Tạo nguồn tài chớnh ổn định để phỏt triển thị trường bất động sản:
Dự ỏn đầu tư bất động sản thường là những dự ỏn đầu tư dài hạn, nhưng do khụng tiếp cận được cỏc nguồn vốn tớn dụng tương ứng, nờn cỏc nhà đầu tư đó dựng nguồn vốn tớn dụng ngắn hạn để đầu tư với hy vọng sản phẩm sẽ tiờu thụ và thu hồi vốn nhanh để trả gốc và lói cho ngõn hàng. Hiện nay, do điều kiện nền kinh tế cú nhiều biến động, tõm lý khỏch hàng khụng ổn định, sức mua sụt giảm, nờn kế hoạch kinh doanh, thu hồi vốn nhanh của doanh nghiệp đó khụng cũn phự hợp và gõy nhiều trở lực cho cỏc dự ỏn đầu tư. Với việc huy động vốn bằng cỏc dạng hợp đồng gúp vốn như hiện nay chưa thu hỳt được nhà đầu tư ngoại, kể cả Việt kiều. Vỡ với cỏc hỡnh thức huy
động này, cỏc chủ đầu tư vẫn nắm ưu thế, cũn người gúp vốn để hỡnh thành bất động sản lại chịu nhiều rủi ro, nhất là gúp vốn vào cỏc cụng ty làm ăn khụng chõn chớnh
Do vậy thực hiện giải phỏp tài chớnh, tớn dụng để khoanh nợ, gión nợ cho doanh nghiệp sẽ cú tỏc dụng giỳp cho ngõn hàng giữ được khỏch hàng và vốn vay, trỏnh được nguy cơ đổ vỡ của nhiều doanh nghiệp bất động sản và cỏc ngõn hàng cú dự nợ tớn dụng bất động sản cao, trỏnh sự đổ vỡ lũng tin của khỏch hàng vào thị trường bất động sản, tạo sự an tõm để khỏch hàng mạnh dạn mua bất động sản trở lại, phỏ băng và hồi phục sức mua cho thị trường, từ đú thỏo gỡ khú khăn cho chớnh doanh nghiệp và ngõn hàng.
Tuy nhiờn, việc khoanh và gión nợ chỉ thực hiện với những dự ỏn đang triển khai đầu tư. Khụng khoanh và gión nợ với những dự ỏn đang đền bự, giải tỏa và những dự ỏn mà chủ đầu tư đó huy động vốn của khỏch hàng nhưng sử dụng sai mục đớch. Mặc khỏc, thực hiện giải phỏp kớch cầu tớn dụng bất động sản với lói xuất thấp cho những dự ỏn đầu tư đang triển khai xõy dựng để phục vụ người tiờu dựng. Đõy là giải phỏp cú tớnh chất đũn bẩy, tỏc động đến cỏc lĩnh vực kinh tế khỏc như vật liệu xõy dựng, đồ gia dụng, thi cụng xõy dựng… từ đú kớch hoạt thị trường bất động sản.
Mặc dự Ngõn hàng Nhà nước Việt Nam đó khống chế giới hạn tối đa của kờnh tớn dụng này là 30% nguồn vốn vay ngắn hạn nhưng bài học của 150 ngõn hàng Mỹ đó phỏ sản trong năm 2009 do bị thị trường bất động sản tỏc động là sự kiện mà Ngõn hàng Nhà nước Việt Nam và cỏc ngõn hàng thương mại Việt Nam khụng thể thờ ơ. Nhất là cỏc ngõn hàng thương mại phải hết sức tự quản trong việc thực hiện chớnh sỏch này, phải tự cảnh giỏc rất cao.
Cần nghiờn cứu ban hành luật về thị trường thế chấp thứ cấp: đõy là một văn bản phỏp luật quan trọng và cần thiết để từ đú làm cơ sở phỏp lý cho
hệ thống ngõn hàng cú thể tạo nguồn vốn trung và dài hạn từ nguồn vốn ngắn hạn do thế chấp Bất động sản tạo ra. Để thị trường bất động sản phỏt triển bền vững và hệ thống ngõn hàng cú thể tài trợ một cỏch lành mạnh cho thị trường này, cần phải cú một hệ thống thế chấp thứ cấp mạnh và được quản lý tốt.
Cần nghiờn cứu, ban hành luật về quỹ tiết kiệm bất động sản: Về căn bản mọi đối tượng tham gia vào thị trường bất động sản đều thiếu vốn. Vỡ vậy, quỹ tiết kiệm bất động sản là cầu nối trung gian giữa ngõn hàng, cụng ty kinh doanh bất động sản và nhúm người cụ thể đú. Điều rất quan trọng để mụ hỡnh này thành cụng là một hệ thống ngõn hàng lành mạnh, một hệ thống cụng ty kinh doanh bất động sản lành mạnh và một nhúm chủ thể cú tiết kiệm trong nền kinh tế.
Cần nghiờn cứu, ban hành văn bản phỏp lý về trỏi phiếu bất động sản:
Việc phỏt hành trỏi phiếu bất động sản đó manh nha hỡnh thành tại Việt Nam. Tuy nhiờn, do chưa cú khung phỏp lý nờn việc mở rộng diện và đối tượng chưa thể triển khai được. Vỡ vậy, việc nghiờn cứu, ban hành một văn bản phỏp quy về vấn để này sớm hay muộn cũng là cần thiết để mở ra một luồng tài chớnh cho thị trường. Hướng triển khai là Ngõn hàng Nhà nước phối hợp với Bộ Tài chớnh ra thụng tư liờn bộ cho thớ điểm, nhõn lờn diện rộng và ban hành chớnh sỏch.
Hỡnh thành và phỏt triển cỏc quỹ đầu tư:
Bờn cạnh đú hỡnh thành cỏc quỹ đầu tư. Chỉ cú nguồn vốn từ cỏc quỹ đầu tư này mởi bảo đảm được tớnh dài hạn và đủ quy mụ, đỏp ứng nhu cầu của thị trường bất động sản. Thực tế hiện nay đó cú nhiều quỹ đầu tư được hỡnh thành và tham gia đầu tư trờn thị trường chứng khoỏn, đầu tư tài chớnh, đầu tư vào doanh nghiệp, nhưng chưa cú quỹ nào được huy động chuyờn sõu để đầu tư vào bất động sản. Nguyờn nhõn là vỡ hoạt động của cỏc quỹ đầu tư
là hoạt động tài chớnh, đũi hỏi một khung phỏp lý rừ ràng và minh bạch về cỏc tài sản đầu tư và cỏc quyền liờn quan đến tài sản, như quyền sở hữu, quyền chuyển nhượng với sự thuận tiện trong mua bỏn, khụng bị cản trở bởi cỏc thủ tục hành chớnh và cỏc yờu cầu phỏp lý phức tạp. Trong khi đú, bất động sản thỡ khụng đạt được cỏc tiờu chớ này, nờn cỏc quỹ dành cho bất động sản cũng khụng thể phỏt triển được.
Ngay từ những ngày đầu năm một loạt cỏc quỹ đầu tư nước ngoài đó lờn phương ỏn huy động vốn. Theo ụng Phạm Thanh Sang, Giỏm đốc quỹ đầu tư Aures Capital, sau khi quỹ thứ nhất trị giỏ 100 triệu USD hoạt động tốt, Aureos đang tiến hành huy động quỹ mới với quy mụ 250 triệu USD và trong mục tiờu đặt ra quỹ được sử dụng chỉ để đầu tư vào Việt Nam. Kế hoạch huy động vốn của quỹ đầu tư năng động VFA chủ yếu hướng đến cỏc nhà đầu tư nước ngoài với quy mụ khoảng 300 tỷ đồng. Sau tết Nguyờn đỏn Cụng ty quản lý quỹ SAM tạp trung huy động vốn cho quỹ mới. Đối tượng mà SAM tập trung huy động vốn là cỏc cụng ty cú chiến lược đầu tư phỏt triển tại thị trường Việt Nam chứ khụng là cỏc nhà đầu tư cỏ nhõn thụng thường.
Hỡnh thành và phỏt triển cỏc quỹ tớn thỏc BĐS (Real Estate Investment Trusts - REIT)
Mụ hỡnh quỹ tớn thỏc đầu tư bất động sản đó được ỏp dụng thành cụng tại nhiều thị trường bất động sản trờn thế giới như Mỹ, Anh, Nhật, Singapore nhưng tại Việt Nam vẫn cũn rất mới lạ. REIT được giới chuyờn mụn đỏnh giỏ là cụng cụ tài chớnh mà nhà đầu tư với số vốn ớt cũng cú thể trực tiếp đầu tư sở hữu một phần tỷ lệ tương ứng trong dự ỏn bất động sản cú quy mụ lớn.
Chứng chỉ REIT lại cú thể chuyển nhượng trờn thị trường chứng khoỏn. Yếu tố này cung cấp tớnh thanh khoản cho phần vốn đầu tư. REIT được thành lập để chuyờn đầu tư một hoặc một số bất động sản đó đi vào hoạt động hoặc
đang tạo ra thu nhập tương đối ổn định. Vỡ vậy, REIT cú mức độ rủi ro thấp hơn cổ phiếu của cỏc cụng ty chỉ chuyờn về đầu tư phỏt triển cỏc bất động sản mới.
Tuy vậy ở Việt Nam hiện chưa cú quy định cụ thể hướng dẫn thực hiện nghiệp vụ chứng khoỏn húa. Trong khi chứng khoỏn húa đũi hỏi phải cú cỏc điều kiện về khung phỏp lý, sự tham gia của cỏc nhà đầu tư, tổ chức định mức tớn nhiệm, sự phỏp triển của thị trường chứng khoỏn. Vỡ vậy để thu hỳt cỏc nhà đầu tư nước ngoài, Chớnh phủ Việt Nam nờn sớm ban hành một bộ luật về quỹ REIT, điều quan trọng là cỏc luật này phải đảm bảo được tớnh minh bạch về thụng tin