:
+ Giá đất cụ thể được áp dụng trong 4 trường hợp sau:
Thứ nhất, giá đất cụ thể được áp dụng khi tính tiền sử dụng đất khi Nhà
nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;
Thứ hai, giá đất cụ thể được áp dụng trong trường hợp tính tiền sử dụng
đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất;
Thứ ba, giá đất cụ thể được áp dụng để tính tiền thuê đất đối với trường hợp
Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;
Thứ tư, tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp
nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm;
Thứ năm, giá đất cụ thể được áp dụng trong trường hợp tính tiền bồi
thường khi Nhà nước thu hồi đất.
- Về cơ quan chịu trách nhiệm giúp UBND cấp tỉnh xác định giá đất cụ thể: Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể (Khoản 3 Điều 14, Luật Đất đai năm 2013).
48
Luật Đất đai năm 2003 chưa quy định khung pháp lý về hoạt động tư vấn giá đất và điều kiện hành nghề tư vấn giá đất, đã tạo nên khoảng trống trong lĩnh vực này, làm phát sinh nhiều vướng mắc, bất cập trong quá trình tổ chức thi hành Luật Đất đai. Khắc phục hạn chế nêu trên, Luật Đất đai năm 2013 đã dành 02 điều quy định các trường hợp tư vấn giá đất được thực hiện, điều kiện hoạt động tư vấn giá đất và hành nghề tư vấn giá đất, quyền và nghĩa vụ của tổ chức tư vấn có chức năng tư vấn xác định giá đất, đặc biệt Luật còn quy định giá đất tư vấn xác định là một trong các căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giá đất. Những quy định mới về giá đất cụ thể của Luật Đất đai năm 2013 có thể khái quát như sau:
- Về các trường hợp được tư vấn giá đất:
Luật Đất đai năm 2013 (Khoản 1 Điều 115 - Luật Đất đai) quy định tư vấn giá đất được tư vấn trong một số trường hợp cụ thể, gồm:
+ Khi xây dựng, điều chỉnh khung giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất và định giá đất cụ thể mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền có yêu cầu; + Khi giải quyết khiếu nại về giá đất theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, các bên có liên quan;
+ Khi thực hiện giao dịch liên quan đến giá đất cụ thể mà các bên có yêu cầu.
- Điều kiện hoạt động của tư vấn xác định giá đất, hành nghề tư vấn xác định giá đất thực hiện theo quy định của Chính phủ.
- Việc xác định giá đất của tư vấn xác định giá đất phải độc lập, khách quan, trung thực và tuân theo nguyên tắc, phương pháp định giá đất quy định. - Giá đất do tư vấn xác định là một trong các căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định, quyết định giá đất. Quy định trên tạo điều kiện cho công tác bồi thường, GPMB được tiến hành nhanh chóng, hiệu quả, tránh trường hợp do sự chênh lệch về giá đất tại thời điểm bồi thường và thời điểm có quyết định thu hồi đất làm ảnh hưởng đến tiến độ triển khai thực hiện dự án.
Về chi phí đầu tư vào đất còn lại, theo quy định tại Khoản 2 Điều 3
49
mà người SDĐ đã đầu tư vào đất để sử dụng theo mục đích được pháp luật cho phép sử dụng mà đến thời điểm NN thu hồi đất người SDĐ chưa thu hồi hết. Các khoản chi phí đầu tư vào đất phải có đầy đủ hồ sơ, chứng từ, thực tế chứng minh (Khoản 3, Điều 3, Nghị định số 47/NĐ-CP ngày 15/05/2014). Chi phí đầu tư vào đất còn lại được xác định bằng tổng chi phí hợp lý tính thành tiền đầu tư vào đất chia cho thời hạn sử dụng đất và nhân với thời hạn sử dụng đất còn lại. Cụ thể:
Trong đó:
P: Chi phí đầu tư vào đất còn lại; P1: Chi phí san lấp mặt bằng;
P2: Chi phí cải tạo làm tăng độ màu mỡ của đất, thau chua rửa mặn, chống xói mòn, xâm thực đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp; P3: Chi phí gia cố khả năng chịu lực chống rung, sụt lún đất đối với đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh;
P4: Chi phí khác có liên quan đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất;
T1: Thời hạn sử dụng đất;
T2: Thời hạn sử dụng đất còn lại.
Đối với trường hợp thời điểm đầu tư vào đất sau thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thì thời hạn sử dụng đất (T1) được tính từ thời điểm đầu tư vào đất.
Chi phí đầu tư vào đất còn lại gồm toàn bộ hoặc một phần của các khoản chi phí sau:
- Chi phí san lấp mặt bằng;
- Chi phí cải tạo làm tăng độ màu mỡ của đất, thau chua rửa mặn, chống xói mòn, xâm thực đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp;
50
- Chi phí gia cố khả năng chịu lực chống rung, sụt lún đất đối với đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh;
- Chi phí khác có liên quan đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất.
Ngoài ra, pháp luật còn quy định những trường hợp không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí còn lại khi Nhà nước thu hồi đất. Cụ thể theo Khoản 1 Điều 76 Luật Đất đai năm 2013 thì có 5 trường hợp được bồi thường. Với chính sách này, Nhà nước thể hiện sự quan tâm của mình đối với cá nhân, tổ chức chưa đủ điều kiện để được hưởng bồi thường về đất nhưng vẫn được hỗ trợ phần nào trong sản xuất, nhằm giúp người dân,
tổ chức sớm ổn định đời sống sau khi bị thu hồi đất.