10 Đơn giỏ QSDĐ của BĐS so sỏnh sau kh
2.5. Đánh giá về hoạt động định giá BĐS bảo đảm trong cho vay tại chi nhỏnh Lý Thường Kiệt
2.5.1. Ưu điểm
Trớc tiên ta có thể nhận thấy rằng quy trình định giá bất động sản bảo đảm trong hệ thống Techcombank núi chung và chi nhỏnh Lý Thường Kiệt núi riờng khỏ chặt chẽ, bắt đầu từ khâu thẩm tra hồ sơ về tài sản bảo đảm, phõn cấp thực hiện việc định giỏ bất động sản bảo đảm đến việc thu thập thông tin từ nhiều nguồn khác nhau, phân tích chúng rồi từ đó đa ra kết quả định giá bất động sản. Nhìn chung giá trị mà các cán bộ tín dụng đa ra cũng gần với giá chuyển nhợng tại thời điểm định giá trên thị trờng, do đó phần nào đáp ứng đợc nhu cầu về vốn để sản xuất kinh doanh của khách hàng. Cụ thể, theo em hoạt động định giỏ bất động sản bảo đảm với mục đớch cho khỏch hàng vay vốn tại chi nhỏnh Lý Thường Kiệt cú những ưu điểm chớnh sau:
- Khi xỏc định giỏ trị bất động sản bảo đảm, cỏn bộ tớn dụng cú tham khảo và đưa ra cỏc giao dịch chứng cứ khỏ rừ ràng để làm cơ sở so sỏnh với bất động sản mục tiờu. Cỏc giao dịch chứng cứ mà cỏn bộ tớn dụng thu thập và đưa ra cũng rất gần với thời điểm thẩm định.
- Cỏc thụng tin giỏ trị thị trường của bất động sản định giỏ được thu thập từ nhiều nguồn khỏc nhau: qua cỏc giao dịch thực tế, bỏo chớ, trang web, cỏc trung tõm, cụng ty định giỏ, sàn giao dịch… Qua đú làm đa dạng húa thụng tin về bất động sản mục tiờu, làm cơ sở đưa ra mức giỏ chớnh xỏc.
- Bờn cạnh cỏc cơ sở phỏp lý liờn quan tới vấn đề định giỏ bất động sản do Nhà nước ban hành thỡ yếu tố về tỡnh trạng phỏp lý luụn được chỳ trọng nhất trong quỏ trỡnh định giỏ. Đõy là một trong cỏc yếu tố ảnh hưởng rất lớn tới giỏ trị bất động sản, do đú việc thẩm định hồ sơ phỏp lý về bất động sản bảo đảm luụn được thực hiện chặt chẽ bởi cỏn bộ tớn dụng.
- Phương phỏp định giỏ bất động sản chủ yếu sử dụng 2 phương phỏp: phương phỏp so sỏnh trực tiếp và phương phỏp chi phớ. Đõy là 2 phương phỏp được sử dụng phổ biến và rộng rói, khụng quỏ khú và khụng tốn kộm chi phớ cũng như thời gian trong quỏ trỡnh định giỏ.
- Trong quy trỡnh định giỏ bất động sản bảo đảm tại chi nhỏnh, việc phõn cấp và phõn cụng cụng việc định giỏ bất động sản đem lại nhiều lợi thế. Cụng việc
định giỏ bất động sản cú thể được thực hiện bởi chuyờn viờn khỏch hàng khi bất động sản dựng làm tài sản bảo đảm nằm trong diện quy hoạch, việc định giỏ chủ yếu dựa vào giỏ khung do UBND cỏc tỉnh, thành phố ban hành theo từng thời kỳ. Việc phõn cụng cụng việc định giỏ như vậy sẽ làm giảm ỏp lực cụng việc dành cho cỏn bộ thẩm định, đảm bảo sự chuyờn mụn húa, tớnh khỏch quan trong việc thẩm định tài sản bảo đảm.
- Quy trỡnh định giỏ bất động sản bảo đảm chặt chẽ. Bỏo cỏo và chứng thư định giỏ sau khi đó được chuyờn viờn thẩm định hoàn thiện sẽ được ký kiểm soỏt và phờ duyệt của lónh đạo phũng định giỏ tài sản/ lónh đạo phũng kinh doanh. Vỡ vậy kết quả định giỏ bảo đảm tớnh xỏc thực cao.
- Việc định giỏ tại chi nhỏnh cũng đó xỏc định được những trường hợp mà bất động sản bảo đảm khú định giỏ (được quy định trong quy trỡnh định giỏ bất động sản) thỡ cú thể hợp tỏc với cụng ty định giỏ bờn ngoài thực hiện hoặc cú thể tham khảo giỏ của những nhà thẩm định giỏ chuyờn nghiệp.
2.5.2. Mặt hạn chế
Bên cạnh những u điểm mà chi nhỏnh Lý Thường Kiệt đã thực hiện tốt cũng không thể tránh khỏi những khuyết điểm có thể mắc phải. Cụ thể như sau: - Cỏc phương phỏp định giỏ BĐS bảo đảm được sử dụng chủ yếu là phương phỏp so sỏnh trực tiếp và phương phỏp chi phớ. Quỏ trỡnh thực hiện 2 phương phỏp này tuy đơn giản nhưng phụ thuộc vào chủ quan người thẩm định giỏ, do đú độ chớnh xỏc khụng cao.
• Phương phỏp so sỏnh trực tiếp:
Đối với phương phỏp so sỏnh trực tiếp, việc đưa ra cỏc bất động sản chứng cớ để thực hiện so sỏnh với bất động sản mục tiờu, bờn cạnh việc đỏnh giỏ thụng tin cỏc bất động sản so sỏnh mang nhiều yếu tố chủ quan thỡ cỏn bộ thẩm định điều chỉnh sự khỏc biệt giữa bất động sản so sỏnh với bất động sản mục tiờu cũng mang tớnh chủ quan của người thẩm định. Tỷ lệ điều chỉnh cỏc yếu tố so sỏnh thường khụng rừ ràng hoặc, do đú thường cho kết quả định giỏ với độ chớnh xỏc khụng cao.
Ngoài ra, cỏn bộ tớn dụng cũng khụng nờu rừ mức giỏ tham khảo từ nguồn thụng tin nào, tờn và đặc điểm cụ thể của BĐS chứng cớ mà chỉ núi chung chung. Do đú làm giảm tớnh cụng khai, minh bạch, đỏng tin cậy của nguồn thụng tin này.
• Phơng pháp chi phí:
Việc ước tớnh tỷ lệ khấu hao để xỏc định giỏ trị cụng trỡnh xõy dựng trờn đất đối với BĐS đó qua sử dụng chưa theo cơ sở khoa học trong lĩnh vực xõy dựng mà chủ yếu tỷ lệ này phụ thuộc vào kinh nghiệm của cỏn bộ tớn dụng. Cỏn bộ tớn dụng cú thể thu thập cỏc giao dịch chứng cớ cú hỡnh dỏng, cấu tạo cụng trỡnh và thời gian xõy dựng sỏt với bất động sản mục tiờu để tiến hành so sỏnh và tớnh toỏn tỷ lệ này. Tuy nhiờn mỗi bất động sản cú một mục đớch sử dụng riờng, cú những đặc điểm khỏc biệt riờng, kể cả 2 BĐS cạnh nhau cũng cú những đặc điểm khụng giống nhau, do đú sử dụng phương phỏp chi phớ một cỏch mỏy múc là khụng phự hợp.
Ngoài ra, việc xác định giá trị của cụng trỡnh xõy dựng mặc dù tham khảo đơn giá xây dựng trên thị trờng nhng việc đánh giá thực trạng của nhà chỉ dựa trên trên sự quan sát, nhận định và theo những thông tin do ngời vay vốn cung cấp, trong một số trờng hợp kết quả của công việc định giá sẽ không chính xác.
Một hạn chế lớn trong hoạt động định giá BĐS bảo đảm của chi nhánh là việc các cán bộ tín dụng thờng có xu hớng hạ thấp giá trị của BĐS bảo đảm để đảm bảo an toàn cho ngân hàng. Điều này xuất phát từ việc mỗi cán bộ tín dụng phải chịu trách nhiệm cá nhân về tài sản bảo đảm tiền vay do mình thẩm định, hơn nữa do sự hiểu biết về tài sản còn nhiều hạn chế. Do đó giá trị BĐS bảo đảm thờng thấp hơn giá trị thực của nó, gây thiệt thòi cho khách hàng và giảm tính cạnh tranh của ngân hàng. Chính vì điều này đôi khi ngân hàng bỏ lỡ những khách hàng tốt thực sự.
2.5.3. Nguyên nhân của những hạn chế trong hoạt động định giá BĐS bảo đảm tại chi nhánh Lý Thường Kiệt
- Việc định giỏ BĐS bảo đảm chủ yếu do đội ngũ cỏn bộ tớn dụng khụng được đào tạo nhiều về lĩnh vực thẩm định giỏ thực hiện, cũng như hiểu biết của cỏn bộ tớn dụng về BĐS cũn hạn chế.
- Xuất phỏt từ quy định của nội bộ hệ thống Techcombank thường khụng thống nhất và rừ ràng về hoạt động định giỏ BĐS bảo đảm. Vấn đề BĐS bảo đảm được qui định trong rất nhiều cỏc văn bản cú liờn quan do ngõn hàng Techcombank ban hành gõy nờn sự phức tạp, khụng thống nhất và trong nhiều trường hợp gõy mõu thuẫn trong việc ỏp dụng qui định nào là hợp lệ, cỏch thức nào là hợp lệ và đem lại kết quả khụng chớnh xỏc, gõy khú khăn cho cỏc chi nhỏnh trong việc thực hiện.
- Nếu thực hiện chi tiết nh những gì mà lý luận đa ra thì kinh phí cho việc định giá BĐS là rất lớn và tốn nhiều thời gian. Ví dụ nh chi phí cho việc điều tra khảo sát thị trờng, tìm BĐS chứng cớ để so sánh và phân tích BĐS chứng cớ với BĐS mục tiờu trong khi kinh phí của ngân hàng còn dành cho nhiều lĩnh vực khác không chỉ có hoạt động tín dụng.
- Để đảm bảo an toàn cho ngân hàng đồng thời để việc định giá nhanh chóng và dễ hiểu đối với khách hàng, cán bộ tín dụng thờng áp dụng một cách máy móc các phơng pháp định giá mà họ thờng hay sử dụng. Trong khi đó, có trờng hợp việc áp dụng các phơng pháp này là hoàn toàn không phù hợp và không đem lại kết quả khả quan.
b. Nguyên nhân khách quan
Sự quản lý của Nhà nước về thị trường bất động sản núi riờng và hoạt động định giỏ bất động sản núi chung cũn nhiều bất cập trong thực tế. Thị trường BĐS luụn là thị trường thiếu cụng khai, minh bạch, nghốo nàn thụng tin và số liệu thống kờ khụng đầy đủ. Do đó việc tìm kiếm thông tin về các giao dịch BĐS trên thị trờng khụng thuận lợi đối với cỏc cỏn bộ thẩm định.
Mặt khác, việc phân cấp quản lý về hoạt động định giá trên thị trờng và quản lý hoạt động của thị trờng BĐS còn chồng chéo lên nhau. Ví dụ: Việc quản lý giá BĐS là thuộc thẩm quyền của Bộ Tài Chính, nhng việc cấp giấy phép xây dựng là thuộc thẩm quyền của Bộ Xây Dựng, còn cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất là thuộc thẩm quyền của Bộ Tài Nguyên và Môi Trờng. Hơn nữa, sự phối hợp giữa các bộ, ngành liên quan trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn chậm chạp, mất thời gian, ảnh hởng lớn đến việc thực hiện nghĩa vụ bảo đảm tín dụng của các cá nhân và tổ chức kinh tế.
Nhà nớc cha ban hành một văn bản pháp luật quy định cụ thể về vấn đề định giá tài sản bảo đảm trong đó có định giá BĐS. Hơn nữa, hiện nay cũng cha có nhiều tài liệu về lĩnh vực định giá tài sản bảo đảm để các ngân hàng có thể tham khảo khi tiến hành định giá. Cách thức định giá tài sản bảo đảm chỉ đợc nêu ra một cách chung chung, không rõ ràng trong một số văn bản pháp luật về bảo đảm tín dụng. Trong khi đó, hệ thống các văn bản pháp luật về bảo đảm tín dụng cũng cha đợc hoàn thiện và chặt chẽ.
- Thủ tục tiến hành bảo đảm bằng BĐS còn nhiều vớng mắc, rờm rà, tốn nhiều thời gian. Tình trạng phổ biến hiện nay là các cơ quan đăng ký, công chứng giao dịch bảo đảm thờng đòi hỏi ngân hàng và khách hàng cung cấp các hồ sơ, tài liệu không đúng quy định và không cần thiết; các cơ quan khác nhau lại yêu cầu các loại giấy tờ khác nhau về BĐS.
- Khung giá đất do Nhà nớc ban hành còn nhiều bất cập, hơn nữa khung giá này đa ra chỉ để áp dụng tính thuế chứ không quy định để bán, chuyển nhợng trên thị trờng. Do đó, giá theo khung giá thấp hơn nhiều so với giá thị trờng nên việc căn cứ vào khung giá đất để định giá tại ngân hàng khiến cho giá BĐS bảo đảm xác định đợc không sát với giá thị trờng.