4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
4.5.2.1.Các quy ựịnh ựể thực hiện bồi thường, hỗ trợ về ựất
a) Về nguyên tắc bồi thường
- Người bị thu hồi ựất ựang sử dụng vào mục ựắch nào thì ựược bồi thường bằng việc giao ựất mới có cùng mục ựắch sử dụng, nếu không có ựất ựể bồi thường thì ựược bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng ựất tại thời ựiểm có quyết ựịnh thu hồị Một số trường hợp cụ thể như sau [4]:
+ Người ựược sử dụng ựất nông nghiệp theo quy ựịnh của pháp luật nhưng tự ý sử dụng làm ựất phi nông nghiệp thì chỉ ựược bồi thường theo ựất nông nghiệp;
+ Người ựược sử dụng ựất phi nông nghiệp (không phải là ựất ở) theo quy ựịnh của pháp luật nhưng tự ý sử dụng làm ựất ở thì chỉ ựược bồi thường theo ựất phi nông nghiệp (không phải là ựất ở).
- Trường hợp người sử dụng ựất ựược bồi thường khi Nhà nước thu hồi ựất nhưng chưa thực hiện nghĩa vụ tài chắnh về ựất ựai theo quy ựịnh của pháp luật thì phải trừ ựi khoản tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chắnh vào số tiền ựược bồi thường, hỗ trợ ựể hoàn trả ngân sách. Nghĩa vụ tài chắnh bao gồm: tiền sử dụng ựất phải nộp, tiền thuê ựất ựối với ựất do Nhà nước cho thuê, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng các thửa ựất khác của người có ựất bị thu hồi (nếu có), tiền thu từ xử phạt vi phạm pháp luật về ựất ựai, tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng ựất ựai, phắ và lệ phắ trong quản lý, sử dụng ựất ựai .
Trường hợp các khoản nghĩa vụ tài chắnh về ựất ựai phải nộp lớn hơn hoặc bằng tiền bồi thường ựất thì số tiền ựược trừ tối ựa bằng số tiền bồi thường ựất [4].
- Diện tắch ựất ựược bồi thường là diện tắch ựược xác ựịnh trên thực ựịa, thực tế ựo ựạc diện tắch thu hồi của từng người sử dụng ựất [4].
b) điều kiện ựể ựược bồi thường ựất
Người bị Nhà nước thu hồi ựất, có một trong các ựiều kiện sau ựây thì ựược bồi thường [16]:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất theo quy ựịnh của pháp luật về ựất ựaị
- Có quyết ựịnh giao ựất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy ựịnh của pháp luật về ựất ựaị
- Hộ gia ựình, cá nhân ựang sử dụng ựất ổn ựịnh, ựược UBND cấp xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau ựây:
+ Những giấy tờ về quyền ựược sử dụng ựất ựai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chắnh sách ựất ựai của nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chắnh phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất tạm thời ựược cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ ựăng ký ruộng ựất, sổ ựịa chắnh;
+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng, cho quyền sử dụng ựất hoặc tài sản gắn liền với ựất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với ựất;
+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng ựất, mua bán nhà ở gắn liền với ựất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay ựược UBND cấp xã xác nhận là ựất sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
+ Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở, mua nhà ở gắn liền với ựất ở theo quy ựịnh của pháp luật;
+ Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế ựộ cũ cấp cho người sử dụng ựất.
Hộ gia ựình, cá nhân ựang sử dụng ựất có một trong các loại giấy tờ nêu trên mà trên giấy tờ ựó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển
nhượng quyền sử dụng ựất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng ựến thời ựiểm có quyết ựịnh thu hồi ựất chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng ựất theo quy ựịnh của pháp luật, nay ựược UBND cấp xã xác nhận là ựất không có tranh chấp.
- Hộ gia ựình, cá nhân ựang sử dụng ựất không có các loại giấy tờ nêu trên, nhưng ựất ựã ựược sử dụng ổn ựịnh từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay ựược UBND cấp xã xác nhận là ựất ựó không có tranh chấp; sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 ựến thời ựiểm có quyết ựịnh thu hồi ựất, mà tại thời ựiểm sử dụng không vi phạm quy hoạch; không vi phạm hành lang bảo vệ các công trình, ựược cấp có thẩm quyền phê duyệt ựã công bố công khai, cắm mốc; không phải là ựất lấn chiếm trái phép và ựược UBND cấp xã nơi có ựất bị thu hồi xác nhận ựất ựó không có tranh chấp.
- Hộ gia ựình, cá nhân ựang sử dụng ựất có hộ khẩu thường trú tại ựịa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có ựiều kiện kinh tế - xã hội khó khăn ở miền núi, hải ựảo, nay ựược UBND cấp xã nơi có ựất xác nhận là người ựã sử dụng ựất ổn ựịnh, không có tranh chấp.
- Hộ gia ựình, cá nhân ựược sử dụng ựất theo bản án hoặc quyết ựịnh của toà án nhân dân, quyết ựịnh thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết ựịnh giải quyết tranh chấp ựất ựai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền ựã ựược thi hành.
- Hộ gia ựình, cá nhân ựang sử dụng ựất mà trước ựây Nhà nước ựã có quyết ựịnh quản lý trong quá trình thực hiện chắnh sách ựất ựai của Nhà nước, nhưng trong thực tế Nhà nước chưa quản lý, mà hộ gia ựình, cá nhân ựó vẫn sử dụng.
- Cộng ựồng dân cư ựang sử dụng ựất có các công trình là ựình, ựền, chùa, miếu, am, từ ựường, nhà thờ họ ựược UBND cấp xã nơi có ựất bị thu hồi xác nhận là ựất sử dụng chung cho cộng ựồng và không có tranh chấp.
- Tổ chức sử dụng ựất trong các trường hợp sau ựây:
+ đất ựược Nhà nước giao có thu tiền sử dụng ựất mà tiền sử dụng ựất ựã nộp không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước;
+ đất nhận chuyển nhượng của người sử dụng ựất hợp pháp mà tiền trả cho việc chuyển nhượng không có nguồn từ ngân sách nhà nước;
+ đất sử dụng có nguồn gốc hợp pháp từ hộ gia ựình, cá nhân. c) Những trường hợp thu hồi ựất mà không ựược bồi thường
- Người sử dụng ựất không ựủ ựiều kiện theo quy ựịnh tại ựiểm b nêu trên. - Tổ chức ựược Nhà nước giao ựất không thu tiền sử dụng ựất, ựược Nhà nước giao ựất có thu tiền sử dụng ựất mà tiền sử dụng ựất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; ựược Nhà nước cho thuê ựất thu tiền thuê ựất hàng năm; ựất nhận chuyển nhượng quyền sử dụng ựất mà tiền trả cho việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng ựất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.
- đất nông nghiệp do cộng ựồng dân cư sử dụng. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
- đất nông nghiệp sử dụng vào mục ựắch công ắch của xã, phường, thị trấn [16].
d) Giá ựất ựể tắnh bồi thường
Giá ựất ựể tắnh bồi thường là giá ựất theo mục ựắch ựang sử dụng của ựất bị thu hồi ựược công nhận theo quy ựịnh của pháp luật tại thời ựiểm có quyết ựịnh thu hồi ựất, ựã ựược UBND tỉnh công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm theo quy ựịnh của Chắnh phủ. Không bồi thường theo giá ựất sẽ ựược chuyển mục ựắch sử dụng ựất sau khi thu hồi, không bồi thường theo giá ựất do thực tế sử dụng ựất không phù hợp với mục ựắch sử dụng ựất theo quy ựịnh của pháp luật.
Sở Tài chắnh và các cơ quan chức năng ở ựịa phương áp dụng giá ựất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ựã ban hành ựể tắnh bồi thường tại thời ựiểm có
quyết ựịnh thu hồi ựất. Trường hợp giá ựất do UBND cấp tỉnh công bố chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ựất thực tế trên thị trường trong ựiều kiện bình thường thì báo cáo UBND cấp tỉnh quyết ựịnh giá ựất cụ thể ựể tắnh bồi thường cho phù hợp. Việc xác ựịnh giá ựất ựược thực hiện theo phương pháp xác ựịnh giá ựất quy ựịnh tại Nghị ựịnh số 188/2004/Nđ-CP ngày 16/11/2004 của Chắnh phủ về phương pháp xác ựịnh giá và khung giá các loại ựất và Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chắnh hướng dẫn thực hiện Nghị ựịnh số 188/2004/Nđ-CP của Chắnh phủỢ [5].
ự) Bồi thường, hỗ trợ ựối với ựất nông nghiệp của hộ gia ựình, cá nhân Hộ gia ựình, cá nhân sử dụng ựất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi ựược bồi thường bằng ựất có cùng mục ựắch sử dụng; nếu không có ựất ựể bồi thường thì ựược bồi thường bằng tiền tắnh theo giá ựất cùng mục ựắch sử dụng. Trường hợp ựất nông nghiệp bị thu hồi nằm xen kẽ trong khu dân cư, ựất vườn ao liền kề với ựất ở trong khu dân cư, ngoài việc ựược bồi thường theo giá ựất nông nghiệp cùng mục ựắch sử dụng còn ựược hỗ trợ bằng tiền. Mức hỗ trợ cụ thể như sau [39]:
+ Bằng 25% giá ựất ở liền kề theo quy ựịnh của UBND tỉnh ựối với khu vực thị xã, thị trấn; khu vực nằm ven ựường giao thông chắnh và các ựầu mối giao thông, khu thương mại, khu du lịch, khu công nghiệp.
+ Bằng 30% giá ựất ở liền kề theo quy ựịnh của UBND tỉnh ựối với khu nông thôn.