2.4.1. Kinh nghiệm từ Trung Quốc
Trung Quốc tăng cường mở cửa về FDI đó đúng gúp một phần quan trọng vào phỏt triển kinh tế. FDI vào Trung Quốc gần như bằng khụng và bắt đầu cuộc cải cỏch cuối thập kỷ 70 và tăng lờn 40 đến 45 tỷ USD mỗi năm vào những năm 90.
Tuy nhiờn FDI tăng vọt tại Trung Quốc cũng do bỏo cỏo sai và bỏo cỏo trựng lắp vỡ nhiều nguồn vốn trong nước nhưng được ngụy trang là FDI để tận dụng những ưu đói về thuế và những lợi ớch khỏc.
Nếu tớnh theo lĩnh vực đầu tư thỡ lớn nhất là ngành sản xuất chế tạo với 60%, thứ 2 là Bất động sản 24% cho thấy Bất động sản cũng là một lĩnh vực hấp dẫn ĐTNN tại Trung Quốc, một cường quốc về thu hỳt FDI.
Ưu đói thuế cho FDI.
Trung Quốc ỏp dụng chớnh sỏch ưu đói thuế toàn diện và cú lựa chọn để hướng FDI vào những khu vực kinh tế, những ngành kinh tế cần thu hỳt. Cỏc doanh nghiệp cú vốn đầu tư nước ngoài (Foreign Funded Enterprises – FFEs) được miễn và giảm thuế thu nhập doanh nghiệp và cũng ỏp dụng những ưu đói về thuế khỏc như thuế nhập khẩu, thuế giỏ trị gia tăng nhập khẩu thiết bị và cụng nghệ nước ngoài, hoàn lại toàn bộ thuế thu nhập cho cỏc khoản tỏi đầu tư, khụng hạn chế việc chuyển lợi nhuận và thu hồi vốn đầu tư về nước. Núi chung ưu đói về thuế cho cỏc khu chế xuất, khu phỏt triển cụng nghệ và kinh tế tại cỏc thành phố mở cú lợi thế hơn hẳn cỏc khu vực khỏc. Ngoài ra cũn cú những ưu đói cho cụng nghệ và xuất khẩu của cỏc Cụng ty cú vốn đầu tư nước ngoài.
Năm 1994, Trung Quốc đó thụng qua một hệ thống luật thuế thống nhất giữa cỏc doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp cú vốn đầu tư nước ngoài, Cựng lỳc đú, Trung Quốc quyết định giảm dần cỏc ưu đói về thuế cho cỏc doanh nghiệp cú vốn đầu tư nước ngoài để thiết lập một sõn chơi bỡnh đẳng cho hai loại hỡnh doanh nghiệp này.
Doanh nghiệp trong nước: 33%.
FFEs: 33%. FFEs với những hợp đồng hoạt động trong thời hạn 10 năm và dài hơn được miễn thuế thu nhập trong vũng 2 năm sau khi cú lợi nhuận và giảm 50% thuế trong 3 năm tiếp theo. FFEs xuất khẩu ớt nhất 70% sản lượng hàng năm và được giảm 50% sau 5 năm trờn. Những FFEs ứng dụng cụng nghệ tiờn tiến giảm 50% thuế trong 3 năm sau 5 năm đầu tiờn.
Khu vực kinh tế đặc biệt:
Doanh nghiệp trong nước: 18%
FFEs: 18% và miễn thuế trong vũng 2 năm, giảm thuế trong vũng 3 năm so với chớnh sỏch thuế thu nhập chuẩn. Cỏc FFEs sử dụng cụng nghệ cao và xuất khẩu phải trả 10% (thay vỡ 15%) sau 5 năm miễn thuế đầu tiờn và gia hạn thời hạn giảm thuế. FFES đầu tư vào cơ sở hạ tầng tại Hải Nam (sõn bay, cầu cảng, đường sắt, đường cao tốc, nhà mỏy điện và nhà mỏy nước) và với hợp đồng khai thỏc trong thời hạn 15 năm trở lờn được miễn thuế trong vũng 5 năm và giảm thuế trong 5 năm tiếp theo sau năm đầu tiờn cú lợi nhuận.
Những thành phố duyờn hải mở, Thủ phủ của cỏc tỉnh trong đại lục.
Doanh nghiệp trong nước: 33%
FFEs: 27% và miễn thuế trong vũng 2 năm, giảm thuế thu nhập trong vũng 3 năm. Với những dự ỏn đầu tư nước ngoài từ 30 triệu USD trở lờn (vốn đăng ký) và thời gian thu hồi vốn dài, cỏc dự ỏn ứng dụng cụng nghệ cao, năng lượng, giao thụng hay cảng biển cú thể giảm đến 15%.
Một số kinh nghiệm cho cỏc nước.
Chớnh sỏch ưu đói thuế đó tỏc động mạnh mẽ đến cỏc cụng ty cú vốn đầu tư nước ngoài so với cụng ty trong nước. Thực tế, ỏp dụng hai hệ thống thuế thu nhập khỏc nhau giữa cụng ty cú vốn đầu tư nước ngoài và cụng ty trong nước. Sự gia tăng mạnh mẽ của cỏc vựng kinh tế mở và mở rộng cỏc hoạt động một cỏch thớch hợp, hệ thống ưu đói thuế thu nhập doanh nghiệp đó
trở lờn phức tạp và kộm minh bạch, chưa kể đến thất thoỏt của chớnh phủ. Vấn đề này đó làm cho Trung Quốc gặp khú khăn khi gia nhập WTO, vỡ những ưu đói như vậy khụng phự hợp với cỏc nguyờn tắc của WTO về đối xử giữa cỏc quốc gia trong xuất nhập khẩu.
Gia tăng sự bất bỡnh đẳng giữa cỏc khu vực: bằng việc tập trung vào những khu vực đặc biệt, chớnh sỏch FDI của Trung quốc đó tạo ra khoảng cỏch về thu nhập giữa cỏc tỉnh duyờn hải và cỏc tỉnh trong nội địa. Cỏc cơ quan chức năng của Trung quốc đó ưu tiờn để giảm phõn húa giàu nghốo bằng cỏch tập trung phỏt triển những vựng miền Tõy và miền Trung của đất nước, thụng qua việc thu hỳt FDI vào những khu vực này bằng cỏch tăng đầu tư vào cơ sở hạ tầng.
2.4.2. Kinh nghiệm từ Ấn Độ
Ước tớnh vào thời điểm thỏng 12/2008 ngành bất động sản của Ấn Độ lờn đến 48 tỷ USD, tăng trưởng chủ yếu do xuất hiện cỏc cụng ty của nước ngoài ở Ấn Độ và việc toàn cầu húa cỏc cụng ty của Ấn Độ. Tầng lớp tiờu dựng tăng nhanh chúng cũng là một thị trường khổng lồ. Những lĩnh vực bất động sản bắt đầu phỏt triển là nhà ở, trung tõm thương mại, trung tõm bỏn lẻ và du lịch.
Thị trường Văn phũng cho thuờ:
Lĩnh vực IT/ITES tăng trưởng 30% hàng năm và chủ yếu là nhờ FDI. Thị trường Văn phũng cho thuờ dự bỏo là tăng 20 đến 22%/năm trong vũng 5 năm tới. Riờng lĩnh vực IT và ITES sẽ cần khoảng 250 triệu Sf vào năm 2012 – 2013.
Thị trường nhà ở
Dõn số thành thị dự bỏo tăng lờn 590 triệu vào năm 2030. GDP trờn đầu người tăng 66% trong 5 năm qua.
Hiện tại thiếu khoảng 25 triệu đơn vị nhà ở cho tầng lớp trung bỡnh trở xuống. Dự bỏo số lượng này tăng 18 đến 19% vào năm 2010.
Thị trường bỏn lẻ:
Hệ thống bỏn lẻ cú tổ chức tăng 2% năm 2003 và 5% năm 2007. FDI trựng xuống trong vũng 2 đến 3 năm tới. Hệ thống bỏn lẻ dự kiến tăng 30% và chiếm 10% thị phần ngành bỏn lẻ năm 2010. Vào năm 2012 cần khoảng 323 triệu Sf.
Thị trường khỏch sạn:
Hơn 4.4 triệu khỏch quốc tế và 430 triệu khỏch nội địa năm 2006, khỏch du lịch Ấn Độ tăng 10%/năm trong vũng 10 năm qua. Số lượng phũng khỏch sạn đó được cấp phộp là 1.100.000 phũng (bao gồm những dự ỏn đó được phờ duyệt), 30% trong số này là 5 sao.
Những quy định cơ bản của FDI vào Ấn Độ:
Điều kiện để phỏt triển dự ỏn: dự ỏn nhà ở tối thiểu là 10ha. Diện tớch xõy dựng tối thiểu là 50.000m2. Phải thực hiện xõy dựng 50% dự ỏn trong vũng 5 năm từ ngày giải phúng mặt bằng.
Điều kiện để đầu tư: tối thiểu là 10 triệu USD cho cụng ty 100% vốn nước ngoài, 5 triệu USD cho cụng ty liờn doanh với đối tỏc trong nước. Vốn
phải được rút vào cho dự ỏn trong vũng 6 thỏng kể từ ngày bắt đầu thực hiện dự ỏn. Vốn khụng được thu hồi về nước trước thời hạn 3 năm từ ngày toàn bộ số vốn được sử dụng. Nhà đầu tư chỉ cú thể rỳt vốn ra sớm hơn quy định khi được sự cho phộp của chớnh phủ.
Cỏc điều kiện khỏc: Nhà đầu tư khụng được phộp bỏn dự ỏn chưa xõy dựng, dự ỏn phải phự hợp với cỏc tiờu chuẩn ban hành bởi cỏc cơ quan chức năng của Ấn Độ.
Một số giải phỏp tài chớnh
Tớn dụng: Ủy ban nụng nghiệp quốc gia (National Horticulture Board -NHB) đưa ra hỡnh thức “thế chấp đảo ngược” (Reverse Mortgage), trờn cơ sở tài sản của mỡnh chủ sở hữu hàng thỏng sẽ nhận được một khoản tiền nhất định, họ khụng phải trả những khoản vay.
Tỏc động của Thuế trực tiếp: Miễn thuế 100% trong 5 năm cho khỏch sạn và trung tõm hội nghị trong khu vực di sản thế giới nếu dự ỏn đưa vào khai thỏc trước 31/03/2013. Miễn thuế 100% cho bất kỳ nơi nào trờn tũan Ấn độ nếu dự ỏn đi vào khai thỏc trước 31/3/2013. Giảm thuế thu nhập cỏ nhõn và giữ nguyờn thuế thu nhập doanh nghiệp. Khụng ỏp dụng chế độ thuế với cỏc quỹ đầu tư bất động sản.
Tỏc động của Thuế giỏn tiếp: Tỷ lệ thuế núi chung giảm từ 16% xuống cũn 14%, thuế đỏnh vào xi măng điều chỉnh từ 10USD/tấn xuống 14% tổng giỏ trị hoặc 9.8USD/tấn (ỏp dụng cỏi nào cao hơn). Giữ nguyờn thuế dịch vụ và xõy dựng thờm 7 loại thuế mới cho dịch vụ. Thuế nhập khẩu ỏp dụng cho cỏc dự ỏn giảm từ 7,5% xuống cũn 5%.
CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH ĐỂ THU HÚT ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
3.1. ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BĐS VIỆT NAM.
Chỉ tiờu FDI năm 2010: Tổng vốn đầu tư 22-25 tỉ USD, tăng 10% so với năm 2009. Trong đú, vốn mới đăng ký khoảng 19 tỉ USD, vốn tăng thờm khoảng 3 tỉ USD. Vốn thực hiện ở mức 10-11 tỉ USD, tăng 10% so với 2009.
Theo nhiều chuyờn gia, những khú khăn của thị trường BĐS hiện nay chỉ là nhất thời, sang năm 2010 thị trường này sẽ khởi sắc hơn. Năm 2010, cỏnh cửa tớn dụng ngõn hàng sẽ được mở ra với kờnh BĐS.
“Cầu bất động sản trong ngắn hạn năm 2010 và trung hạn trong ba năm tới sẽ đặc biệt cao trong phõn khỳc nhà ở giỏ trung bỡnh và thấp, khụng những ở TP.HCM mà cũn cho cả cỏc tỉnh khỏc như Bỡnh Dương và Đồng Nai”, VietRees dự bỏo.
Căn cứ theo cỏc diễn biến về giỏ bất động sản nhà ở tại Việt Nam trong nhiều năm qua, cú thể thấy giỏ cú chiều hướng tăng hoặc chững lại trong một thời gian chứ khụng hề giảm. Nếu giỏ giảm đú là chỉ giảm trong ngắn hạn rồi sau đú lại tiếp tục tăng lại. Giỏ cả nhiều dự ỏn trong năm 2010 dự bỏo sẽ hợp lý với những người cú nhu cầu thực sự hơn.
Năm 2008 và đầu năm 2009, cỏc doanh nghiệp kinh doanh bất động sản ở Việt Nam gặp rất nhiều khú khăn, thậm chớ đó cú dự bỏo sẽ cú nhiều doanh nghiệp vỡ nợ, phỏ sản. Nhưng thực tế đến nay cho thấy, thị trường bất động sản nước ta là một trong những thị trường cú sự hồi phục, tăng trưởng trở lại sớm nhất, gúp phần lụi kộo cỏc ngành nghề, lĩnh vực khỏc cựng tăng trưởng. Cuộc khủng hoảng vừa rồi cho thấy, bàn tay can thiệp, điều hành, giỳp đỡ của nhà nước đối với cỏc doanh nghiệp là hết sức quan trọng, đặc biệt là trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.
Trong thời gian tới, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ cú bước phỏt triển tốt. Nguyờn nhõn cơ bản là do tỡnh hỡnh kinh tế tiếp tục phỏt triển, GDP
cú khả năng tăng trưởng trờn 5%, thị trường chứng khúan đó khởi sắc và cú sự liờn thụng với thị trường bất động sản. Năm 2010, Việt nam được dự bỏo sẽ nhận được sự quan tõm đỏng kể của những nhà đầu tư khu vực Chõu Á. Ngay những ngày đầu năm ễng Somchai Kanjanapetcharat, giỏm đốc điều hành của KT-ZMICO, 1 trong 5 cụng ty chứng khoỏn đó niờm yết lớn nhất của Thỏi Lan cựng cỏc nhà đầu tư Thỏi Lan đó sang thăm Sở giao dịch chứng khoỏn Tp Hồ Chớ Minh và tỡm hiểu cơ hội đầu tư tại Việt Nam. ễng Horst F.Geicke, Chủ tịch hội đồng Quản trị Vinacapital Group cho rằng, trong năm 2010 và những năm tiếp theo Việt Nam vẫn rất hấp dẫn với cỏc nhà đầu tư nước ngoài. Đõy là yếu tố quan trọng với cỏc nhà đầu tư khi đổ vốn vào Việt Nam
3.1.1. Cỏc nguyờn tắc đinh hướng phỏt triển thị trường BĐS ở Việt Nam Nam
Về trung và dài hạn, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ tập trung phỏt triển trờn một số bỡnh diện:
Thứ nhất, cựng với quỏ trỡnh phỏt triển kinh tế, việc đụ thị húa những năm tới tiếp tục diễn ra mạnh mẽ. Đi liền với nú là sự bựng phỏt của thị trường xõy dựng, kinh doanh nhà, đất, đặc biệt là sản phẩm tại cỏc khu đụ thị mới. Đõy là nũng cốt của thị trường bất động sản nước ta trong những năm tới.
Thứ hai, thị trường đất cụng nghiệp cần cú những điều chỉnh bổ sung để tiếp tục hoàn thiện, hướng tới phỏt triển ổn định vào năm 2020 theo định hướng quy hoạch tổng thể phỏt triển cỏc khu cụng nghiệp, khu kinh tế. Đõy là động lực cho phỏt triển kinh tế trong những năm 2010 – 2020 và là nũng cốt quan trọng của thị trường bất động sản .
Thứ ba, thị trường nhà, đất thương mại, dịch vụ cần phỏt triển mạnh hơn đi liền với việc xem xột, điều chỉnh đỳng định hướng. Đó cú những bước khởi đầu tốt, nhưng phõn mảng thị trường nhà đất thương mại cũn rất nhiều tiềm năng, đặc biệt là phõn nhỏnh thị trường bất động sản du lịch.
Nước ta cú lợi thế về địa chớnh trị, địa kinh tế, bờ biển dài, nhiều danh thắng. Tới đõy, cần cú những quy hoạch tổng thể và quy hoạch chi tiết đối với phõn nhỏnh thị trường này để sao cho khai thỏc, phỏt huy được hết những lợi thế, đồng thời phải phỏt triển bền vững, gúp phần phỏt triển kinh tế và tạo được vị thế trờn trường quốc tế. Đõy là khớa cạnh quan trọng, là bề nổi khụng thể xem nhẹ của thị trường bất động sản.
Thứ tư, thị trường nhà ở cho cỏc đối tượng xó hội sẽ tiếp tục được chỳ trọng phỏt triển. Triển khai tinh thần nghị quyết 18/2009/NQ-CP, cỏc chủ thể kinh tế đó, đang và sẽ tập trung nỗ lực để phỏt triển phõn mảng này của thị trường bất động sản. Đõy là khớa cạnh ổn định xó hội và ổn định thị trường bất động sản và cần phải quan tõm xem xột, phỏt triển như là một chớnh sỏch ổn định lõu dài.
3.1.2. Định hướng và yờu cầu thu hỳt FDI vào thị trường BĐS ở Việt Nam.
Dự muốn hay khụng cũng phải thừa nhận một thực tế đú là thị trường bất động sản Việt nam núi chung và của cỏc khu vực phỏt triển núi riờng, trong những giai đoạn phỏt triển sụi động là do hoạt động đầu cơ, mua đi bỏn lại. Đõy chớnh là yếu tố quyết định thị trường bất động sản sẽ diễn tiến theo hướng nào chứ khụng phải là nhu cầu nhà gia tăng của đại bộ phận người làm cụng ăn lương. Nhiều chuyờn gia về thị trường bất động sản cú những nhận định tương đối thống nhất rằng khi những chớnh sỏch điều tiết ở tầm vĩ mụ bằng cỏc cụng cụ tài chớnh, tớn dụng hướng thị trường bất động sản vào chu
kỳ phỏt triển ổn định thỡ cơ hội tham gia thị trường bất động sản của giới đầu tư khụng chuyờn ngày càng ớt.
- Nhà nước ỏp dụng những chớnh sỏch vĩ mụ về tớn dụng để ổn định thị trường BĐS: Khởi đầu cho năm 2010, thị trường bất động sản đún nhận một tin khụng mấy vui vẻ, đú là cỏc ngõn hàng phải cắt giảm tỷ lệ vốn huy động ngắn hạn dành cho vay dài hạn từ 40% xuống cũn 30% (ỏp dụng từ thỏng 12/2009). Chớnh sỏch này được dự bỏo sẽ cú tỏc động lõu dài lờn thị trường bất động sản vỡ tớn dụng dành cho bất động sản chủ yếu là trung và dài hạn. Với những chớnh sỏch tớn dụng hiện nay cú thể núi là hệ thống ngõn hàng khú cú thể thực hiện vai trũ hỗ trợ thị trường bất động sản như trước đõy. Vỡ vậy, cú thể núi thị trường bất động sản trong năm 2010 khú cú biến động lớn. Một khi, hệ thống ngõn hàng khụng thể hiện được vai trũ hỗ trợ tài chớnh cho thị trường bất động sản thỡ điều tất nhiờn thị trường bất động sản sẽ khú cú súng theo kiểu của những năm 2006-2007.
- Thỳc đẩy sự gia nhập thị trường BĐS của cỏc quỹ đầu tư: đương nhiờn thắt chặt tớn dụng sẽ tỏc động trực tiếp đến việc đầu tư, do đú cần phải