- Thông tin so sánh 2:
2.6.Áp dụng các phương pháp định giá phù hợp
1. Phương hướng phát triển hoạt động định giá BĐS của công ty thẩm định giá địa ốc Á Châu
2.6.Áp dụng các phương pháp định giá phù hợp
Theo lý thuyết chung thì có 5 phương pháp định giá là: Phương pháp so sánh, phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập, phương pháp lợi nhuận, phương pháp thặng dư. Tuy nhiện, AREV thường sử dụng 2 phương pháp định giá chủ yếu đó là phương pháp so sánh và phương pháp chi phí.
Đối với những BĐS dùng để ở AREV thường sủ dụng phương pháp so sánh để xác định giá trị quyền sử dụng đất và phương pháp chi phí để xác định giá trị công trinh trên đất. Có một số trường hợp, các thông tin về BĐS so sánh chỉ là những thông tin rao bán, chứ không phải là những giao dịch thực tế đã diễn ra trên thị trường, điều này dẫn đến sai lầm khi định giá áp dụng theo phương pháp so sánh, nó ảnh hưởng rất lớn đến giá trị BĐS thế chấp. Vì vậy, cần phải tiến hành thu thập thông tin chính xác và có sự kiểm tra cũng như điều
chỉnh hài hoà giữa các thông tin để từ đó giá trị định giá sẽ xác thực hơn với thị trường và kết hợp với các phương pháp khác để đối chiếu kết quả.
Khi sử dụng phương pháp chi phí để xác định giá trị công trình trên đất thì đơn giá xây dựng hiện nay mà AREV sử dụng là đơn giá do Tổng giám đốc của ngân hàng ban hành theo từng thời kỳ, trong khi đó thị trường giá cả nguyên, nhiên vật liệu xây dựng liên tục tăng, vì thế kết quả định giá không phản ánh đúng giá trị thực tế của công trình trên đất, do vậy trong thời gian tới AREV cần đưa ra chính sách định giá phù hợp đối với công trình trên đất, có thể sử dụng mức giá trên thị trường để định giá giá trị công trình trên đất.
Khi định giá các BĐS phục vụ cho mục đích thương mại, BĐS cho thuê văn phòng thì AREV cần phải sử dụng kết hợp 3 phương pháp: Phương pháp so sánh, phương pháp chi phí và phương pháp thu nhập. Có thể sử dụng phương pháp so sánh và phương pháp chi phí để xác định giá trị BĐS thế chấp trong trường hợp có các giao dịch tương tự trên thị trường, sau đó dùng phương pháp thu nhập để kiểm tra lại, nhân viên thẩm định phải căn cứ vào hiện trạng của BĐS cũng như tiềm năng của BĐS đó trong tương lai để đưa ra kết quả định giá cuối cùng. Ngoài ra, khi định giá những mảnh đất trống mà môi trường hạ tầng kỹ thuật, môi trường xã hội cũng như môi trường kinh doanh tại khu vực mà BĐS toạ lạc rất phát triển thì nhân viên định giá có thể sử dụng phương pháp thu nhập hoặc phương pháp lợi nhuận để xác định giá trị BĐS thế chấp đó không nhất thiết phải dùng phương pháp so sánh, khi sử dụng 2 phương pháp trên, phải là người có kinh nghiệm, am hiểu thị trường BĐS và phải dự đoán được chính xác luồng thu nhập mang lại từ BĐS trong tương lai, kết quả định giá sẽ phản ánh đúng giá trị thực của BĐS được thế chấp, đảm bảo nhu cầu của khách hàng và hạn chế rủi ro cho Ngân hàng.