sẽ nhận được sự quan tõm đỏng kể của những nhà đầu tư khu vực Chõu Á. Ngay những ngày đầu năm ễng Somchai Kanjanapetcharat, giỏm đốc điều hành của KT-ZMICO, 1 trong 5 cụng ty chứng khoỏn đó niờm yết lớn nhất của Thỏi Lan cựng cỏc nhà đầu tư Thỏi Lan đó sang thăm Sở giao dịch chứng khoỏn Tp Hồ Chớ Minh và tỡm hiểu cơ hội đầu tư tại Việt Nam. ễng Horst F.Geicke, Chủ tịch hội đồng Quản trị Vinacapital Group cho rằng, trong năm 2010 và những năm tiếp theo Việt Nam vẫn rất hấp dẫn với cỏc nhà đầu tư nước ngoài. Đõy là yếu tố quan trọng với cỏc nhà đầu tư khi đổ vốn vào Việt Nam
3.1.1. Cỏc nguyờn tắc đinh hướng phỏt triển thị trường BĐS ở Việt Nam Nam
Về trung và dài hạn, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ tập trung phỏt triển trờn một số bỡnh diện:
Thứ nhất, cựng với quỏ trỡnh phỏt triển kinh tế, việc đụ thị húa những năm tới tiếp tục diễn ra mạnh mẽ. Đi liền với nú là sự bựng phỏt của thị trường xõy dựng, kinh doanh nhà, đất, đặc biệt là sản phẩm tại cỏc khu đụ thị mới. Đõy là nũng cốt của thị trường bất động sản nước ta trong những năm tới.
Thứ hai, thị trường đất cụng nghiệp cần cú những điều chỉnh bổ sung để tiếp tục hoàn thiện, hướng tới phỏt triển ổn định vào năm 2020 theo định hướng quy hoạch tổng thể phỏt triển cỏc khu cụng nghiệp, khu kinh tế. Đõy là động lực cho phỏt triển kinh tế trong những năm 2010 – 2020 và là nũng cốt quan trọng của thị trường bất động sản .
Thứ ba, thị trường nhà, đất thương mại, dịch vụ cần phỏt triển mạnh hơn đi liền với việc xem xột, điều chỉnh đỳng định hướng. Đó cú những bước khởi đầu tốt, nhưng phõn mảng thị trường nhà đất thương mại cũn rất nhiều tiềm năng, đặc biệt là phõn nhỏnh thị trường bất động sản du lịch.
Nước ta cú lợi thế về địa chớnh trị, địa kinh tế, bờ biển dài, nhiều danh thắng. Tới đõy, cần cú những quy hoạch tổng thể và quy hoạch chi tiết đối với phõn nhỏnh thị trường này để sao cho khai thỏc, phỏt huy được hết những lợi thế, đồng thời phải phỏt triển bền vững, gúp phần phỏt triển kinh tế và tạo được vị thế trờn trường quốc tế. Đõy là khớa cạnh quan trọng, là bề nổi khụng thể xem nhẹ của thị trường bất động sản.
Thứ tư, thị trường nhà ở cho cỏc đối tượng xó hội sẽ tiếp tục được chỳ trọng phỏt triển. Triển khai tinh thần nghị quyết 18/2009/NQ-CP, cỏc chủ thể kinh tế đó, đang và sẽ tập trung nỗ lực để phỏt triển phõn mảng này của thị trường bất động sản. Đõy là khớa cạnh ổn định xó hội và ổn định thị trường bất động sản và cần phải quan tõm xem xột, phỏt triển như là một chớnh sỏch ổn định lõu dài.
3.1.2. Định hướng và yờu cầu thu hỳt FDI vào thị trường BĐS ở Việt Nam.
Dự muốn hay khụng cũng phải thừa nhận một thực tế đú là thị trường bất động sản Việt nam núi chung và của cỏc khu vực phỏt triển núi riờng, trong những giai đoạn phỏt triển sụi động là do hoạt động đầu cơ, mua đi bỏn lại. Đõy chớnh là yếu tố quyết định thị trường bất động sản sẽ diễn tiến theo hướng nào chứ khụng phải là nhu cầu nhà gia tăng của đại bộ phận người làm cụng ăn lương. Nhiều chuyờn gia về thị trường bất động sản cú những nhận định tương đối thống nhất rằng khi những chớnh sỏch điều tiết ở tầm vĩ mụ bằng cỏc cụng cụ tài chớnh, tớn dụng hướng thị trường bất động sản vào chu
kỳ phỏt triển ổn định thỡ cơ hội tham gia thị trường bất động sản của giới đầu tư khụng chuyờn ngày càng ớt.
- Nhà nước ỏp dụng những chớnh sỏch vĩ mụ về tớn dụng để ổn định thị trường BĐS: Khởi đầu cho năm 2010, thị trường bất động sản đún nhận một tin khụng mấy vui vẻ, đú là cỏc ngõn hàng phải cắt giảm tỷ lệ vốn huy động ngắn hạn dành cho vay dài hạn từ 40% xuống cũn 30% (ỏp dụng từ thỏng 12/2009). Chớnh sỏch này được dự bỏo sẽ cú tỏc động lõu dài lờn thị trường bất động sản vỡ tớn dụng dành cho bất động sản chủ yếu là trung và dài hạn. Với những chớnh sỏch tớn dụng hiện nay cú thể núi là hệ thống ngõn hàng khú cú thể thực hiện vai trũ hỗ trợ thị trường bất động sản như trước đõy. Vỡ vậy, cú thể núi thị trường bất động sản trong năm 2010 khú cú biến động lớn. Một khi, hệ thống ngõn hàng khụng thể hiện được vai trũ hỗ trợ tài chớnh cho thị trường bất động sản thỡ điều tất nhiờn thị trường bất động sản sẽ khú cú súng theo kiểu của những năm 2006-2007.
- Thỳc đẩy sự gia nhập thị trường BĐS của cỏc quỹ đầu tư: đương nhiờn thắt chặt tớn dụng sẽ tỏc động trực tiếp đến việc đầu tư, do đú cần phải chuẩn bị để đứng vững trước tỡnh hỡnh khú khăn đú. Đầu tư bất động sản yờu cầu nguồn vốn lớn trong khi tỡnh hỡnh tiờu thụ khú khăn, do vậy doanh nghiệp phải tỡm những nguồn vốn bổ sung khỏc từ việc phỏt hành chứng khoỏn (trỏi phiếu, trỏi phiếu chuyển đổi, cổ phiếu), tiếp cận với cỏc quỹ đầu tư, hợp tỏc với nước ngoài, liờn doanh liờn kết với doanh nghiệp trong nước hoặc phải thu hẹp danh mục đầu tư, đa dạng húa lĩnh vực hoạt động để lấy ngắn nuụi dài.
- Đảm bảo cõn đối cơ cấu đầu tư theo ngành nghề và theo vựng lónh thổ: những lợi ớch thu được từ vốn FDI đó rừ nhưng cũng dần bộc lộ những hạn chế. Biểu hiện rừ nhất là sự mất cõn đối trong đầu tư ở cỏc ngành nghề, vựng lónh thổ. Đú là sự bựng nổ cỏc siờu dự ỏn thộp khi chưa cú sự chuẩn bị
về nguồn nguyờn vật liệu, năng lượng và hạ tầng giao thụng, dự bỏo sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy như ụ nhiễm mụi trường, phỏ vỡ quy hoạch ngành, đe dọa an ninh năng lượng. Việc chuyển giao cụng nghệ ở nhiều dự ỏn đầu tư nước ngoài chưa hiệu quả, nhiều dự ỏn sử dụng cụng nghệ lạc hậu gõy ụ nhiễm mụi trường, như trường hợp của liờn doanh sửa chữa tàu biển Hyundai Vianshin. Trong đú, việc Nhà mỏy Vedan xả nước thải khụng qua xử lý, đầu độc sụng Thị Vải đó trở thành tõm điểm của dư luận trong năm 2008. Đú là chưa kể nhiều liờn doanh được lập ra để hưởng những ưu đói về thuế, đất đai, thu hỳt vốn kiểu “mỡ nú rỏn nú”, cũn vốn đầu tư nước ngoài đưa vào khụng đỏng kể. Rồi hàng loạt dự ỏn sõn golf chiếm dụng đất, thực chất là cỏc dự ỏn bất động sản trỏ hỡnh...
- Quy hoạch FDI cú định hướng và cú chọn lọc: năm 2009, làn súng FDI vào nước ta khụng cũn ồ ạt như trước. Thời kỳ này cần được xem như một khoảng lặng cần thiết để đỏnh giỏ lại những chớnh sỏch thu hỳt đầu tư trực tiếp nước ngoài, hướng đi trong thời gian tới để tiếp tục thu hỳt mạnh hơn nguồn vốn từ bờn ngoài, từ đú kiểm soỏt và nõng cao hiệu quả nhiều mặt của nguồn vốn này. Dự rất mong muốn tăng nguồn vốn đầu tư nước ngoài nhưng phải kiờn quyết núi khụng với những dự ỏn đầu tư cú cụng nghệ lạc hậu, gõy ụ nhiễm hoặc tỏc động xấu tới mụi trường. Vốn đầu tư nước ngoài cú nhiều ưu điểm, mang lại nhiều lợi ớch cho nước nhận đầu tư, nhất là với một nền kinh tế đang trờn đà phỏt triển như nước ta. Tuy nhiờn, bản thõn vốn FDI khụng phải là chỡa khúa vàng đem lại sự phỏt triển, quan trọng là chỳng ta sử dụng nguồn vốn đú như thế nào. Vỡ vậy việc quy hoạch và định hướng FDI cú chọn lọc vào Việt Nam núi chung và vào thị trường bất động sản núi riờng là cần thiết.
Cần đa dạng húa hàng húa bất động sản, từng bước xó hội húa đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xó hội, xõy dựng cỏc cụng trỡnh cụng cộng trong cơ chế hoạt động của thị trường bất động sản; phỏt triển thị trường nhà ở, cho thuờ Văn phũng, cơ sở sản xuất, kinh doanh; cú biện phỏp kớch cầu hợp lý đối với thị trường nhà ở cho người cú thu nhập thấp, người thuộc diện được ưu đói; tạo sức cạnh tranh cho thị trường bất động sản trong nước so với thị trường khu vực, cú sức hấp dẫn của nhà đầu tư.
Trong thời gian tới, cỏc nhà đầu tư sẽ nhắm đến cỏc lĩnh vực đầu tư cú nhu cầu thực sự, đú là cỏc dự ỏn nhà ở cho cụng nhõn, nhà ở cho người thu nhập trung bỡnh, người thu nhập thấp. Phõn khỳc thị trường này đang được nhà nước khuyến khớch và cú nhiều ưu đói trong đầu tư xõy dựng. Hiện nay đó cú một số doanh nghiệp đầu tư vào phõn khỳc này, nhưng nguồn cung vẫn chưa đỏp ứng nhu cầu hiện tại của thị trường. Đõy sẽ là phõn khỳc hấp dẫn đối với cỏc nhà đầu tư trong và ngoài nước.
Ngoài những sản phẩm bất động sản hiện cú, một lĩnh vực khỏ mới được giới đầu tư quan tõm hiện nay là “bất động sản du lịch”, đõy là sản phẩm đầu tư gắn liền với cỏc hoạt động kinh doanh liờn quan đến du lịch và cỏc dịch vụ phụ trợ đi kốm. Cú thể thấy sự phỏt triển của bất động sản du lịch qua hàng loạt dự ỏn nghỉ dưỡng, biệt thự, khỏch sạn đang được triển khai và sẽ đưa vào hoạt động trong thời gian tới. Nổi bật là cỏc dự ỏn Sanctuary Hồ Tràm, Crown Land Long Hải, Casalle Hills, Ocean Vista, Mui Ne Domaine, Best Western Nha Trang Plaza, Hyatt Regency Danang Resort & Spa, Ocean Villas, Olalani Resort & Condotel (Đà Nẵng), Cỏi Giỏ – Cỏt Bà, The Long Chau Villas & Residences (Quảng Ninh)… Một thuận lợi lớn cho cỏc nhà đầu tư khi đầu tư vào thị trường bất động sản du lịch là việc nắm giữ một lượng lớn diện tớch đất. Tuy nhiờn nhiều chủ đầu tư khụng đủ vốn cũng như chưa cú chiến lược đầu tư lõu dài chỉ trụng chờ vào giỏ đất lờn cao rồi bỏn lại cho cỏc
nhà đầu tư cú tiềm lực tài chớnh mạnh hơn. Với chớnh sỏch mở cửa của Việt Nam, cựng với lợi thế về vị trớ địa lý, cỏc nhà đầu tư bất động sản du lịch cú tờn tuổi trờn thế giới sẽ đầu tư ngày càng nhiều vào Việt Nam. Lĩnh vực này hứa hẹn là một phõn khỳc thu hỳt nhiều nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam.
Định hướng vựng:
Trong những năm tới, dự bỏo vốn FDI vẫn sẽ tập trung chủ yếu vào những địa phương cú điều kiện thuận lợi về địa lý-tự nhiờn, nhất là cỏc vựng kinh tế trọng điểm. Để tăng cường thu hỳt ĐTNN tại những vựng cú điều kiện kinh tế xó hội cũn khú khăn, thu hẹp dần khoảng cỏch về trỡnh độ phỏt triển giữa cỏc vựng, bờn cạnh những ưu đói của đối với FDI tại cỏc vựng đú đũi hỏi phải tăng cường đầu tư xõy dựng nhanh cơ sở hạ tầng kỹ thuật, đường giao thụng, điện, nước ở cỏc vựng kinh tế khú khăn bằng nguồn vốn nhà nước, vốn ODA và nguồn vốn tư nhõn. Tập trung thu hỳt đầu tư vào cỏc khu kinh tế, Khu Cụng nghiệp đó được Chớnh phủ phờ duyệt (như Chu Lai, Nhơn Hội…) gúp phần đẩy nhanh việc thu hẹp khỏang cỏch phỏt triển giữa cỏc vựng).
Định hướng đối tỏc:
Chỳ trọng thu hỳt FDI từ cỏc tập đoàn đa quốc gia (TNCs): FDI trờn thế giới chủ yếu là vốn của TNCs; hoạt động của cỏc cụng ty này cú tỏc động quan trọng đối với những nước tiếp nhận vốn FDI. Do đú việc thu hỳt cỏc TNCs được khuyến khớch cả hai hướng: Thực hiện những dự ỏn lớn, cụng nghệ cao hướng vào xuất khẩu; tạo điều kiện để một số TNCs xõy dựng cỏc Trung tõm nghiờn cứu, phỏt triển, vườn ươm cụng nghệ gắn với đào tạo nguồn nhõn lực.
Dự bỏo từ nay đến 2010 Nhật Bản sẽ tiếp tục giữ vai trũ quan trọng hàng đầu trong đầu tư tại Việt Nam, tiếp theo là Hoa Kỳ và cỏc nước EU.
Nhật Bản là quốc gia cú vốn FDI thực hiện lớn nhất trong số cỏc quốc gia và vựng lónh thổ đầu tư vào Việt Nam. Nhật Bản cũng là nước cung cấp ODA nhiều nhất cho Việt Nam. Hai nước Nhật Bản và Việt Nam đang xõy dựng quan hệ đối tỏc chiến lược sau chuyến thăm Nhật Bản của Thủ tướng Chớnh phủ Nguyễn Tấn Dũng vào thỏng 10 năm 2006. Chớnh phủ Nhật Bản đang cú những chớnh sỏch hỗ trợ, thỳc đẩy đầu tư ra nước ngoài, trong đú coi Việt Nam là một địa bàn đầu tư quan trọng trong khu vực.
Cỏc tập đoàn xuyờn quốc gia (TNCs) của Nhật Bản đang thực hiện chiến lược chuyển dịch đầu tư từ Trung Quốc sang một số nước khỏc trong khu vực theo mụ hỡnh “Trung Quốc + 1”, tạo cơ hội mới cho Việt Nam trong tăng cường thu hỳt đầu tư của Nhật Bản.
Việt Nam và Nhật Bản đang thực hiện Chương trỡnh hành động Sỏng kiến chung Việt – Nhật giai đoạn II nhằm giải quyết những vướng mắc, nõng cao khả năng cạnh tranh của mụi trường đầu tư.
Trong thời gian tới, cần tập trung xỳc tiến đầu tư của Nhật Bản vào cỏc dự ỏn cụng nghệ cao, chuyển giao cụng nghệ và kỹ thuật tiờn tiến ; chỳ trọng thu hỳt FDI của Nhật vào Khu cụng nghệ cao Hũa Lạc theo thỏa thuận của hai Chớnh phủ trong chuyến thăm Nhật Bản của Thủ tướng Chớnh phủ Việt Nam.
Tiến hành vận động đầu tư tại Nhật Bản theo hỡnh thức mới, chọn cỏc dự ỏn trọng điểm để vận động cỏc tập đoàn cụ thể của Nhật Bản đầu tư. Tổ chức cho đoàn doanh nghiệp hai nước thăm và tỡm hiểu cơ hội đầu tư lẫn nhau.
Thỳc đẩy và hỗ trợ cỏc dự ỏn lớn của Nhật Bản hiện đang trong quỏ trỡnh đàm phỏn hoặc hỡnh thành dự ỏn.
Giải quyết tốt cỏc vướng mắc cho cỏc doanh nghiệp Nhật Bản hoạt động tại Việt Nam nhằm tạo thờm lũng tin của cỏc nhà đầu tư Nhật Bản.
* Hoa Kỳ:
Hoa Kỳ là nước xuất khẩu tư bản lớn nhất thế giới. Việt Nam và Hoa Kỳ đó ký kết và đang thực hiện Hiệp định Thương mại (BTA). Mới đõy Quốc hội Hoa Kỳ thụng qua Quy chế thương mại bỡnh thường vĩnh viễn (PNTR) với Việt Nam. Hai nước cũng đó thành lập Hội đồng Tư vấn cấp cao Việt Nam – Hoa Kỳ. Năm 2006, Hoa Kỳ đó cú một số dự ỏn đầu tư lớn tại Việt Nam, trong đú cú dự ỏn trị giỏ 1 tỷ USD của Tập đoàn Intel. Dự bỏo trong cỏc năm tới, đầu tư của Hoa Kỳ vào Việt Nam sẽ tăng nhanh hơn cỏc năm trước và Hoa Kỳ cú thể vươn lờn đứng hàng thứ hai sau Nhật Bản về vốn đầu tư vào Việt Nam.
Để thỳc đẩy hợp tỏc đầu tư Việt Nam-Hoa Kỳ cần tổ chức triển khai cỏc hoạt động sau:
- Tập trung vận động đầu tư đối với từng lĩnh vực, dự ỏn trọng điểm và đối tỏc tiềm năng. Mở rộng, nõng cao hiệu qủa hợp tỏc xỳc tiến đầu tư với cỏc cụng ty tư vấn, xỳc tiến đầu tư, cỏc tổ chức chớnh phủ và phi chớnh phủ của Hoa Kỳ. Thành lập tổ cụng tỏc liờn ngành để thỳc đẩy đàm phỏn, chuẩn bị một số dự ỏn quan trọng.
- Hỗ trợ cỏc dự ỏn đầu tư của Hoa Kỳ đó được cấp giấy phộp đầu tư hoặc đang đàm phỏn, chuẩn bị đầu tư bằng cỏch giải quyết sớm cỏc vướng mắc trong hoạt động của cỏc dự ỏn đầu tư đó được cấp giấy phộp.
- Tăng cường hợp tỏc nhằm nõng cao hiệu qủa thực hiện Hiệp định thương mại Việt Nam- Hoa Kỳ nhằm khai thỏc tối đa những lợi ớch từ việc triển khai Hiệp định này, giảm thiểu những tỏc động tiờu cực, đồng thời tăng
cường thu hỳt đầu tư của Hoa Kỳ trờn cơ sở đảm bảo sự quản lý của nhà nước đối với hoạt động này.