2. Thực trạng hoạt động định giỏ bất động sản bảo đảm tại chi nhỏnh Techcombank Lý Thường Kiệt
2.3. Quy trỡnh định giỏ bất động sản bảo đảm tại Techcombank
(xem phụ lục 01 kốm theo)
Diễn giải quy trỡnh:
2.3.1. Tiếp nhận hồ sơ bất động sản bảo đảm của khỏch hàng
CVKH thuộc cỏc đơn vị kinh doanh tiếp nhận hồ sơ BĐS bảo đảm từ khỏch hàng và cú trỏch nhiệm kiểm tra hồ sơ của BĐS bảo đảm, đảm bảo:
- Hồ sơ BĐS bảo đảm đầy đủ cỏc tài liệu chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng hợp phỏp của chủ tài sản đối với BĐS đú hoặc cỏc giấy tờ khỏc chứng minh BĐS hỡnh thành trong tương lai, thẩm quyền quyết định thế chấp BĐS
- Hồ sơ BĐS bảo đảm chõn thực, hợp phỏp, hợp lệ, cỏc bản sao của hồ sơ BĐS bảo đảm được cung cấp phải được kiểm tra bảo đảm khớp, đỳng với bản gốc, được sao y hoặc cụng chứng/chứng thưc… theo đỳng danh mục hồ sơ do Techcombank quy định.
Trường hợp hồ sơ BĐS bảo đảm khụng đảm bảo cỏc tiờu chớ trờn, CVKH từ chối nhận BĐS bảo đảm của khỏch hàng. Trường hợp hồ sơ BĐS đảm bảo cỏc tiờu chớ trờn, CVKH tiến hành xỏc định thẩm quyền định giỏ.
Trường hợp BĐS bảo đảm khụng thuộc thẩm quyền định giỏ của chi nhỏnh, CVKH điền vào phiếu đề nghị định giỏ theo mẫu của Techcombank chuyển cho lónh đạo phũng kinh doanh.
Lónh đạo phũng kinh doanh cú trỏch nhiệm kiểm soỏt hồ sơ BĐS bảo đảm, phiếu đề nghị định giỏ, đảm bảo:
- Hồ sơ BĐS bảo đảm đầy đủ, chõn thực, hợp phỏp, hợp lệ, phự hợp với tỡnh trạng thực tế của BĐS bảo đảm.
- Đề nghị định giỏ BĐS bảo đảm của chuyờn viờn khỏch hàng hợp lý và đỳng quy định.
Lónh đạo phũng kinh doanh sau khi kiểm soỏt hồ sơ BĐS bảo đảm, phiếu đề nghị định giỏ tài sản bảo đảm, thực hiện:
- Yờu cầu CVKH bổ sung hồ sơ BĐS bảo đảm nếu hồ sơ BĐS bảo đảm chưa đầy đủ hoặc chưa hợp phỏp, hợp lệ;
- Tự tiến hành kiểm tra thực tế BĐS bảo đảm nếu nghi ngờ tớnh chõn thực của BĐS bảo đảm, hồ sơ BĐS bảo đảm;
- Ký xỏc nhận vào phiếu đề nghị định giỏ tài sản bảo đảm nếu đề xuất của CVKH là hợp lý, đỳng quy định;
- Khụng ký xỏc nhận vào phiếu đề nghị định giỏ tài sản bảo đảm nếu đề xuất của CVKH khụng hợp lý, khụng đỳng quy định.
CVKH gửi phiếu đề nghị định giỏ tài sản bảo đảm kốm theo hồ sơ BĐS bảo đảm cho cỏn bộ đầu mối tiếp nhận hồ sơ tại cỏc cụng ty định giỏ hoặc phũng định giỏ tài sản tại cỏc miền bằng fax, email hoặc gửi trực tiếp.
Khi tiếp nhận phiếu đề nghị định giỏ tài sản bảo đảm và hồ sơ BĐS bảo đảm, cỏn bộ tiếp nhận cú trỏch nhiệm vào file theo dừi hồ sơ định giỏ và chuyển giao cho lónh đạo phũng để phõn cụng cho CVĐG/ CVKH hoặc trực tiếp phõn cụng nếu được ủy quyền.
2.3.2. Xỏc định phõn cấp định giỏ bất động sản bảo đảm.
Để đảm bảo sự chuyờn mụn húa, tớnh khỏch quan trong việc thẩm định BĐS bảo đảm và hạn chế cỏc rủi ro, việc định giỏ BĐS bảo đảm được phõn cấp thực hiện theo cỏc tiờu chớ: loại tài sản, vị trớ địa lý, mức độ phức tạp của BĐS bảo đảm (hoặc theo quy định của tổng giỏm đốc Techcombank ban hành từng thời kỳ).
Theo tiờu chớ như vậy, việc phõn cấp định giỏ như sau:
Bất động sản bảo đảm do phũng định giỏ tài sản định giỏ bao gồm: - Quyền sử dụng đất thuờ, đất sản xuất kinh doanh, đất nụng nghiệp, lợi thế quyền thuờ đất;
- Cụng trỡnh xõy dựng lớn (tũa nhà văn phũng, trụ sở làm việc, trung tõm thương mại, nhà xưởng sản xuất)
- Bất động sản tổng hợp (khu dự ỏn du lịch, vui chơi giải trớ, nghỉ dưỡng, resort…)
- Bất động sản cú diện tớch lớn (> 500m2) ở những vị trớ đắc địa … mà việc định giỏ cú thể phải ỏp dụng nhiều phương phỏp định giỏ hoặc phương phỏp so sỏnh trực tiếp ỏp dụng khụng phự hợp.
- Bất động sản là quyền thuờ sạp hàng, ki ốt, cửa hàng, trụ sở, địa điểm kinh doanh…
- Cỏc bất động sản bảo đảm khỏc theo quy định của tổng giỏm đốc theo từng thời kỳ.
Bất động sản bảo đảm do phũng kinh doanh định giỏ: bao gồm cỏc bất động sản bảo đảm cũn lại.
2.3.3. Phõn cụng cụng việc định giỏ bất động sản bảo đảm.
Bất động sản bảo đảm do chuyờn viờn định giỏ định giỏ
Mọi hồ sơ yờu cầu định giỏ đều phải được chuyển cho lónh đạo phũng định giỏ tài sản xem xột trước khi chuyển giao cho CVĐG. CVĐG khụng được tự ý tiến hành định giỏ bất kỳ BĐS bảo đảm nào mà chưa được sự chỉ định của lónh đạo phũng định giỏ tài sản.
Khi quyết định giao hồ sơ cho CVĐG thực hiện, lónh đạo phũng định giỏ tài sản cần xem xột đến cỏc yếu tố sau:
- Tỡnh trạng hồ sơ phỏp lý, hiện trạng của BĐS bảo đảm cần định giỏ; - Thời gian định giỏ, thời gian hoàn thành,
- Đối với BĐS khú định giỏ (nhà xưởng, cụng trỡnh xõy dựng lớn, BĐS ở những vị trớ đắc địa, diện tớch lớn…mà việc định giỏ cú thể phải ỏp dụng nhiều phương phỏp định giỏ hoặc phương phỏp so sỏnh trực tiếp ỏp dụng khụng phự hợp) nếu cần thiết phải cú sự tham gia (trực tiếp kiểm tra hiện trạng, hướng dẫn thực hiện) của lónh đạo phũng định giỏ tài sản hoặc thuờ cụng ty bờn ngoài định giỏ.
Bất động sản bảo đảm do chuyờn viờn khỏch hàng định giỏ
Mọi hồ sơ yờu cầu định giỏ đều phải được lónh đạo phũng kinh doanh xem xột trước khi chuyển giao cho CVKH. CVKH khụng được tự ý tiến hành định giỏ bất kỳ BĐS bảo đảm nào mà chưa nhận được sự chỉ định của lónh đạo phũng kinh doanh.
Khi quyết định giao hồ sơ cho CVKH thực hiện, lónh đạo phũng kinh doanh cần xem xột đến cỏc yếu tố sau:
- Tỡnh trạng hồ sơ phỏp lý, hiện trạng của BĐS cần định giỏ - Thời gian định giỏ, thời gian hoàn thành;
- Đối với BĐS khú định giỏ (như cỏc cụng trỡnh xõy dựng, nhà xưởng lớn, bất động sản ở những vị trớ đắc địa, diện tớch lớn…) chi nhỏnh cú thể liờn hệ trực tiếp lờn phũng định giỏ tài sản để được hỗ trợ.
2.3.4. Định giỏ bất động sản bảo đảm
- Kiểm tra, nghiờn cứu hồ sơ, nếu thấy hồ sơ khụng đỳng, khụng đầy đủ theo quy định hiện hành của phỏp luật và của Techcombank, hoặc khụng hợp phỏp, hợp lệ, khụng cú chứng thực/cụng chứng (đối với cỏc bản copy như Sổ đỏ/Sổ trắng/Sổ hồng), khụng đủ cỏc thụng tin liờn quan đến BĐS cần định giỏ yờu cầu CVKH bổ sung thờm cỏc hồ sơ cần thiết để bảo đảm cỏc thụng tin về BĐS bảo đảm được đầy đủ và chớnh xỏc.
- Kiểm tra thực tế hiện trạng BĐS bảo đảm, lập biờn bản kiểm tra hiện trạng, xỏc minh vị trớ (ngoài cỏc BĐS bảo đảm hỡnh thành trong tương lai) và thực hiện định giỏ BĐS bảo đảm một cỏch khỏch quan, đảm bảo BĐS kiểm tra hiện trường chớnh xỏc, đỳng BĐS cần định giỏ và khớp đỳng với BĐS trong cỏc văn bản, giấy tờ phỏp lý liờn quan tại hồ sơ BĐS bảo đảm. CVKH cú trỏch nhiệm phối hợp với CVĐG trong quỏ trỡnh kiểm tra thực tế và định giỏ BĐS bảo đảm.
- Tỡm hiểu cỏc thụng tin liờn quan đến BĐS (như vị trớ, diện tớch, tớnh hợp phỏp, thụng tin về quy hoạch, đền bự…)
- Thu thập thụng tin giỏ trị thị trường của BĐS bảo đảm qua cỏc giao dịch thực tế, bỏo chớ, trang web, trung tõm/cụng ty định giỏ, sàn giao dịch…
- Đối với việc định giỏ BĐS tại địa bàn cỏc tỉnh, thành phố, CVKH (nếu thuộc thẩm quyền định giỏ của CVKH) cần so sỏnh giữa giỏ thị trường và giỏ trị tớnh theo bảng giỏ đất thị trường do tổng giỏm đốc ban hành hoặc so sỏnh với giỏ theo giỏ khung (do UBND cỏc tỉnh, thành phố ban hành theo từng thời kỳ) nhõn với hệ số K và lựa chọn giỏ trị nhỏ hơn, chi tiết theo cỏc Quyết định do tổng giỏm đốc ban hành cho từng địa bàn theo từng thời kỳ.
2.3.5. Kiểm soỏt, phờ duyệt Kiểm soỏt 1:
Sau khi thẩm định và lập phiếu định giỏ xong, CVĐG (CVKH) trỡnh phiếu định giỏ BĐS bảo đảm lờn kiểm soỏt viờn/lónh đạo phũng kinh doanh. Kiểm soỏt viờn/lónh đạo phũng kinh doanh sau khi kiểm tra cụ thể tỡnh trạng
hồ sơ, tớnh chất phỏp lý, giấy tờ chứng minh tài sản, giỏ do chuyờn viờn định giỏ/chuyờn viờn khỏch hàng đề xuất thực hiện:
- Ký kiểm soỏt nếu đồng ý với đề xuất của CVĐG/CVKH.
- Yờu cầu CVĐG/CVKH kiểm tra, bổ sung tài liệu, thụng tin về BĐS bảo đảm nếu hồ sơ định giỏ khụng đầy đủ, chớnh xỏc, khụng hợp phỏp.
- Yờu cầu CVĐG/CVKH đú hoặc CVĐG/CVKH khỏc/kiểm soỏt viờn/lónh đạo phũng kinh doanh định giỏ lại nếu khụng đồng ý về giỏ do CVĐG/CVKH đề xuất
- Trường hợp cú nghi vấn đối với hồ sơ phỏp lý của BĐS bảo đảm, kiểm soỏt viờn/lónh đạo phũng định giỏ cú trỏch nhiệm phối hợp với cỏc bộ phận nghiệp vụ cú liờn quan trong nội bộ cũng như cơ quan chức năng bờn ngoài để kiểm tra, xỏc thực…
Kiểm soỏt 2 và phờ duyệt:
CVĐG/CVKH trỡnh phiếu định giỏ BĐS bảo đảm đó cú chữ ký của kiểm soỏt viờn/lónh đạo phũng kinh doanh cho lónh đạo phũng ĐGTS/giỏm đốc chi nhỏnh. Lónh đạo phũng ĐGTS/giỏm đốc chi nhỏnh sau khi kiểm tra cụ thể tỡnh trạng hồ sơ, tớnh chất phỏp lý, giấy tờ chứng minh tài sản, giỏ do CVĐG/CVKH đề xuất thực hiện:
- Ký duyệt nếu đồng ý với đề xuất của CVĐG/CVKH.
- Yờu cầu CVĐG/CVKH đú định giỏ lại hoặc CVĐG/CVKH khỏc/lónh đạo phũng kinh doanh/lónh đạo phũng ĐGTS/giỏm đốc chi nhỏnh định giỏ lại nếu khụng đồng ý về giỏ do CVĐG/CVKH đề xuất.
2.3.6. Kiểm tra, định giỏ lại bất động sản bảo đảm
Sau khi BĐS được nhận thế chấp tại Techcombank, thời gian sử dụng kết quả định giỏ được quy định cụ thể trong cỏc phiếu định giỏ tài sản bảo đảm. Theo hướng dẫn của kiểm soỏt sau vay, theo cỏc hướng dẫn về định giỏ tài sản bảo đảm, CVKH thuộc phũng kinh doanh cú trỏch nhiệm rà soỏt và định kỳ thực hiện đỏnh giỏ, định giỏ lại đối với cỏc BĐS bảo đảm thuộc thẩm quyền định giỏ của phũng kinh doanh; trường hợp khụng thuộc thẩm quyền
định giỏ của phũng kinh doanh, CVKH lập phiếu đề nghị định giỏ gửi cho cụng ty định giỏ hoặc phũng ĐGTS để triển khai định giỏ lại BĐS bảo đảm.
Quy định thời gian kiểm tra và định kỳ định giỏ lại BĐS bảo đảm tại Techcombank là 1 năm phải đỏnh giỏ và định giỏ lại BĐS bảo đảm.
Trong trường hợp đặc biệt, BĐS bảo đảm cú thể bị giảm giỏ trị như: Bất động sản thuộc khu vực cú quy hoạch chưa ổn định, quy hoạch chưa rừ ràng; hoặc thuộc khu vực thường xuyờn bị ảnh hưởng lớn bởi điều kiện tự nhiờn như bóo, lụt, địa chất yếu, lỳn sụt… CVĐG/CVKH cú trỏch nhiệm đề xuất thời gian tiến hành đỏnh giỏ, định giỏ lại ngắn hơn quy định nờu trờn, hoặc cú thể đột xuất kiểm tra, định giỏ lại nếu cần.
2.3.7. Hợp tỏc với cụng ty định giỏ bờn ngoài
Trong trường hợp BĐS bảo đảm là cỏc tài sản khú định giỏ (nhà xưởng, cụng trỡnh xõy dựng lớn; BĐS ở những vị trớ đắc địa, diện tớch lớn … mà việc định giỏ cú thể phải ỏp dụng nhiều phương phỏp định giỏ hoặc phương phỏp so sỏnh trực tiếp ỏp dụng khụng phự hợp) hoặc theo quy định về việc phõn luồng xử lý hồ sơ định giỏ tài sản bảo đảm do tổng giỏm đốc ban hành từng thời kỳ, việc định giỏ BĐS bảo đảm Techcombank cú thể hợp tỏc với cỏc cụng ty định giỏ bờn ngoài thực hiện, CVKH cú trỏch nhiệm tư vấn cho khỏch hàng sử dụng dịch vụ định giỏ bờn ngoài và đảm bảo theo đỳng cỏc quy định sau: - Cỏc đơn vị, tổ chức định giỏ bờn ngoài phải ký hợp tỏc với Techcombank, hoặc trong danh mục được sự chấp thuận của Techcombank do tổng giỏm đốc phờ duyệt hoặc người được tổng giỏm đốc ủy quyền phờ duyệt;
- Khỏch hàng đề nghị định giỏ thuờ ngoài cú trỏch nhiệm thanh toỏn chi phớ định giỏ cho đơn vị thực hiện;
- Trung tõm quản lý và giỏm sỏt tài sản bảo đảm theo dừi chất lượng cỏc hồ sơ bất động sản bảo đảm thuờ ngoài định giỏ, thường xuyờn tổ chức cỏc đoàn kiểm soỏt, kiểm tra xỏc suất cỏc hồ sơ (định kỳ hoặc đột xuất) và tổng hợp bỏo cỏo những trường hợp định giỏ khụng phự hợp, chất lượng định giỏ khụng đảm bảo.
- Tỷ lệ cho vay tối đa/giỏ trị định giỏ BĐS bảo đảm do cỏc cụng ty định giỏ bờn ngoài thực hiện được quy định cụ thể trong danh sỏch cỏc cụng ty định giỏ và theo quy định hướng dẫn khỏc do tổng giỏm đốc ban hành từng thời kỳ.
2.3.8. Hoàn thiện quỏ trỡnh định giỏ bất động sản bảo đảm
Dựa vào phiếu định giỏ tài sản bảo đảm, chuyờn viờn quản lý chứng từ/CVKH lập biờn bản kiểm tra, định giỏ tài sản bảo đảm theo mẫu quy định của Techcombank và triển khai tiếp cỏc cụng việc hoàn thiện quỏ trỡnh nhận BĐS bảo đảm.
CVĐG/CVKH lưu phiếu định giỏ tài sản bảo đảm bản gốc cú chữ ký của lónh đạo phũng định giỏ tài sản/phũng kinh doanh, cựng cỏc hồ sơ liờn quan của BĐS bảo đảm.
Cỏc cụng việc hoàn thiện thủ tục nhận BĐS bảo đảm, ký kết hợp đồng bảo đảm, đăng ký giao dịch bảo đảm, nhập kho, giải chấp, quản lý bất động sản bảo đảm được thực hiện theo quy đinh của Techcombank.