2. Thực trạng hoạt động định giỏ bất động sản bảo đảm tại chi nhỏnh Techcombank Lý Thường Kiệt
2.2. Quy định của ngõn hàng Techcombank đối với tài sản bảo đảm là bất động sản
động sản
2.2.1. Biện phỏp bảo đảm đối với bất động sản:
Thế chấp bất động sản của bờn bảo đảm:
- Việc thế chấp nhà ở cú hiệu lực kể từ thời điểm được cụng chứng hoặc chứng thực theo quy định của phỏp luật
- Việc thế chấp quyền sử dụng đất cú hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký thế chấp.
2.2.2. Tiếp nhận, kiểm tra điều kiện của bất động sản nhận làm tài sản bảo đảm
Chuyờn viờn phũng kinh doanh cú trỏch nhiệm kiểm tra hồ sơ phỏp lý chứng minh quyền sở hữu và quyền sử dụng của chủ tài sản đối với tài sản và căn cứ vào điều kiện nhận thế chấp của bất động sản.
Tài sản bảo đảm là bất động sản phải đỏp ứng cỏc điều kiện cụ thể sau đõy:
Quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất được nhận thế chấp phải đảm bảo cỏc điều kiện cụ thể sau:
- Cú giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; - Đất khụng cú tranh chấp;
- Trong thời hạn sử dụng đất;
- Quyền sử dụng đất thuộc một trong cỏc trường hợp sau:
+ Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất cú thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đó trả khụng cú nguồn gốc từ ngõn sỏch Nhà nước.
+ Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền đó trả cho việc nhận chuyển nhượng đú khụng cú nguồn gốc từ ngõn sỏch Nhà nước.
+ Tổ chức kinh tế sử dụng đất được cơ quan Nhà nước cú thẩm quyền cho phộp chuyển mục đớch sử dụng đất từ đất khụng thu tiền sử dụng đất sang đất cú thu tiền sử dụng đất.
+ Hộ gia đỡnh, cỏ nhõn, sử dụng đất, khụng phải là đất thuờ (bao gồm cả trường hợp giao đất khụng thu tiền sử dụng đất và giao đất cú thu tiền sử dụng đất).
+ Hộ gia đỡnh, cỏ nhõn chuyển mục đớch sử dụng đất từ đất khụng thu tiền sử dụng đất sang đất cú thu tiền sử dụng đất.
+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam giao đất cú thu tiền sử dụng đất.
+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cỏ nhõn nước ngoài đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam cho thuờ đất thu tiền thuờ đất một lần cho cả thời gian thuờ.
+ Tổ chức kinh tế, hộ gia đỡnh, cỏ nhõn được Nhà nước cho thuờ đất trước ngày 01/07/2004, đó trả tiền thuờ đất cho cả thời gian thuờ hoặc đó trả trước tiền thuờ đất cho nhiều năm, mà thời hạn thuờ đất đó được trả tiền cũn lại ớt nhất là 5 năm nhưng phải lớn hơn thời hạn thế chấp tối thiểu là 2 năm.
Tài sản gắn liền với đất là nhà ở, cụng trỡnh xõy dựng:
Tài sản gắn liền với đất là nhà ở, cụng trỡnh xõy dựng được nhận thế chấp phải đảm bảo điều kiện cụ thể sau:
- Cú giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà hoặc giấy chứng nhận cụng trỡnh xõy dựng.
- Phải bảo đảm chất lượng theo quy định của phỏp luật về xõy dựng; - Khụng nằm trong khu vực cấm xõy dựng theo quy định của phỏp luật
về xõy dựng;
- Trường hợp cụng trỡnh gắn liền với đất được xõy dựng với mục đớch là để cho thuờ thỡ quyền đũi nợ từ cỏc hợp đồng cho thuờ cũng phải được thế chấp cho Techcombank theo quy định. Mục đớch cho thuờ cú thể được thể hiện trờn bất kỳ giấy tờ nào liờn quan đến cụng trỡnh gắn liền với đất như giấy phộp xõy dựng, giấy phộp đầu tư, giấy phộp kinh doanh, giấy chứng nhận cụng trỡnh xõy dựng hay giấy tờ, tài liệu cú giỏ trị phỏp lý cú tờn gọi khỏc.
Bất động sản hỡnh thành trong tương lai
- Nhà ở: việc nhận thế chấp nhà ở hỡnh thành trong tương lai chỉ được thực hiện khi quy định của phỏp luật cho phộp.
Đối với trường hợp nhà ở thuộc cỏc dự ỏn phỏt triển khu nhà ở, dự ỏn khu đụ thị mới, Techcombank được nhận quyền tài sản phỏt sinh từ hợp đồng mua bỏn nhà ở nhưng phải đảm bảo cỏc điều kiện sau:
+ Chủ đầu tư cú liờn kết với Techcombank và;
+ Bờn thế chấp chưa làm thủ tục bàn giao bất động sản theo hợp đồng mua bỏn.
- Bất động sản là tài sản gắn liền với đất là cụng trỡnh xõy dựng bao gồm toàn bộ cỏc nhà xưởng sản xuất, nhà văn phũng, nhà ở cụng nhõn,… của cỏc cỏ nhõn, tổ chức kinh tế hỡnh thành trong tương lai thỡ phải đỏp ứng cỏc điều kiện sau:
+ Phải được hỡnh thành trờn đất thuộc dự ỏn đầu tư đó cú giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
+ Mục đớch sử dụng đất là đất sản xuất kinh doanh, đất ở sử dụng lõu dài. + Cú giấy phộp xõy dựng (trừ trường hợp khụng phải xin giấy phộp xõy dựng theo quy định của phỏp luật);
Cỏc đơn vị kinh doanh chịu trỏch nhiệm: theo dừi chặt chẽ thời hạn, tiến độ hỡnh thành đối với cỏc bất động sản hỡnh thành trong tương lai; kiểm tra, tiếp nhận, đỏnh giỏ lại và hoàn thiện hồ sơ, thủ tục nhận tài sản bảo đảm khi bất động sản hỡnh thành theo đỳng quy định của Techcombank đối với bất động sản đó hỡnh thành; nhập kho bổ sung đầy đủ và kịp thời cỏc giấy tờ phỏp lý như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khỏc gắn liền với đất đồng thời đăng ký giao dịch bảo đảm đầy đủ khi bất động sản hỡnh thành theo đỳng quy định của Nhà nước và của Techcombank.
2.2.3. Mức giao dịch bảo đảm tối đa (Tỷ lệ cho vay tối đa)
Tựy theo từng khỏch hàng, xếp hạng khỏch hàng, phương ỏn kinh doanh … tỷ lệ cho vay thực tế sẽ theo phờ duyệt của cỏc cấp chuyờn gia phờ duyệt khoản vay nhưng khụng vượt quỏ mức cho vay tối đa theo bảng dưới đõy:
STT Loại bất động sản Mức giao dịch tối đa
1 Quyền sử dụng đất 70%
2 Quyền sở hữu nhà ở 70%
3 Quyền sở hữu cụng trỡnh xõy dựng 70%
4 Tài sản đảm bảo hạn chế nhận 60%
5 Bất động sản hỡnh thành trong tương lai 60%