NAM
Khu vực kinh tế cú vốn đầu tư nước ngoài ngày càng khẳng định vai trũ quan trọng trong nền kinh tế Việt Nam. Trước hết, FDI là nguồn vốn bổ sung quan trọng vào tổng đầu tư xó hội và gúp phần cải thiện cỏn cõn thanh toỏn trong giai đoạn vừa qua. Cỏc nghiờn cứu gần đõy của Freeman (2000), Bộ Kế hoạch và Đầu tư (2003), Nguyễn Mại (2004) đều rỳt ra nhận định chung rằng khu vực cú vốn đầu tư nước ngoài đó đúng gúp quan trọng vào GDP với tỷ trọng ngày càng tăng.
Mấy năm qua FDI đổ vào kinh doanh bất động sản tăng nhanh. Năm 2007, đầu tư bất động sản chiếm khoảng 25% tổng vốn đăng ký, con số này của năm 2008 là 36,8% và của sỏu thỏng đầu năm 2009 cũng hơn 60% tổng vốn đăng ký (tương đương 5,92 tỉ đụ la Mỹ). Như vậy, cú thể núi rằng, lĩnh vực kinh doanh bất động sản là nhõn tố quan trọng nhất gúp phần tăng nhanh FDI vào nước ta.
Cỏc dự ỏn bất động sản thường là những dự ỏn lớn và đũi hỏi nguồn vốn lớn. Trong khi nguồn vốn cho bất động sản dựa rất nhiều vào vốn vay ngõn hàng, vay ngõn hàng là ngắn hạn và đũi hỏi tài sản thế chấp, trong khi cỏc dự ỏn kộo dài. Vỡ vậy cỏc doanh nghiệp kinh doanh bất động sản sẽ gặp khú khăn trong việc vay vốn ngõn hàng dài hạn, việc tỡm kiếm cỏc nguồn vốn ngoại là một giải phỏp hữu hiệu để phỏt triển cỏc dự ỏn bất động sản.
Sự tham gia của cỏc nguồn vốn núng cú nguy cơ gõy bất ổn cho thị trường. Khi một phõn khỳc hay một địa bàn nào đú được cỏc nhà đầu tư đổ dồn vào hay xuất hiện một nguồn vốn núng từ cỏc nhà đầu tư nước ngoài thỡ giỏ bất động sản tăng quỏ mức, khi nguồn vốn đú rỳt ra lập tức thị trường đúng băng.
Đầu tư trực tiếp nước ngoài vào kinh doanh Bất động sản gia tăng mạnh mẽ trong 2 năm gần đõy, trở thành lĩnh vực đứng thứ 2 trong việc thu hỳt đầu tư trực tiếp nước ngũai với 312 dự ỏn, tổng vốn đăng ký 38,4 tỷ USD chiếm 22% tổng vốn đăng ký của Việt Nam. Trong 10 thỏng 2009, FDI vào kinh doanh Bất động sản đứng thứ 2 với 5,67 tỷ USD trờn tổng vốn đầu tư đăng ký mới là 14,05 tỷ USD. Con số này cho thấy lĩnh vực Bất động sản đang là lĩnh vực hấp dẫn cỏ nhà đầu tư nước ngoài.
Cú thể núi rằng nguồn vốn FDI đúng vai trũ hết sức quan trọng trong việc phỏt triển lĩnh vực Bất động sản.
Thứ nhất: FDI gúp phần giải quyết tỡnh trạng lao đao về vốn của cỏc nhà đầu tư trong nước vào lĩnh vực BĐS.
Cỏc hoạt động giao dịch, đầu tư kinh doanh trờn thị trường BĐS đều cú nhu cầu rất lớn về vốn trong khi đú trờn thị trường BĐS nước ta hiện nay phần lớn nguồn vốn cho hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS được huy động từ nguồn vốn vay từ khi đú cú chỉ thị xiết chặt tớn dụng thỡ hầu như cỏc doanh nghiệp kinh doanh nhà đất trong nước rơi vào tỡnh thế lao đao vỡ khụng biết
xoay nguồn vốn từ đõu khi từ trước tới nay đều dựa quỏ nhiều vào nguồn vốn ngõn hàng.
Để giải quyết nhu cầu thiếu vốn trong việc thực hiện cỏc dự ỏn vào lĩnh vực BĐS thỡ việc huy động vốn từ cỏc nhà đầu tư nước ngoài trở thành giải phỏp hợp lý nhất.
Thứ hai: FDI gúp phần chuyển giao cụng nghệ kỹ thuật vào lĩnh vực đầu tư BĐS.
Đặc trưng của FDI là vốn luụn đi kốm cụng nghệ. Việc thu hỳt FDI vào lĩnh vực BĐS gúp phần chuyển giao cụng nghệ vào lĩnh vực này. Cụng nghệ sử dụng trong cỏc dự ỏn FDI trong lĩnh vực BĐS theo đỏnh giỏ của nhiều chuyờn gia là đều thuộc cụng nghệ hiện đại hơn cụng nghệ vốn cú của nước ta. Đa số cỏc mỏy múc sử dụng trong lĩnh vực BĐS như cỏc cụng nghệ khoan đỳc bờ tụng, mỏy múc thiết bị xõy dựng… đều là những cụng nghệ tiờn tiến hiện đại.
Cỏc nhà đầu tư nước ngoài thõm nhập vào thị trường BĐS nước ta với những lợi thế về vốn, về cụng nghệ kỹ thuật gúp phần nõng cao hiệu quả sử dụng cỏc nguồn lực trong nước, tạo ra thế và lực mới cho sự phỏt triển của lĩnh vực BĐS.
Thứ ba: FDI vào lĩnh vực BĐS gúp phần khai thỏc hiệu quả quỹ đất hiện cú, hỡnh thành một tổng thể cỏc cụng trỡnh cú cảnh quan khụng gian kiến trỳc đẹp mắt cú tầm vúc quốc gia, quốc tế.
Cỏc doanh nghiệp FDI trong lĩnh vực BĐS là lực lượng cú khả năng cung ứng cho thị trường nhiều hàng húa BĐS thỏa món nhu cầu ngày càng cao của người dõn. Việc hỡnh thành cỏc khu nhà ở và khu đụ thị mới theo dự ỏn đó gúp phần quan trọng thỳc đẩy sự phỏt trienẻ kinh tế - xó hội khu vực đụ thị. Sự xuất hiện của cỏc nhà đầu tư nước ngoài với tiềm lực vốn lớn, trỡnh độ kỹ thuật cao làm gia tăng về số lượng đồng thời nõng cao chất lượng nhà ở,
nhiều khu nhà mới khang trang đó và đang hỡnh thành gúp phần vào việc chỉnh trang đụ thị (khu đụ thị Ciputra, khu đụ thị Phỳ Mỹ Hưng, Ecopark…).
Thứ tư: FDI đầu tư vào lĩnh vực BĐS cũn cú tỏc dụng kớch thớch cạnh tranh giữa cỏc doanh nghiệp trong ngành, thỳc đẩy việc đổi mới và hoàn thiện hệ thống phỏp lý cũng như mụi trường kinh doanh trong nước ở lĩnh vực này.
Túm lại, FDI cú vai trũ tớch cực và là một bộ phận quan trọng trong quỏ trỡnh hỡnh thành và phỏt triển thị trường BĐS của Việt Nam nhất là hiện nay khi nước ta đó trở thành thành viờn của tổ chức thương mại thế giới WTO thỡ cỏc nhà đầu tư nước ngoài càng quan tõm đến Việt Nam. Việt Nam đang nổi lờn là địa điểm hấp dẫn đầu tư nước ngũai. Chớnh vỡ vậy, Đảng và Nhà nước cần cú chớnh sỏch để thu hỳt đầu tư và quản lý việc sử dụng nguồn vốn này.
CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG THU HÚT VỐN ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM 2.1. PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BĐS TẠI VIỆT NAM 20 NĂM ĐỔI
MỚI.
Qua hai mươi năm đổi mới, thị trường bất động sản nước ta đó hỡnh thành và phỏt triển với tốc độ nhanh. Tuy nhiờn, bờn cạnh những mặt tớch cực, hoạt động của thị trường bất động sản cũn bộc lộ nhiều khuyết tật, hiệu quả cũn hạn chế. Thị trường bất động sản quỏ "núng" dẫn tới "sốt" hoặc quỏ "lạnh" dẫn tới "đúng băng" đều ảnh hưởng khụng tốt đến đầu tư phỏt triển sản xuất và đời sống của nhõn dõn. Nghị quyết Đại hội lần thứ X của Đảng nhấn mạnh: Phỏt triển thị trường bất động sản, bao gồm thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản gắn liền với đất, làm cho đất đai thực sự trở thành nguồn vốn cho phỏt triển, gúp phần vào cụng cuộc đổi mới toàn diện của đất nước.
2.1.1. Giai đoạn phỏt triển sơ khai trước đổi mới 1986 -1993
- Cỏc giao dịch ớt. - Giỏ trị giao dịch thấp. - Đối tượng giao dịch ớt.
- Cỏc giao dịch chủ yếu phi chớnh thức và bị đỏnh giỏ xấu.
2.1.2. Giai đoạn bựng phỏt mức thấp 1993 – 1996.
- Từ sau khi cú Luật Đất đai 1993, giỏ trị quyền sử dụng đất được xỏc định, hệ quả là đất đai (quyền sử dụng đất) được giao dịch.
- Một số cụng trỡnh liờn doanh được đấu thầu.
- Cỏc giao dịch kinh doanh BĐS trong giai đoạn này chủ yếu là cỏc hoạt động đơn lẻ nhưng khỏ sụi động.
2.1.3. Giai đoạn thoỏi trào cấp thấp 1996 đến cuối 1998.
- Nghị định 18..., 87.... về thuờ đất theo đú chủ sử dụng đất phải trả hai lần tiền (tiền quyền sử dụng và tiền thuờ).
- Khủng hoảng tài chớnh, tiền tệ Chõu Á.
- Nhà nước tăng cường kỷ cương quản lý đất đai.
- Cỏc hoạt động đầu tư chủ yếu là xõy nhà ở đơn lẻ trong cỏc khu phõn lụ, bỏn nền.
- Một số doanh nghiệp đầu tư BĐS lớn lõm vào tỡnh trạng khú khăn, phỏ sản.
2.1.4. Giai đoạn bựng phỏt mức cao 1999 đến đầu 2004.
Chớnh sỏch nới rộng thị trường BĐS:
- Chớnh thức cụng nhận là hàng húa tuy vẫn khẳng định là hàng húa đặc biệt.
- Cơ chế chớnh sỏch về thuế chuyển quyền sử dụng và thuế trước bạ (20%, 4% xuống 5% và 1% tương ứng).
- Tăng đối tượng Việt kiều từ 3... lờn 6....
- Miễn tiền thuờ đất cho dự ỏn xõy nhà chung cư.
Cựng với việc phục hồi của nền kinh tế Chõu Á sau khủng hoảng Tài chớnh tiền tệ và sự quay trở lại của vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài, là sự mở rộng đầu tư vào lĩnh vực BĐS. Làn súng đầu tư mới do mụi trường đầu tư Việt Nam được đỏnh giỏ là ổn định sau sự kiện 11/9 năm 2001. Nguồn vốn ODA được cam kết ở mức cao (2 tỷ USD/năm).
Giai đoạn này cú thể núi là giai đoạnh thành cụng nhất của doanh nghiệp xõy dựng. HUD, Phỳ Mỹ Hưng, Ciputra, Vinaconex đó trở thành những cụng ty kinh doanh BĐS hoặc bổ sung chức năng kinh doanh BĐS. Cỏc cụng ty kinh doanh BĐS trong giai đoạn này khụng những vợt qua được khú khăn về tài chớnh mà cũn cú lợi nhuận lớn. Bờn cạnh đú cỏc hoạt động đầu tư giao dịch tăng gấp đụi phạm vi đụ thị trờn địa bà Hà Nội và Hồ Chớ Minh. Trờn địa bàn cỏc tỉnh Đụng Nam Bộ và Duyờn Hải miền Trung rất nhiều cỏc dự ỏn khu đụ thị mới, khu cụng nghiệp, khu vui chơi giải trớ được đầu tư trong giai đoạn này.
Giai đoạn này thị trường tăng cả về quy mụ, phạm vi và số lượng. Rất nhiều dự ỏn lớn được đưa vào triển khai đầu tư và giao dịch trong giai đoạn này, nhiều đất đai được chuyển đổi mục đớch sử dụng trong giai đoạn này.
2.1.5. Giai đoạn thoỏi trào trầm lắng từ nửa cuối năm 2004 đến cuối năm 2006. 2006.
- Chấm dứt phõn lụ bỏn nền, đũi hỏi đầu tư cú lộ trỡnh tổng thể, cú quy mụ lớn và tiềm lực tài chớnh đủ mạnh.
- Hạn chế mua trả trước mà thực chất là chấm dứt tỡnh trạng chiếm dụng vốn của cỏc nhà đầu tư tiềm năng đối với cỏc nhà đầu tư phỏt triển.
- Đũi hỏi chủ đầu tư phải cú lượng vốn ban đầu đủ lớn khi triển khai dự ỏn (20% đối với dự ỏn hạ tầng khu đụ thị mới).
- Tăng giỏ trong khung giỏ quyền sử dụng đất mà thực chất tăng giỏ đầu vào cho cụng trỡnh.
- Ngõn hàng cảnh bỏo với hạn mức tớn dụng cho vay BĐS, thực chất là hạn chế tiếp tục mở rộng tớn dụng BĐS.
2.1.6. Giai đoạn sau khi gia nhập WTO
Ngay sau khi Việt Nam gia nhập WTO, dũng chảy của vốn đầu tư từ cỏc tập đoàn nước ngoài (FDI) đó “cuồn cuộn chảy” vào thị trường bất động sản (BĐS). Đơn cử như tại thị trường BĐS tại TP.HCM. Số liệu thống kờ cuối năm 2007 cho thấy, thị trường BĐS chiếm đến 50% vốn đầu tư nước ngoài, cả về số dự ỏn lẫn tổng vốn đầu tư. Cụ thể, năm 2007, đó cú 24 dự ỏn đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực BĐS, với tổng vốn đầu tư hơn 1.530 triệu USD, gấp gần 2 lần tổng vốn đầu tư từ năm 2000 đến năm 2006 cộng lại. Con số này tiếp tục tăng lờn sang năm 2008, khi cú 45 dự ỏn đầu tư vào lĩnh vực BĐS với tổng vốn đầu tư lờn gần 3 tỷ USD.
Cỏc chuyờn gia phõn tớch cú đủ lý do để núi rằng năm 2007 là một năm bất thường trong lịch sử của thị trường bất động sản, khi 3 cơn sốt nghiờm trọng tấn cụng mạnh mẽ vào thị trường trong thỏng 2, thỏng 8, thỏng 11-12. Tổng số vốn đầu tư vào thị trường bất động sản năm 2007 đạt được 5 tỉ USD, hầu hết từ đầu tư trực tiếp của nước ngoài (FDI) và số tiền chuyển từ nước ngoài về. Thống kờ cho thấy rằng 85% vốn FDI chảy vào Tp. Hồ Chớ Minh trong 11 thỏng đầu năm, tập trung vào thị trường bất động sản.
Năm 2007 là bằng chứng cho những thành cụng đầy ấn tượng của cỏc cụng ty bất động sản trong nước bao gồm cỏc cụng ty Nam Long, Hoàng Anh Gia Lai, Him Lam và 584. Hoàng Anh Gia Lai đó gõy sự chỳ ý mạnh khi thụng bỏo là sẽ xõy dựng 17.000 căn hộ chung cư với tổng diện tớch 17 triệu m2.
Năm 2007 cũng là một năm tuyệt vời cho cỏc nhà đầu tư bất động sản lớn của nước ngoài, IndochinaLand, VinaCapital, và nhiều cụng ty Singapore, Malaysia và Mỹ đó thụng bỏo trong năm 2007 nhiều dự ỏn bất động sản lớn của họ trị giỏ hàng tỉ USD.
Hàng hoỏ bất động sản, nhất là nhà ở cú cơ cấu khụng hợp lý, chủ yếu cỏc doanh nghiệp đầu tư loại nhà cao cấp, diện tớch rộng và giỏ thành lớn chỉ phự hợp với đối tượng cú thu nhập cao, trong khi đú nhu cầu và khả năng của phõn khỳc thị trường này chỉ chiếm khoảng 5% thị trường nhà ở.
2.1.7. Giai đoạn khủng hoảng tài chớnh thế giới 2008 -2009.
Khủng hoảng kinh tế thế giới và những khú khăn của thị trường bất động sản Việt Nam trong năm 2008, 2009 đó khiến khỏch hàng mua và nhà đầu tư bất động sản thờm trưởng thành.
Đột phỏ nhà ở xó hội, sốt chung cư cũ, giỏ đền bự đối với đất nụng nghiệp được điều chỉnh tăng...là cỏc sự kiện BĐS nổi bật năm 2009.
Sự quan tõm đến nhà ở cho người nghốo đó được thể hiện bằng những chớnh sỏch cụ thể như Nghị quyết 18/NQ-CP, Quyết định 67/2009/QĐ-TTg. Trong đú cỏc ưu đói về thuế, tớn dụng cho doanh nghiệp phỏt triển nhà ở xó hội đó được đề cập cụ thể, điều này sẽ thu hỳt sự quan tõm nhiều hơn của cỏc doanh nghiệp đến thị trường nhà ở thu nhập thấp
Thực ra, việc thị trường bất động sản “nguội lạnh” ngay từ đầu năm 2009 đó được nhiều chuyờn gia lường trước. Đú là ảnh hưởng của khủng
hoảng kinh tế từ cuối năm 2008 đó tỏc động trực tiếp đến hầu hết cỏc lĩnh vực quan trọng của nền kinh tế và trong đú bất động sản cũng khụng phải là ngoại lệ.
Những doanh nghiệp này tham gia phỏt triển cỏc dự ỏn cao ốc, từng bước đủ sức cạnh tranh được với cỏc liờn doanh nước ngoài như Hoàng Anh Land, Thủ Đức House, Nam Long, Bitexco… và nhiều cụng ty nhỏ hơn, nhưng hết sức năng động, tiềm năng như Đất Lành, Vạn Phỏt Hưng, Năm Bảy Bảy (NBB)...
Một số sự kiện nổi bật của thị trường BĐS năm 2009:
- Nhiều giải phỏp được đề xuất để cứu thị trường BĐS qua cơn nguy kịch như cho phộp chủ đầu tư được huy động vốn khi dự ỏn chưa xõy xong múng, cho phộp gión nợ, khoanh nợ, khấu trừ thuế, miễn lệ phớ trước bạ, lập quỹ tớn thỏc bất động sản...
- Đột phỏ về nhà ở xó hội: Trung tuần thỏng 4/2009, lần đầu tiờn Chớnh phủ ra nghị quyết về chớnh sỏch nhà ở xó hội, tạo kỳ vọng cho "cuộc cỏch mạng" về nhà ở cho những người thu nhập thấp sau một thời gian dài thớ điểm.
- “Sốt” chung cư cũ: thị trường bất động sản trong năm qua đó chứng kiến một hiện tượng kỳ lạ sau bao nhiờu năm. Đú là việc “sốt” nhà chung cư cũ vào khoảng thời gian giữa năm.
- “Cỏch mạng” trong đền bự đất đai: Ngày 1/10, Nghị định 69/2009 NĐ-CP quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giỏ đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tỏi định cư chớnh thức cú hiệu lực đó tạo nờn một bước ngoặt quan trọng trong chớnh sỏch liờn quan đến quy hoạch sử dụng đất, giỏ đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tỏi định cư.
- Hiện tượng Nam Cường: Chỉ vài giờ sau khi chủ đầu tư cụng bố nhận tiền đặt cọc bốc thăm quyền gúp vốn mua căn hộ chung cư, hàng
nghỡn người đó đổ xụ tỡm đến chỉ mong cú được… quyền gúp vốn vào dự ỏn.
- Cấm dựng chung cư làm văn phũng: Đõy được xem là một văn