2.6.1. Xỏc định bất động sản cần định giỏ và cơ sở giỏ trị định giỏ
Đõy là bước đầu tiờn của quỏ trỡnh định giỏ. Người định giỏ cần phải thu thập tỡm kiếm cỏc thụng tin về BĐS cần định giỏ, trong đú cần xỏc định rừ cỏc vấn đề cơ bản:
- Đặc tớnh vật chất của tài sản mục tiờu: vị trớ, kớch thước,... - Đặc điểm phỏp lý của tài sản mục tiờu
- Xỏc định rừ mục đớch định giỏ của khỏch hàng
- Xỏc định cơ sở giỏ trị định giỏ: giỏ trị thị trường hay giỏ trị phi thị trường - Xỏc định phương phỏp định giỏ và cỏc tài liệu cần thiết
- Xỏc định ngày định giỏ cú hiệu lực
- Xỏc định mức phớ thỏa thuận và thời gian dự kiến hoàn thành định giỏ.
2.6.2. Lập kế hoạch định giỏ
- Nhận biết cỏc yếu tố cung cầu phự hợp với cỏc đặc điểm và cỏc quyền tài sản, đặc điểm của thị trường.
- Nhận biết cỏc thụng tin về thị trường tài sản và tài liệu dựng để so sỏnh, phỏt triển cỏc thụng tin.
- Thiết kế chương trỡnh, thu thập và nghiờn cứu thụng tin, xử lý thụng tin,
2.6.3. Khảo sỏt thị trường và thu thập tài liệu
- Cỏc tài liệu cung cấp thụng tin về BĐS mục tiờu
- Cỏc tài liệu làm căn cứ so sỏnh, phõn tớch, đỏnh giỏ và điều chỉnh
- Cỏc văn bản phỏp lý của Nhà nước và chớnh quyền địa phương cú liờn quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu cụng trỡnh xõy dựng,…
- Cỏc tài liệu tổng hợp về tỡnh hỡnh kinh tế, văn húa xó hội của địa phương nơi cú BĐS mục tiờu
- Kiểm tra độ tin cậy và giữ bớ mật cỏc thụng tin
2.6.4. Phõn tớch thụng tin
- Phõn tớch thụng tin về thị trường - Phõn tớch thụng tin về BĐS
- Phõn tớch thụng tin về cỏc BĐS khỏc để so sỏnh. - Phõn tớch sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
2.6.5. Ước tớnh giỏ trị bất động sản cần định giỏ
Ước tớnh giỏ trị BĐS cần định giỏ là cụng đoạn cuối cựng trước khi lập bỏo cỏo định giỏ. Trờn cơ sở cỏc bước phõn tớch ở trờn TĐV sẽ lựa chọn một hoặc nhiều phương phỏp định giỏ thớch hợp để ỏp dụng. Việc lựa chọn phương phỏp định giỏ phụ thuộc vào đặc điểm của BĐS, tỡnh hỡnh sử dụng BĐS và phụ thuộc vào mục đớch định giỏ.
2.6.6. Lập bỏo cỏo định giỏ
Bỏo cỏo kết quả định giỏ là văn bản do nhà định giỏ lập nờu rừ ý kiến của mỡnh về quỏ trỡnh định giỏ, mức giỏ ước tớnh của BĐS cần thẩm định, thể hiện những lập luận, cỏch thức, phương phỏp được ỏp dụng trong quỏ trỡnh định giỏ. Trong bỏo cỏo định giỏ thường trỡnh bày cỏc nội dung:
- Mục đớch định giỏ
- Mụ tả về đặc điểm phỏp lý và đặc điểm kinh tế xó hội của BĐS định giỏ - Thời điểm ước tớnh giỏ trị
- Cỏc số liệu minh họa
- Giỏ trị được ước tớnh thụng qua cỏc phương phỏp định giỏ được sử dụng - Những điều kiện ràng buộc và hạn chế trong qua trỡnh định giỏ.