3. Thực trạng quản lý và xử lý bất động sản bảo đảm tại chi nhỏnh Lý Thường Kiệt.
3.1. Quy định của ngõn hàng Techcombank về việc quản lý và xử lý bất động sản bảo đảm
Thường Kiệt.
3.1. Quy định của ngõn hàng Techcombank về việc quản lý và xử lý bất động sản bảo đảm động sản bảo đảm
3.1.1. Quản lý bất động sản bảo đảm
Trong thời hạn cho vay, chi nhỏnh sẽ giữ toàn bộ giấy tờ gốc liờn quan đến bất động sản bảo đảm để phũng ngừa khỏch hàng cú thể chuyển nhượng cho người khỏc, hoặc đem bất động sản đú đi thế chấp tại một ngõn hàng khỏc. Theo qui định của Techcombank, cỏn bộ tớn dụng tiếp nhận bản gốc hồ sơ bất động sản bảo đảm từ khỏch hàng và nhập hồ sơ gốc tài sản bảo đảm
vào kho quỹ theo đỳng qui định. Quỏ trỡnh quản lý bất động sản bảo đảm tại chi nhỏnh chủ yếu bao gồm cỏc cụng việc sau:
- Tiếp nhận bản gốc hồ sơ bất động sản bảo đảm.
- Lập, kiểm soỏt, ký kết cỏc hợp đồng thế chấp đối với bất động sản nhận làm tài sản bảo đảm
- Mua bảo hiểm cho bất động sản bảo đảm
Đối với bất động sản bảo đảm là cụng trỡnh xõy dựng bao gồm: cỏc căn hộ chung cư, nhà xưởng sản xuất, nhà kho, văn phũng, khỏch sạn... nhằm giảm thiểu cỏc rủi ro bất khả khỏng phải mua bảo hiểm theo cỏc qui định hiện hành của Techcombank. Cỏc loại bảo hiểm tối thiểu bao gồm: hỏa hoạn, chỏy nổ, thiờn tai. Ngoài ra cú thể bổ sung cỏc loại bảo hiểm khỏc. Giỏ trị bảo hiểm tối thiểu là 110% tổng cỏc nghĩa vụ của khỏch hàng tại chi nhỏnh. Thời gian bảo hiểm phải lớn hơn thời hạn vay vốn và bờn được thụ hưởng bảo hiểm là Techcombank.
- Đăng ký giao dịch bảo đảm cho bất động sản nhận làm tài sản bảo đảm Cỏn bộ tớn dụng chịu trỏch nhiệm đăng ký giao dịch bảo đảm tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm theo đỳng qui định hiện hành.
Cỏc cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm đối với bất động sản bao gồm : Cơ quan đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm và chi nhỏnh;Sở Địa chớnh hoặc Sở Địa chớnh - Nhà đất; Ủy ban nhõn dõn xó, phường, thị trấn.
- Nhập kho bất động sản bảo đảm.
Trong cụng tỏc quản lý bất động sản bảo đảm, ngoài cỏc cụng việc quản lý giấy tờ từ tiếp nhận bản gốc hồ sơ bất động sản nhận làm tài sản bảo đảm tới nhập kho bất động sản bảo đảm thỡ việc khảo sỏt thực tế bất động sản bảo đảm trong thời gian thế chấp là rất cần thiết. Việc này có thể giúp ngân hàng luôn nắm rõ đợc tình hình của tài sản bảo đảm, kịp thời phát hiện và giải quyết những tác động làm giảm giá trị của bất động sản. Cán bộ tín dụng thờng tiến hành kiểm tra bất động sản bảo đảm theo hai cách:
Cán bộ tín dụng phụ trách khoản vay sẽ tiến hành kiểm tra định kỳ lần đầu sau 15 ngày ngân hàng phát tiền vay, các lần tiếp theo đợc kiểm tra theo tháng, quý, phải lập thành văn bản kết quả mỗi lần kiểm tra và lu vào hồ sơ tín dụng của khách hàng.
Việc kiểm tra tình hình tài sản đảm bảo tiền vay cũng rất quan trọng, kiểm tra xem tài sản có sai khác gì so với khi thế chấp hay không, mục đích sử dụng có nh cam kết ban đầu không...ngoài kiểm tra định kỳ, khi cần thiết cán bộ tín dụng cũng kiểm tra đột xuất.
+ Kiểm tra đột xuất.
Trong thời gian thế chấp, ngoài kiểm tra định kỳ, cán bộ tín dụng còn tiến hành kiểm tra đột xuất khi cần thiết, kiểm tra đột xuất khi xuất hiện những thông tin về khách hàng không sử dụng đúng mục đích khoản vốn vay cũng nh khi có vấn đề xảy ra với tài sản thế chấp nh: chủ nhà sửa sang lại, xảy ra hiện t- ợng lấn chiếm, tranh chấp đất đai... để từ đó ngân hàng nắm đợc tình hình tài sản, có biện pháp xử lý khi cần thiết. Nội dung kiểm tra phải đợc lập thành văn bản.
3.1.2. Xử lý bất động sản bảo đảm
a. Cỏc trường hợp xử lý tài sản bảo đảm:
- Đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bờn bảo đảm khụng thực hiện hoặc thực hiện khụng đỳng nghĩa vụ trả nợ.
- Bờn bảo đảm vi phạm nghĩa vụ của mỡnh dẫn đến phải thực hiện nghĩa vụ bảo đảm trước thời hạn, nhưng khụng thực hiện hoặc thực hiện khụng đầy đủ nghĩa vụ.
- Phỏp luật quy định tài sản bảo đảm phải được xử lý để bờn bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khỏc đó đến hạn.
- Người vay bị phỏ sản thỡ việc xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ được thực hiện theo cỏc quy định của phỏp luật về phỏ sản.
- Người vay là tổ chức kinh tế bị giải thể theo quyết định của cơ quan cú thẩm quyền trước khi đến hạn trả nợ, thỡ nghĩa vụ trả nợ tuy chưa đến hạn cũng được coi là đến hạn, nếu người vay khụng trả nợ và khụng xử lý tài sản
- Cỏc trường hợp khỏc do cỏc bờn thoả thuận hoặc phỏp luật quy định
b. Quy trỡnh xử lý bất động sản bảo đảm
- Trước tiờn, cỏn bộ thẩm định tiến hành định giỏ lại bất động sản bảo đảm bị thanh lý thu hồi nợ. Mục đớch của việc định giỏ trong trường hợp này khụng phải làm cơ sở thế chấp vay vốn ngõn hàng, mà định giỏ với mục đớch xử lý nợ cú vấn đề.
- Phương thức xử lý tài sản bảo đảm: thụng qua tố tụng dõn sự
Ngõn hàng đưa hồ sơ bất động sản bảo đảm của khỏch hàng ra Tũa ỏn, đề nghị Tũa ỏn cú thẩm quyền giải quyết theo qui định của phỏp luật. Khi tranh chấp và kiện tụng tại Tũa ỏn phỏt sinh thỡ bất động sản bảo đảm sẽ được xử lý theo phỏn quyết của Tũa ỏn. Bản ỏn của tũa sẽ là cơ sở phỏp lý để cưỡng chế thu hồi bất động sản.
Trong trường hợp khỏch hàng bị phỏ sản thỡ bất động sản bảo đảm sẽ được xử lý theo quy định của luật phỏ sản.
Cụng tỏc xử lý tài sản bảo đảm đối với cỏc khoản nợ khú đũi, nợ cú vấn đề trong hệ thống Techcombank núi chung và chi nhỏnh Lý Thường Kiệt núi riờng được thực hiện bởi Cụng ty TNHH Một Thành viờn Quản lý nợ và Khai thỏc Tài sản - Ngõn hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam (Techcombank AMC). Cỏn bộ xử lý nợ của Techcombank AMC sẽ phối hợp cựng với cỏn bộ tớn dụng của chi nhỏnh chủ động giải quyết xử lý BĐS bảo đảm đối với khoản vay khú đũi cú tài sản bảo đảm là BĐS.