4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
4.6.1. Nhóm giải pháp về hoàn thiện chắnh sách pháp luật về ựất ựai
a) Xác ựịnh rõ vấn ựề về quyền sở hữu và quyền sử dụng ựất ựaị
đất ựai là tài sản quốc gia, thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Thực hiện quyền quản lý của mình, Nhà nước ựã giao ựất cho các tổ chức, hộ gia ựình, cá nhân sử dụng ổn ựịnh, lâu dài, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất cho người dân ựược giao quyền sử dụng. Như vậy, các chủ thể này (người sử dụng ựất) chỉ có quyền sử dụng ựất theo quy ựịnh của Luật đất ựaị Người sử dụng ựất hợp pháp ựược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất và có các quyền cho thuê, thừa kế, chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn Ầ, từ các quyền ựược pháp luật cho phép ựã tạo ra tâm lý cho người sử dụng ựất là mình có quyền ựược hưởng lợi ắch từ ựất, ựược quyền ựòi hỏi giá ựất Ầ mà quyền ựó thuộc về Nhà nước.
b) Xây dựng cơ chế, chắnh sách về ựiều tiết giá trị ựịa tô chênh lệch. Trong quá trình Nhà nước thực hiện quyền quản lý của mình trong việc thu hồi ựất ựể thực hiện các dự án ựầu tư, tại nhiều khu vực ựã phát sinh ra giá trị ựịa tô chênh lệch tăng hơn, thường gọi là ựịa tô 2, như: chỉ từ một quyết ựịnh hành chắnh chuyển ựất nông nghiệp thành ựất ựô thị làm cho giá trị ựất ựai tăng vọt, rõ ràng do Nhà nước tạo ra, thế nhưng trong khi Nhà nước phải bỏ tiền ngân sách ựể ựền bù-GPMB cho người bị thu hồi ựất thì những người Ộựược ra mặt ựườngỢ ựược hưởng lợi hết giá trị tăng vọt ựịa tô 2 nàỵ Hiện nay, chưa có cơ chế, chắnh sách cụ thể ựể thu về ngân sách Nhà nước giá trị ựịa tô chênh lệch ựó: một phần ựể tái ựầu tư và phát triển, một phần hỗ trợ trở
lại cho những người bị thu hồi ựất. đây là vấn ựề hết sức quan trọng bởi nó
tạo ra sự không công bằng trong quá trình thu hồi ựất - GPMB.
c) Xây dựng và hoàn thiện cơ chế xác ựịnh giá ựất ựể làm căn cứ bồi thường, hỗ trợ và TđC.
Việc xác ựịnh giá ựất ựể bồi thường, hỗ trợ ựang là vấn ựề nóng bỏng và rất bất cập trong thực tiễn thi hành Luật đất ựai hiện naỵ Theo quy ựịnh của Luật đất ựai năm 2003, trên cơ sở khung giá ựất do Chắnh phủ quy ựịnh, UBND cấp tỉnh quyết ựịnh giá ựất cụ thể áp dụng cho ựịa phương mình và công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm; Giá ựất này ựược sử dụng làm căn
cứ ựể tắnh trong tất cả các trường hợp liên quan ựến các vấn ựề tài chắnh về ựất ựai, từ tắnh thuế, lệ phắ, giao ựất, cho thuê ựất, bồi thường khi thu hồi ựất... đồng thời, pháp luật ựất ựai hiện hành cũng ựã quy ựịnh khi Nhà nước giao ựất có thu tiền sử dụng ựất hoặc khi Nhà nước thu hồi ựất thì giá ựất phải ựược xác ựịnh sát với giá thị trường trong ựiều kiện bình thường.
Những vướng mắc, bất cập trong ựịnh giá ựất ựó là nguyên tắc ựịnh giá, thế nào là giá thị trường? thế nào là sát giá thị trường? thế nào là trong ựiều kiện bình thường cho tất cả các loại ựất. Sau khi có Nghị ựịnh số 69/2009/Nđ-CP, việc xác ựịnh lại giá ựất không phụ thuộc vào khung giá ựất ựối với 03 trường hợp: Xác ựịnh giá ựất khi cổ phần hóa doanh nghiệp, tắnh tiền giao ựất, cho thuê ựất không thông qua hình thức ựấu giá quyền sử dụng ựất và bồi thường, hỗ trợ, TđC. Trong thực hiện công tác bồi thường, GPMB, tại một số ựịa phương ựã thực hiện việc ựiều chỉnh lại giá ựất ựể tắnh toán giá trị bồi thường, hỗ trợ như: UBND thành phố Hà Nội ựã thực hiện ựiều chỉnh giá ựất ở tại các dự án ựang GPMB (theo ựề nghị của UBND cấp huyện) tăng từ 1,2 ựến 1,8 lần giá ựất trong bảng giá do UBND thành phố ban hành [11]. Tuy nhiên, việc ựiều chỉnh trên chỉ mang tắnh chất ựịnh lượng, chưa có cơ sở rõ ràng ựể xác ựịnh, dẫn ựến việc xác ựịnh giá ựất ựể tắnh bồi thường vẫn chưa phù hợp với giá chuyển quyền sử dụng ựất thực tế trên thị trường và chưa ựáp ứng ựược nguyện vọng của các hộ dân có ựất bị thu hồi ựất.
d) Cải cách quy trình, trình tự, thủ tục về thu hồi ựất, giao ựất, cho thuê ựất và phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và TđC.
để giải quyết sự chồng chéo về thẩm quyền khi ra Quyết ựịnh thu hồi ựất theo quy ựịnh trước ựây (UBND cấp tỉnh ra quyết ựịnh thu hồi ựất tổng thể cả dự án trước, rồi sau ựó UBND cấp huyện lại ra tiếp quyết ựịnh thu hồi ựất ựối với từng hộ gia ựình, cá nhân trong phạm vi dự án), Nghị ựịnh số 69/2009/Nđ-CP của Chắnh phủ ựã có sự ựiều chỉnh về nội dung này, theo ựó UBND cấp huyện ra quyết ựịnh thu hồi ựất ựến từng hộ gia ựình, cá nhân trước theo thẩm quyền, tổng hợp, báo cáo UBND cấp tỉnh; UBND cấp tỉnh chỉ thu hồi ựất của cơ quan, tổ chức và gộp chung cùng với tổng diện tắch ựất thu hồi theo quyết ựịnh của UBND cấp huyện ựể giao ựất, cho thuê ựất cho tổ chức, hộ gia ựình, cá nhân trong cùng một quyết ựịnh.
đây là một quy ựịnh hết sức ựúng ựắn, phân tách rõ trách nhiệm, thẩm quyền của từng cấp chắnh quyền trong việc thu hồi ựất. Tuy nhiên, liên quan ựến nội dung phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và TđC, Nghị ựịnh 69/2009/Nđ-CP lại quy ựịnh chỉ ban hành quyết ựịnh phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, TđC sau khi ựã có quyết ựịnh thu hồi ựất, giao ựất hoặc cho thuê ựất (tức là sau khi có quyết ựịnh thu hồi ựất tổng thể cả dự án ựể giao ựất, cho thuê ựất của UBND cấp tỉnh). đối với những dự án có quy mô ựất thu hồi lớn, phạm vi dự án nằm ở nhiều ựịa bàn thì sẽ ảnh hưởng ựến tiến ựộ của cả dự án do chỉ cần còn 01 vài trường hợp chưa kiểm ựếm ựược (do không hợp tác), hồ sơ quản lý ựất ựai thiếu hoặc không có, Ầ dẫn ựến khó khăn cho việc lập hồ sơ thu hồi ựất của các hộ này, phản ứng dây chuyền từ việc này sẽ ảnh hưởng ựến việc không thể ra ựược quyết ựịnh thu hồi ựất, giao ựất của UBND cấp tỉnh và kết quả là các hồ sơ phương án ựền bù khác cũng buộc phải ỘnằmỢ lại, không thể ra ựược quyết ựịnh phê duyệt phương án cho dù các ựiều kiện khác ựã ựáp ứng ựủ.