BĐS định giỏ Đồng/m2 21,392,882.25
Như vậy, giỏ trị quyền sử dụng đất của bất động sản định giỏ là: 21,392,882.25 đồng/m2 x 55 m2 = 1,176,608,523.75 đồng Giỏ trị làm trũn của bất động sản định giỏ: 1,176,609,000 đồng
2.4.2.2. Định giỏ đối với bất động sản là quyền sử dụng đất và tài sản trờn đất - Tờn chủ tài sản: ễng Nguyễn Xuõn Lan và bà Nguyễn Thị Bạch Yến - Địa chỉ tài sản: Số 15 hẻm 310/78/61 Nguyễn Văn Cừ, thị trấn Gia Lõm, huyện Gia Lõm (nay là số 92A, ngừ 88 phố Hoàng Như Tiếp tổ 8, phường Bồ Đề, quận Long Biờn, TP Hà Nội)
- Loại tài sản định giỏ: Quyền sử dụng đất và cụng trỡnh trờn đất - Mục đớch định giỏ: Dựng làm tài sản bảo đảm để vay vốn ngõn hàng - Thời điểm định giỏ: ngày 07 thỏng 02 năm 2012
Căn cứ định giỏ:
- Cỏc văn bản phỏp lý của Quốc hội, Chớnh phủ, thành phố Hà Nội liờn quan tới lĩnh vực xõy dựng, bất động sản và thẩm định giỏ
- Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất số: 10119013364 do UBND huyện Gia Lõm cấp ngày 14/04/2003
- Kết quả đo vẽ hiện trạng và biờn bản khảo sỏt hiện trạng thực tế bất động sản
Cơ sở định giỏ: Giỏ trị thị trường.
“ Giỏ trị thị trường là số tiền trao đổi ước tớnh về tài sản vào thời điểm thẩm định giỏ, giữa một bờn là người bỏn sẵn sàng bỏn với một bờn là người mua sẵn sàng mua, sau một qua trỡnh tiếp thị cụng khai, mà tại đú cỏc bờn hành động một cỏch khỏch quan, hiểu biết và khụng bị ộp buộc”.
Cỏc nguyờn tắc cơ bản chi phối hoạt động định giỏ
- Nguyờn tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất - Nguyờn tắc thay thế
- Nguyờn tắc đúng gúp
- Nguyờn tắc dự kiến lợi ớch tương lai - Nguyờn tắc cung cầu
Mụ tả bất động sản bảo đảm
- Vị trớ của bất động sản: Bất động sản tọa lạc tại số 15 hẻm 310/78/61 Nguyễn Văn Cừ, thị trấn Gia Lõm, huyện Gia Lõm (nay là số 92A, ngừ 88 phố Hoàng Như Tiếp tổ 8, phường Bồ Đề, quận Long Biờn, TP Hà Nội).
- Bất động sản cỏch mặt phố Hoàng Như Tiếp khoảng 200m, cỏch trường học khoảng 400m, cỏch chợ khoảng 400m, chiều rộng ngừ tại vị trớ nhỏ nhất khoảng 1.8m, chiều rộng ngừ tại vị trớ lớn nhất khoảng 2.5m (ngừ bờ tụng xi măng).
- Trong GCN, bất động sản cú tổng diện tớch là 75.20 m2. Chủ sở hữu đó chuyển nhượng 36.4 m2. Diện tớch cũn lại là 38.8 m2.
- Trong GCN, bất động sản cú địa chỉ số 15 hẻm 310/78/61 Nguyễn Văn Cừ, thị trấn Gia Lõm, huyện Gia Lõm. Qua khảo sỏt thực tế, bất động sản cú số nhà 92A, ngừ 88 phố Hoàng Như Tiếp do bất động sản được tỏch ra từ thửa đất cú địa chỉ số 15 hẻm 310/78/61 Nguyễn Văn Cừ.
- Hệ thống cấp thoỏt nước: khỏ
- Hệ thống cấp điện: điện lưới quốc gia
- Chiếu sang cụng cộng, an ninh, dõn trớ: khỏ
- Bất động sản định giỏ hiện chủ sở hữu đang sử dụng.
- Cụng trỡnh trờn đất: Trong GCN là ngụi nhà cú 3 tầng, diện tớch sử dụng là 202,41 m2. Chủ sở hữu đó chuyển nhượng một phần diện tớch ngụi nhà. Phần cũn lại là ngụi nhà 3 tầng diện tớch sử dụng 93.21 m2, qua khảo sỏt là ngụi nhà 3.5 tầng, tổng diện tớch sử dụng khoảng 120 m2, được xõy dựng và đưa vào sử dụng năm 2008. Như vậy, cú thể đỏnh giỏ tỷ lệ khấu hao của ngụi nhà trờn khoảng 15%.
Đỏnh giỏ tổng quan bất động sản: bất động sản thuộc VT4.
- Ưu điểm: Bất động sản tọa lạc tại khu vực quy hoạch ổn định, hỡnh dạng thửa đất vuụng vức, dõn cư tập trung đụng đỳc, gần phố, giao thụng thuận tiện.
- Nhược điểm: Khụng đỏng kể.
Phương phỏp định giỏ: sử dụng phương phỏp so sỏnh trực tiếp và phương phỏp chi phớ
- Theo phương phỏp so sỏnh trực tiếp, định giỏ bất động sản là việc ước tớnh giỏ trị bất động sản dựa trờn cỏc bằng chứng thị trường của cỏc bất động sản tương tự đó giao dịch trong thời gian gần nhất.
- Theo phương phỏp chi phớ, định giỏ bất động sản là việc ước tớnh giỏ trị bất động sản dựa trờn chi phớ hợp lý để tạo ra bất động sản đú.
Cỏc BĐS so sỏnh
Căn cứ theo giỏ trị thị trường tại thời điểm định giỏ, sau khi tiến hành khảo sỏt tại khu vực bất động sản tọa lạc và thu thập được 3 bất động sản cú đặc điểm khỏ tương đồng với bất động sản cần định giỏ và cú thể làm tài sản để so sỏnh. Bảng đỏnh giỏ thụng tin cỏc BĐS so sỏnh như sau:
ST
T Nội dung Đơn vị BĐS so sỏnh 1 BĐS so sỏnh 2 BĐS so sỏnh 3
1 Diện tớch đất m2 42 46 87
2 Hỡnh dạng Vuụng vức Vuụng vức Vuụng vức
3 Chiều rộng mặt tiền m 3 4 4.5