II Tác động gián tiếp
7. Phần mềm Crystal Ball trong phân tích mô phỏng.
7.2. Thực hiện lệnh mô phỏng Crystal Ball trên bảng tính Excel.
Phần mềm Crystal Ball, sau khi được cài đặt một cách chính xác, khi khởi động Excel, sẽ có giao diện như hình dưới đây. Trên Hình ... cho thấy, ngoài những nút chức năng trên thanh công cụ như của chương trình Excel, sẽ có thêm một số nút chức năng của Crystal Ball, trong đó có hai nút khá quan trọng là Cell và Run. Trong 6 bước xây dựng mô phỏng nêu trên, nút Cell dùng để mô hình hoá tính không chắc chắn của các biến rủi ro thông qua việc khai báo các giả định và lựa chọn mô hình phân phối xác suất cho từng biến (Bước 3), khai báo mức độ tương quan giữa các biến rủi ro (Bước 4) và khai báo biến cần dự báo (Bước 5). Nút Run để khai báo chế độ chạy và thực hiện lệnh chạy mô phỏng, chiết suất các loại báo cáo kết quả phân tích (Bước 6). Ngoài ra, thoát khỏi Crystal Ball, tìm hiểu về Crystal Ball và một số chức năng phụ khác cũng được tập trung ở nút Run. Các nút, biểu tượng còn lại khác trên thanh công cụ là những chức năng trực tiếp, người sử dụng không phải tìm kiếm một cách tuần tự như cách mở các nút Cell và Run rồi mới vào các chức năng cụ thể đã trình bầy ở trên. Để biết được chức năng của từng biểu tượng, chỉ cần đưa con trỏ vào biểu tượng đó, chức năng của biểu tượng sẽ được hiển thị ra.
Hình ... : Giao diện Crystal Ball
Trong giao diện trên, có một bài toán nhỏ, đơn giản về cho thuê căn hộ, lần lượt các bước trong xây dựng mô phỏng sẽ được thực hiện thông qua bài toán này để minh hoạ sử dụng Crystal Ball trong thẩm định dự án. Bài toán có nội dung đơn giản như sau:
- Giá cho thuê mỗi căn hộ trong 1 tháng: Căn cứ mức giá phổ biến hiện nay trên thị trường, với những thuận lợi/khó khăn từ vị trí của toà nhà đem lại, để có thể cạnh tranh được với các toà nhà khác, dự kiến mức giá cho thuê sẽ dao động xung quanh mức khoảng 150 $/căn/tháng;
- Khả năng cho thuê: Căn cứ vào thị trường cho thuê căn hộ hiện nay, với mức giá cho thuê trung bình như dự kiến, khả năng cho thuê theo đánh giá của chủ dự án là bình quân đạt khoảng 25 căn hộ trong tổng số 28 căn hộ sẵn có để cho thuê;
- Doanh thu cho thuê hàng tháng được xác định bằng số căn hộ cho thuê được nhân (x) với giá cho thuê mỗi căn hộ trong 1 tháng.
Theo chủ dự án, nếu với mức doanh thu đạt được tối thiểu từ 3.750 $/tháng trở lên thì dự án mới đáng giá thực hiện. Như vậy, vấn đề đặt ra là trong bối cảnh thị trường cho thuê căn hộ như hiện nay, cộng với những đặc điểm riêng có của dự án, thì khả năng để đạt được mức doanh thu kỳ vọng là bao nhiêu? Đây là câu hỏi mà chủ dự án - với tư cách là người ra quyết định phải trả lời. Và đương nhiên, khi chủ dự án đặt vấn đề ngân hàng tài trợ cho dự án này, câu hỏi trên không còn là của riêng chủ dự án nữa, ngân hàng cũng cần phải đánh giá được khả năng thành công của dự án làm căn cứ để ra quyết định có tài trợ cho dự án hay không.
Ở bài toán này, 2 bước đầu tiên là Xây dựng mô hình toán (Xác định doanh thu hàng tháng) - Bước 1, và xác định biến rủi ro (cả hai biến, gồm: Giá cho thuê căn hộ và Số lượng căn hộ cho thuê được đều không chắc chắn) - Bước 2, đều đã được thực hiện xong. Chúng ta sẽ bắt đầu từ Bước 3 cùng với việc sử dụng hai nút Cell và Run. a. Nút Cell - Mô hình hoá tính không chắc chắn của biến rủi ro:
- Lựa chọn và Nhấp chuột vào địa chỉ ô chứa biến rủi ro cần khai báo trên Bảng thông số, sau đó nhấp chuột vào nút Cell trên thanh công cụ, chọn Define Assumption: Cell\Define Assumption..., một tập hợp các mô hình phân phối xác suất trong hộp Distribution Gallery được mở ra như Hình dưới đây. Nhấn chuột vào nút More để có thêm các mô hình phân phối xác suất khác cho lựa chọn;
- Lựa chọn mô hình phân phối xác suất phù hợp với tính chất không chắc chắn của biến rủi ro đó trong hộp Distribution Gallery, sau đó nhấp OK. Có khoảng 17 mô hình khác nhau về phân phối xác suất để lựa chọn;
- Khai báo các trị thống kê cơ bản theo yêu cầu, nhấn Enter, rồi kết thúc bằng nhấn OK. Giả sử lựa chọn mô hình phân phối xác suất chuẩn (Normal Distribution), sau khi khai báo cáo trị thống kê đặc trưng, kết quả khai báo như hình dưới đây (các trị thống kê Mean - giá trị trung bình, Std Dev - độ lệch chuẩn khai báo dưới đây chỉ mang tính chất minh hoạ).
Hình ...: Minh hoạ khai báo giả định biến rủi ro Giá cho thuê căn hộ
- Tiếp tục thực hiện khai báo giả định để mô hình hoá tính không chắc chắn của các biến rủi ro khác. Trường hợp cần thay đổi mô hình phân phối xác suất đã khai báo cho phù hợp hơn, đưa con trỏ về địa chỉ ô chứa biến rủi ro cần thay đổi trên Bảng thông số, nhấp chuột vào Cell, chọn Clear Data để xoá khai báo ban đầu, sau đó thực hiện khai báo lại theo trình tự như trên.
Hình ...: Kết quả khai báo giả định đối với Biến thứ hai - Số lượng căn hộ cho thuê được b. Nút Cell - Chọn và khai báo biến dự báo. Trong thẩm định dự án, các biến dự báo tuỳ theo mục tiêu phân tích và khảo sát, nhưng chủ yếu sẽ là các chỉ tiêu tài chính dự
án như NPV, IRR, tỷ số lợi ích chi phí, DSCR, và các chỉ tiêu khác như doanh thu, lợi nhuận. Trình tự lựa chọn biến dự báo được thực hiện như sau:
- Đưa con trỏ tới vị trí ô địa chỉ chứa biến cần dự báo, nhấp chuột vào nút Cell trên thanh công cụ, chọn Define Forecast ... Khai tên biến dự báo và đơn vị tính, sau đó nhấp OK để hoàn tất việc khai báo biến dự báo.
Hình ...: Khai báo biến dự báo
- Tiếp tục trình tự trên với các biến dự báo còn lại khác. Nút More>> trong Hình trên để lựa chọn thêm kích thước và chế độ hiển thị cửa sổ Window khi chương trình chạy.
Qua Hình ... cho thấy một cách trực quan toàn bộ cả 3 biến có liên quan, gồm: Hai biến rủi ro đầu vào (Giá cho thuê căn hộ và Số căn hộ có thể cho thuê được hàng tháng) và một biến dự báo đầu ra (Doanh thu) sau khi được khai báo giả định (đối với những biến rủi ro) và khai báo dự báo (đối với biến dự báo). Các ô địa chỉ chứa những biến rủi ro sau khi được khai báo giả định, các ô địa chỉ chứa biến dự báo sau khi được khai báo theo những trình tự trên sẽ tự động tô mầu nền khác biệt với các biến khác không khai báo.
c. Nút Run - Thực hiện chạy mô phỏng, chiết suất báo cáo.
Sau khi đã khai báo giả định các biến rủi ro, lựa chọn những biến cần dự báo, để thực hiện chạy mô phỏng, thực hiện theo trình tự sau:
- Khai báo chế độ chạy mô phỏng: Nhấp chuột vào nút Run trên thanh công cụ, chọn Run Preferences ..., lúc này sẽ xuất hiện cửa sổ để khai báo chế độ chạy mô phỏng như Hình .... dưới đây:
Hình ...: Hộp thoại khai báo chế độ chạy mô phỏng
Gõ trực tiếp số lần chạy vào ô Maximum Number of Trials, đây cũng chính là số lượng kịch bản được xây dựng;
- Các lựa chọn/khai báo khác: Các lựa chọn như: Dừng khi có lỗi tính toán (Stop On Calculation Errors), cho phép kiểm soát độ chính xác (Enable Precision Control) tuỳ thuộc vào người sử dụng, nhưng nên được để ở chế độ lựa chọn. Ngoài ra, có thể sử dụng các chức năng khác ở bên phải của Hình ... như Speed để điều chỉnh tốc độ chạy, Marcos để điều chỉnh chu kỳ chạy mô phỏng, Options để tính độ nhậy và lựa chọn chế độ hiển thị xác suất. Sau khi nhập số lần chạy mô phỏng và các lựa chọn thêm khác (nếu cần), nhấn OK để kết thúc việc khai báo chế độ chạy mô phỏng;
- Chạy mô phỏng: Nhấp chuột vào nút Run trên thanh công cụ, chọn Run, chương trình sẽ bắt đầu quá trình chạy mô phỏng với chế độ chạy như đã được thiết lập ở những bước kể trên.
Phân tích kết quả chạy mô phỏng: Trước hết, giải thích qua ý nghĩa của các mô hình phân phối xác suất gán cho các biến rủi ro trong Bài toán nhỏ ở trên như sau:
- Giá cho thuê căn hộ: Bình quân cho thuê ở mức 150 $/tháng, nhưng giá cho thuê cụ thể sẽ dao động xung quanh giá trị 150 $/tháng theo qui luật phân phối chuẩn với độ lệch chuẩn 10 $. Điều này có nghĩa là hai phần ba (gần 68%) các mức giá thực tế cho thuê được sẽ nằm trong khoảng 1 độ lệch chuẩn, tức là từ 140 $/tháng đến 160 $/tháng. Các mức giá cho thuê còn lại có thể cho thuê được sẽ nằm ở hai thái cực, hoặc từ 120 đến 140 $/tháng, hoặc từ 160 đến 180$/tháng. Tuy nhiên, xác suất để có thể phải cho thuê với giá quá thấp (từ 120 đến dưới 140 $/tháng) hoặc cho thuê được với giá quá cao (trên 160 đến 180 $/tháng) là không nhiều.
- Số căn hộ cho thuê được: Tương tự như đối với biến đầu tiên, với giả định dùng mô hình phân phối chuẩn để mô tả tính không chắc chắn của biến rủi ro này, phần lớn (khoảng 68%) là hàng tháng chủ dự án sẽ cho thuê được từ 24 đến 26 căn hộ. Tuy nhiên, vì nhiều nguyên nhân khác nhau, bên cạnh khả
năng cho thuê được khá đều đặn trong khoảng từ 24 đến 26 căn hộ, sẽ có tháng cho thuê được nhiều và có tháng cho thuê được ít. Vì vậy, gần một phần ba khả năng là chủ dự án chỉ cho thuê được từ 22 đến dưới 24 căn (23 căn) hoặc đột biến cho thuê được nhiều (27 đến 28 căn).
Cùng với việc khai báo biến dự báo (Doanh thu), với những giả định về hai biến rủi ro như trên, thực hiện chạy mô phỏng 10.000 lần, kết quả mô phỏng được thể hiện trong Hình ... dưới đây.
Hình ...: Kết quả chạy mô phỏng dự báo doanh thu cho thuê căn hộ
Kết quả như trên có ý nghĩa như thế nào? Ở Hình .... cho thấy, với mức giá bình
quân 150 $/tháng, số căn hộ cho thuê được 25 căn/28 căn, chủ dự án kiếm được doanh thu hàng tháng từ việc cho thuê căn hộ là 3.750 $. Tuy nhiên, do 150 $/tháng chỉ là mức giá bình quân, thực tế không phải luôn luôn đạt được mức giá đó, có thể thấp hơn hoặc cao hơn. Tương tự, số lượng căn hộ có thể cho thuê được không phải lúc nào cũng đạt được 25 căn, bình quân đạt 25 căn nhưng có lúc có thể cho thuê được thể cao hơn, có lúc lại thấp hơn mức bình quân trên. Chính vì sự không chắc chắn của các biến rủi ro, đã làm cho doanh thu cho thuê căn hộ không phải lúc nào cũng đạt 3.750 $/tháng, có tháng doanh thu sẽ cao hơn, ngược lại có tháng sẽ đạt doanh thu thấp hơn mức trên. Kết quả tính toán ở Hình ... cho thấy:
- Doanh thu của dự án cho thuê căn hộ dao động trong một khoảng khá lớn, từ 2.700 $/tháng đến 4.848 $/tháng;
- Trong khoảng giá trị doanh thu có thể nhận được, với yêu cầu của chủ dự án là doanh thu tối thiểu phải đạt từ 3.750 $/tháng trở lên, xác suất để chủ dự án đạt được mức doanh thu kỳ vọng trên là 50,28%;
- Số kịch bản yêu cầu trong khi khai báo chế độ chạy là 10.000 lần, tuy nhiên chương trình chỉ cần chạy đến 9.925 kịch bản là đã đạt độ chính xác yêu cầu;
- Mỗi một lần chạy, chương trình sẽ lấy ngẫu nhiên giá trị của hai biến rủi ro trong phạm vi biến động đã được khai báo trong giả định để tính ra được
một giá trị của biến dự báo Doanh thu. Ký hiệu Mean = 3.763 có nghĩa là giá trị trung bình của biến dự báo Doanh thu trong 9.925 kịch bản được xây dựng là 3.763 $/tháng.
Chiết suất báo cáo: Để chiết suất báo cáo, nhấp chuột vào nút Run trên thanh công cụ,
chọn Create Report ..., Crystal Ball hiển thị hộp thoại Create Report như Hình dưới đây:
Hình ...: Hộp thoại tạo báo cáo
Có 6 nội dung chính trong hộp thoại tạo báo cáo, cho phép người sử dụng có thể chiết suất đưa ra nhiều loại/dạng báo cáo khác nhau, cụ thể như sau:
- Nội dung báo cáo (Report Sections): Phần đồ thị có các lựa chọn như đồ thị phủ, đồ thị xu hướng. Phần thông tin dự báo có các lựa chọn về trị thống kê, số liệu tổng hợp, đồ thị, phân vị, đồ thị độ nhậy và tần xuất. Phần các giả định có các giả định đối với tông số và đồ thị minh hoạ;
- Dự báo (Forecasts): Có thể đưa tất cả các biến dự báo (All), hoặc lựa chọn một số biến (Chosen), hoặc chỉ các dự báo đang được mở vào báo cáo; - Giả định (Assumptions): Có thể đưa vào báo cáo tất cả (All) hoặc chỉ những
giả định nào được lựa chọn (Chosen);
- Phân vị (Percentiles): Thang xác suất (từ 0 đến 100%) sẽ được chia theo từng mức phân vị, qua đó cho biết khả năng đạt được giá trị của biến dự báo ứng với mỗi mức phân vị cộng dồn. Có 6 lựa chọn mức phân vị, gồm: Tứ phân vị (Quartiles), ngũ phân vị (Quintiles), thập phân vị (Deciles); nhị thập phân (Icosatiles) và hai cách chia phân vị đặc thù khác là: 2,5; 5; 50; 95; 97,5 và 10; 25; 50; 75; 90;
- Đồ thị (Charts): Biểu đồ mầu, trắng đen hay biểu đồ MS Excel là 3 lựa chọn trong thể hiện đồ thị;
- Lưu báo cáo (Location): Báo cáo có thể lưu ở cùng một file nhưng trên một sheet mới hoặc lưu ở một file khác.
Nhìn chung, một báo cáo nên gồm hai phần: Phần thể hiện kết quả chạy mô phỏng đối với các biến dự báo và phần thể hiện các giả định của những biến rủi ro. Báo cáo đối với bài toán cho thuê căn hộ nêu trên được thể hiện trong Bảng dưới đây:
Trong báo cáo này, một lần nữa trị số thống kê của các giả định đối với những biến rủi ro được tổng hợp lại, gồm: Tên và địa chỉ của biến rủi ro trên bảng tính Excel, Mô hình phân phối xác suất, trị thống kê đặc trưng của loại phân phối xác suất đó, hệ số tương quan. Đối với biến dự báo, tóm tắt kết quả chạy mô phỏng, các trị thống kê, biểu đồ tần suất, kết quả chạy mô phỏng theo phân vị là những nội dung có trong báo cáo.
Một số nhận xét, đánh giá từ việc áp sử dụng Crystal Ball trong bài toán cho thuê căn hộ:
- Trong bài toán cho thuê căn hộ, số lượng các biến rủi ro và biến dự báo chỉ dùng lại ở mức tối thiểu phục vụ cho mục đích minh hoạ. Trong thực tế một dự án, số lượng các biến rủi ro cần phải xây dựng những giả định cho tính không chắc chắn của chúng, số lượng các chỉ tiêu tài chính cần được dự báo sẽ nhiều hơn so với ở ví dụ minh hoạ. Trong trường hợp này, cách làm hoàn toàn tương tự như trình tự đã thực hiện trong bài toán mẫu;
- Với Crystal Ball, các tình huống về diễn biến mức giá cho thuê, khả năng số lượng căn hộ cho thuê hàng tháng được mô phỏng khá gần gũi so với thực tế. Số lượng các kịch bản cũng như các biến rủi ro được khảo sát đồng thời là không hạn chế, mỗi kịch bản được tính toán dựa trên phát số ngẫu nhiên giá trị trong phạm vi mô hình giả định của từng biến rủi ro, điều này cho