3. Một số giải phỏp để hoàn thiện cụng tỏc định giỏ, quản lý và xử lý bất động sản bảo đảm tại chi nhỏnh
3.1. Giải phỏp hoàn thiện cụng tỏc định giỏ bất động sản bảo đảm trong cho vay tại chi nhỏnh Lý Thường Kiệt
vay tại chi nhỏnh Lý Thường Kiệt
Để nõng cao chất lượng dịch vụ cụng tỏc định giỏ BĐS tại chi nhỏnh, khắc phục những hạn chế, tồn tại đó gõy ra những khú khăn, bất cập trong hoạt động định giỏ, làm giảm độ chớnh xỏc, đỏng tin cậy của kết quả định giỏ, em xin đưa ra một số nhúm giải phỏp cụ thể như sau:
3.1.1. Giải phỏp về hoàn thiện quy trỡnh định giỏ BĐS bảo đảm
Hiện nay, trước nhu cầu vay vốn đa dạng và ngày càng nhiều, ngõn hàng cần cú một quy trỡnh hoàn thiện và cỏc phương phỏp phự hợp. Việc định giỏ cần được tiến hành một cỏch nghiờm tỳc và bài bản từ khõu tiếp nhận hồ sơ đến khi hoàn thành bỏo cỏo định giỏ. Cú thể thấy rằng quy trỡnh định giỏ tài sản bảo đảm tại chi nhỏnh núi riờng và của hệ thống Techcombank núi chung là khỏ chặt chẽ, thể hiện được sự phối hợp giữa cỏc phũng ban trong nghiệp vụ định giỏ như phũng định giỏ tài sản, phũng kinh doanh, bộ phận quản lý kho quỹ, trung tõm quản lý và giỏm sỏt tài sản bảo đảm. Tuy nhiờn quy trỡnh định giỏ BĐS bảo đảm tại chi nhỏnh cũn quỏ phức tạp, gõy mất nhiều thời gian cho cỏn bộ tớn dụng lẫn khỏch hàng. Đụi khi cũn xảy ra những mõu thuẫn nhất định trong quỏ trỡnh hoàn thiện hồ sơ định giỏ trong nội bộ phũng định giỏ với cỏc phũng ban khỏc.
Mặt khỏc, quy trỡnh định giỏ BĐS bảo đảm tại chi nhỏnh là tổng hợp cỏc bước thực hiện từ việc xem xột hồ sơ tài sản bảo đảm của khỏch hàng tới kiểm soỏt, phờ duyệt của lónh đạo phũng định giỏ/phũng kinh doanh thỡ qui định về bước thực hiện định giỏ của Techcombank cũn rất sơ sài, chưa cụ thể. Bởi vậy chi nhỏnh nờn thực hiện một số biện phỏp sau để cú thể đạt được kế
hoạch đặt ra trong năm 2012 và hơn nữa đạt doanh số cao hơn trong tương lai:
- Trong khõu tiếp nhận hồ sơ, cỏn bộ tớn dụng nờn hướng dẫn ngay từ đầu cho khỏch hàng cỏc nội dung, trỡnh tự cỏc thủ tục cần hoàn thiện để giải quyết nhanh chúng cho khỏch hàng. Hơn nữa, cỏn bộ tớn dụng nờn đưa ra mẫu hồ sơ chuẩn và dễ hiểu nhất để khỏch hàng hoàn thành dễ dàng.
- Việc phõn cấp cụng việc định giỏ BĐS giữa phũng định giỏ tài sản và phũng kinh doanh định giỏ cần phải qui định rừ ràng, cụ thể. Hoạt động định giỏ BĐS đũi hỏi cỏn bộ tớn dụng phải cú chuyờn mụn và kinh nghiệm dày dặn trong ngành. Tuy nhiờn, trong một số trường hợp nhất định, việc định giỏ được bàn giao cho CVKH. Quy trỡnh định giỏ cần phải nờu rừ những trường hợp nào CVKH sẽ thực hiện cụng việc này.
- Trong quy trỡnh định giỏ BĐS bảo đảm, khõu quan trọng nhất là khõu định giỏ BĐS. Tuy nhiờn hướng dẫn định giỏ được nờu trong qui trỡnh cũn rất chung chung, khụng cụ thể. Ngõn hàng cần phải cụ thể húa cỏc bước thực hiện định giỏ từ quỏ trỡnh khảo sỏt thực tế BĐS, kiểm tra hiện trường, xỏc minh vị trớ tới khi lập bỏo cỏo định giỏ.
- Chi nhỏnh nờn thu thập cỏc kiến thức và quy trỡnh định giỏ từ cỏc cụng ty, cỏc doanh nghiệp cú hành nghề định giỏ BĐS.Vỡ thường thỡ cỏc cụng ty này việc định giỏ rất sỏt với thị trường, ngoài ra cũn cú những dự bỏo rất sỏt với biến động, những nhận xột thường sõu sắc hơn. Việc tham khảo thụng tin từ những nguồn này chi nhỏnh mới cú cỏi nhỡn tổng quan và toàn diện nhất về cụng tỏc định giỏ, tiến hành ỏp dụng cú chọn lọc đối với từng trường hợp cụ thể của mỡnh.
- Ngoài ra cú thể kể đến cỏc biện phỏp: Mẫu hợp đồng dễ hiểu, ngắn gọn hơn; tăng cường kiểm tra giỏm sỏt hoạt động định giỏ một cỏch thường xuyờn để kịp thời điều chỉnh và nhắc nhở, giảm thiểu những sai sút trong cụng tỏc định giỏ …
3.1.2. Giải phỏp hoàn thiện phương phỏp định giỏ BĐS bảo đảm
Hoạt động định giỏ bất động sản bảo đảm tại chi nhỏnh chủ yếu xuất phỏt từ 2 phương phỏp: phương phỏp so sỏnh trực tiếp và phương phỏp chi phớ. Tuy nhiờn việc vận dụng 2 phương phỏp cũn cú một số điểm thực sự chưa hợp lý, ảnh hưởng tới kết quả định giỏ. Do võy, cỏc cỏn bộ định giỏ nờn thực hiện một số biện phỏp như:
Đối với phương phỏp so sỏnh trực tiếp
- Khi định giá BĐS bằng phơng pháp so sánh trực tiếp nguồn thụng tin để tiến hành so sỏnh điều chỉnh với bất động sản mục tiờu rất quan trọng. Cỏn bộ tớn dụng nên lấy thông tin ở những nguồn đáng tin cậy như qua các trung tâm địa ốc của các ngân hàng thơng mại, các trung tâm giao dịch BĐS của cơ quan có thẩm quyền, cỏc cụng ty định giỏ, trung tõm định giỏ uy tớn
- Cán bộ tiến hành thẩm định phải đến tận nơi có BĐS chứng cớ để tiến hành xem xét đánh giá và có sự điều chỉnh sự khác biệt giữa BĐS chứng cớ và BĐS mục tiêu. Tỷ lệ điều chỉnh này nên thống nhất trong toàn bộ Chi nhánh để hạn chế tính chủ quan của từng cán bộ tín dụng, đồng thời dễ dàng hơn trong việc quản lý.
Đối với phương phỏp chi phớ
Đối với việc định giỏ tài sản trờn đất sử dụng phương phỏp chi phớ cũng chỉ là những quy định chung kết hợp với thụng tin do khỏch hàng cung cấp, chưa cú đơn giỏ xõy dựng phự hợp cho từng địa bàn cụ thể. Xỏc định tỷ lệ khấu hao của cụng trỡnh xõy dựng trờn thực tế phụ thuộc chủ yếu vào kinh nghiệm của cỏn bộ tớn dụng. Do vậy, ngõn hàng cần cú những điều chỉnh phự hợp. Ngõn hàng nờn quy định thống nhất cho các cán bộ tín dụng khi ớc tính tỷ lệ giá trị còn lại hay tỷ lệ khấu hao, mức khấu hao của nhà ở, công trình xây dựng. Riờng đối với cỏn bộ tớn dụng cần ỏp dụng những phương phỏp thẩm định giỏ và quy trỡnh thẩm định giỏ do Bộ tài chớnh ban hành và hướng dẫn một cỏch khoa học, cú sự điều chỉnh phự hợp.
Ngoài ra, cỏn bộ tớn dụng nờn nghiờn cứu và ỏp dụng cỏc phương phỏp định giỏ khỏc để tăng tớnh chớnh xỏc cho kết quả định giỏ. Có những trờng hợp
áp dụng phơng pháp so sánh trực tiếp và phơng pháp chi phí không phù hợp, ví dụ nh trong điều kiện thị trờng không ổn định, việc sử dụng thông tin thị trờng là khó khăn. Vì vậy, việc áp dụng các phơng pháp định giá khác sẽ làm tăng tính hiệu quả trong hoạt động định giá tại Chi nhánh, làm cho kết quả định giá chính xác hơn.
3.1.3. Giải phỏp về hoàn thiện, bổ sung hệ thống thụng tin phục vụ cho cụng tỏc định giỏ BĐS bảo đảm
Việc cú được hệ thống thụng tin hoàn hảo là rất khú đối với thị trường BĐS, tuy nhiờn hệ thống thụng tin đối với tớn dụng BĐS là rất quan trọng, giỳp cho cỏn bộ tớn dụng đưa ra được cỏc quyết định chớnh xỏc hơn, nhanh chúng hơn và mục tiờu cuối cựng là bảo đảm an toàn cho Ngõn hàng. Cú thể kể đến một số giải phỏp sau đõy:
- Sử dụng tối ưu nguồn thụng tin do Ngõn hàng Nhà nước Việt Nam cung cấp từ trung tâm thông tin phòng ngừa rủi ro tín dụng (CIC). Tuy rằng chức năng thụng tin của trung tâm thông tin phòng ngừa rủi ro tín dụng cũn hạn chế nhưng sử dụng tối ưu nguồn thụng tin này sẽ giỳp cho cỏn bộ tớn dụng thấy được phần nào tỡnh hỡnh dư nợ và sử dụng vốn của khỏch hàng, qua đú đem lại quyết định chớnh xỏc hơn.
- Xây dựng một hệ thống thu thập, lu trữ thông tin trong toàn hệ thống chi nhỏnh núi riờng và hệ thống Techcombank núi chung. Việc thiết lập một hệ thống thông tin là điều cần thiết phục vụ cho chiến lợc kinh doanh, có thể xây dựng một hệ thống thông tin thụng qua hỡnh thức ngân hàng dữ liệu. Tuy nhiên cần có sự chủ động trong việc lu trữ thông tin của các nhân viên ở chi nhánh nhằm đa dạng nguồn thông tin và tăng hiệu quả sử dụng thông tin.
- Ngân hàng có thể mua thông tin cần thiết, quan trọng mang tính chuyên môn cao và có sẵn nh các thông tin về công nghệ, kỹ thuật, về thị trờng, những điều kiện kinh tế xã hội từ những tổ chức hay công ty chuyên cung cấp thông tin. Khi tiến hành định giá, các cán bộ của ngân hàng có thể lấy các thông tin có cơ sở trong hệ thống về thị trờng, về các BĐS so sánh, về điều kiện kinh tế - xã hội của BĐS, một cách nhanh chóng, giúp cho hoạt động định giá thuận tiện…
- Áp dụng những tiến bộ khoa học trờn thế giới đó được ỏp dụng ở cỏc Ngõn hàng lớn, những hệ thống lập trỡnh tiờn tiến, cỏc mạng thụng tin mở rộng và chuyờn nghiệp. Lỳc này việc tỡm hiểu thụng tin, tỡm kiếm, cập nhật và trao đổi sẽ nhah chúng, hiệu quả và chớnh xỏc hơn.
3.1.4. Giải phỏp về đào tạo, bồi dưỡng nguồn nhõn lực phục vụ cho cụng tỏc định giỏ BĐS bảo đảm
Nõng cao đội ngũ tớn dụng là một yờu cầu quan trọng đối với cỏc ngõn hàng. Đăc biệt đối với đội ngũ cỏn bộ trẻ, mới vào nghề chưa cú nhiều kinh nghiệm. Vỡ vậy chi nhỏnh cần cú những chớnh sỏch đào tạo và sử dụng cỏn bộ rừ ràng, những chớnh sỏch khuyến khớch người lao động làm việc. Cụ thể: - Nờn bổ sung thờm cỏn bộ tớn dụng được đào tạo chuyờn sõu trong lĩnh vực BĐS, để nõng cao chất lượng chuyờn mụn đối với hoạt động định giỏ BĐS bảo đảm. Thường xuyờn cử cỏc cỏn bộ tớn dụng tham gia cỏc khúa học ngắn hạn bồi dưỡng nghiệp vụ định giỏ do ngõn hàng hoặc cỏc chuyờn gia cú uy tớn trong ngành tổ chức. Cỏn bộ tớn dụng bờn cạnh trỡnh độ chuyờn mụn đũi hỏi phải cú phẩm chất đạo đức tốt. Đối với nghề thẩm định giỏ thỡ đạo đức người cỏn bộ tớn dụng là điều rất quan trọng.
- Ngõn hàng cần phải đào tạo cỏc kỹ năng cơ bản cho đội ngũ cỏn bộ tớn dụng: Kỹ năng thuyết trỡnh, kỹ năng thu thập và khai thỏc thụng tin, kỹ năng đàm phỏn và trỡnh bày với khỏch hàng, kỹ năng phõn tớch… Ngoài ra cỏn bộ cũng phải thường xuyờn bổ sung kiến thức về luật phỏp, thị trường, cỏc lĩnh vực kinh tế tài chớnh khỏc để nõng cao trỡnh độ bản thõn.
- Ban giỏm đốc cần cú sự phõn bố cụng việc hợp lý, rừ ràng, cụng bằng, khụng để xảy ra tỡnh trạng mất cõn bằng làm cỏn bộ tớn dụng làm việc khụng hết mỡnh, khụng hiệu quả. Ban lónh đạo xõy dựng chế độ khen thưởng và kỹ luật rừ ràng đối với nhõn viờn, giỳp cho cỏc nhõn viờn yờn tõm làm việc, đồng thời kịp thời xử lý cỏc cỏn bộ thiếu tinh thần trỏch nhiệm, hạn chế rủi ro đạo đức trong nghiệp vụ định giỏ.