- Thông tin so sánh 2:
4.2.Những tồn tại và nguyên nhân
b) Giá trị bất động sản
4.2.Những tồn tại và nguyên nhân
Bên cạnh những thành tựu AREV đạt được thì vẫn còn những tồn tại cần phải khắc phục.
Về phương pháp thẩm định.
AREV Hà Nội chủ yếu định giá cho mục đích xét cấp tín dụng cho ngân hàng Á Châu, phương pháp định giá chủ yếu là phương pháp so sánh. Vì định giá cho mục đích thế chấp cho nên nhân viên thẩm định thường lấy giá trị của BĐS đưa ra so sánh thấp hơn để làm đơn giá cho BĐS thẩm định. Với những BĐS không có BĐS so sánh cùng khu vực, tương đồng về vị trí thì vẫn được so sánh với các BĐS khác khu vực điều đó không thể hiện rõ nét giá trị của BĐS đó. Mặc dù phương pháp so sánh có vẻ dễ áp dụng nhưng cũng rất nhiều cạm bẫy. Có một điều nguy hiểm lớn trong bằng chứng sử dụng so sánh đó là nhân viên thẩm định đặt quá nhiều tin tưởng vào các bằng chứng thị trường mà quên mất rằng những bằng chứng như vậy đã phản ánh điều gì xảy ra trong quá khứ khi đang xác định giá trị hiện tại của BĐS. Đối với BĐS tạo thu nhập thì người mua quan tâm đến những đặc tính kinh tế của nóm cụ thể họ thường quan tâm đến tỷ suất sinh lời của vốn đầu tư được dự báo cho luồng tiền tương lai. Như vậy số liệu thu thập về các BĐS tạo thu nhập có thể so sánh được rất hạn chế đối với người định giá. Do không đầy đủ số liệu sẽ rất khó khăn trong việc rút ra các chỉ số đáng tin cậy đối với giá trị của BĐS mục tiêu. Để khắc phục những hạn chế này trong định giá người ta thường sử dụng kết hợp với phương pháp đầu tư nhưng phương pháp này mới được xây dựng lý thuyết chưa áp dụng tại AREV Hà Nội.Những BĐS đặc biệt như cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại, nhà hàng, khách sạn,… phải dùng phương pháp đầu tư để định giá nhưng thực tế chưa có BĐS nào được định giá bằng phương pháp đầu tư tại AREV Hà Nội . Đối với phương pháp chi phí, AREV chưa có những quy định rõ ràng, chi tiết và cụ thể về việc tính toán
giá trị còn lại của công trình, tỷ lệ giảm giá, mức độ hao mòn công trình, kết quả tính toán do nhân viên định giá tự áp đặt theo cảm tính nên mang nặng yếu tố chủ quan. Đơn giá xây dựng do ACB ban hành cũng còn rất chung chung và khó áp dụng vào việc tính toán.
Về phương pháp thu thập thông tin. Mặc dù đã có sự hướng về khai thác thông tin và các nguồn thông tin có thể khai thác, tuy vậy AREV lấy thông tin chủ yếu qua báo mua bán và thông tin rao bán trên mạng internet,những thông tin này không thể tin cậy hoàn toàn, phụ thuộc vào nó qua nhiều sẽ dẫn đến những nhầm lẫn. Mặt khác những thông tin mua bán trong qua khứ dễ lỗi thời về mặt giá trị trong khi thị trường không ngừng biến đổi.
Về phần mềm hỗ trợ định giá.. Tuy hiện đại hơn các công ty thẩm định giá khác là AREV đã có phần mềm hỗ trợ định giá nhưng chưa phát huy được hết tác dụng của nó. Phần dành cho “mô tả BĐS” còn rất hạn chế về ngôn từ và câu chữ diễn đạt, vì vậy nhân viên thẩm định muốn mô tả chi tiết hơn về BĐS hay các hạng mục khác thì phải sang phần “định giá” và “giải thích phương pháp định giá” để trình bày thêm, dẫn đến việc có những chi tiết được nêu trong phần giải thích phương pháp định giá và được tính giá trị nhưng phần mô tả về BĐS thì lại không thây nhắc đến những chi tiết đó.
Ngoài ra tình trạng trễ hồ sơ vẫn diễn ra, kết quả thẩm định vẫn chưa thể hiện được giá trị thực của BĐS, nhiều hồ sơ phải tái thẩm định. Nguyên nhân chủ yếu là những nguyên nhân sau:
Thứ nhất là do thiếu thông tin thị trường
Việc định giá BĐS của công ty chủ yếu được thực hiện bằng phương pháp so sánh nhưng thực tế không phải lúc nào thị trương cũng cung cấp thông tin đầy đủ, và không phải lúc nào các thông tin so sánh cũng được khai thác một cách dẽ
dàng. Ở nhũng khu vực không có giao dịch về BĐS hoặc rất ít và không được công khai thì việc có được các thông tin thị trường ở khu vực này là rất khó. Việc này ảnh hưởng tới tiến độ của công tác định giá.
Thứ hai là sự biến động không ổn định của thị trường BĐS.
Thị trường BĐS luôn biến động, xuất hiện cầu ảo về nhà đất dẫn đến giá cả nhà đất tăng cao, không phản ánh đúng giá trị của BĐS trên thị trường. Đây là một khó khăn, thách thức lớn đối với nhân viên định giá, bởi vì việc định giá một BĐS thế chấp khác so với việc định giá BĐS với mục đích mua bán và cho thuê, ở chỗ mức giá này mang tính thời kỳ, nó phải được duy trì tương đối trong khoảng thời gian hợp đồng tín dụng còn hiệu lực, điều này sẽ không thành vấn đề nếu thị trường BĐS ổn định, nhưng thực tế không phải như vậy vì thị trường luôn biến động nên điều này sẽ gây khó khăn cho việc dự báo giá cả, nhu cầu về BĐS trong tương lai của nhân viên định giá. Không những thế việc thu thập và phân tích thông tin từ thị trường cũng gặp khó khăn bởi vì với thị trường biến động thì thông tin dễ trở nên lạc hậu và tính chính xác kém.
Thứ ba là do sự thiếu minh bạch của thông tin quy hoạch
Các thông tin về quy hoạch của quận, huyện, thành phố còn thiếu minh bạch, ngay chính chủ sở hữu của BĐS cũng không biết chính xác về quy hoạch có liên quan đến BĐS của mình. Nhân viên thẩm định phải xác minh quy hoạch, mặt khác sự thiếu hợp tác và giúp đỡ của cán bộ địa chính gây rất nhiều khó khăn cho công tác định giá BĐS thế chấp.
Thứ tư là hệ thống pháp lý về công tác định giá BĐS
Tuy công việc định giá BĐS thế chấp đã được quy định tại bộ luật dân sự, luật đất đai và các văn bản dưới luật nhưng giữa các văn bản này vẫn có sự chưa thống nhất, nội dung vẫn mang tính định hướng và còn nhiều bất cập so với thực
tế. Các mức giá theo quy định sẽ thấp hơn so với giá thực tế rất nhiều và như thế sẽ gây khó khăn cho ngân hàng khi áp dụng, nếu ngân hàng áp dụng khung giá theo quy định vào định giá BĐS thế chấp thì giá trị của BĐS sẽ rất thấp dẫn tới việc mức vốn vay không đáp ứng được nhu cầu của khách hàng, sẽ làm nản lòng khách hàng và có thể vốn vay sẽ không được sử dụng theo đúng mục đích như cam kết ban đầu. Còn nếu ngân hàng không áp dụng thì trong trường hợp khoản vay gặp rủi ro, khả năng ngân hàng không thu đủ nợ gốc là không tránh khỏi vì khi toà án xác định giá trị BĐS thế chấp cơ quan này lại áp dụng khung giá của nhà nước, do đó giá trị của BĐS sẽ thấp hơn giá được xác định ban đầu (đối với trường hợp phải nhờ toà án can thiệp).
Thứ năm là do những quy định của ACB liên quan đến định giá BĐS thế chấp
Đó là những quy định về đơn giá xây dựng và tỷ lệ giảm giá công trình xây dựng. Về đơn giá xây dựng thì ACB quy định còn rất khái quát và có biên độ giao động lớn nên rất khó áp dụng thực tế, vì mục đích đảm bảo an toàn cho ngân hàng nên nhân viên thẩm định thường áp dụng đơn giá thấp nhất trong hạng mục, do vậy nhiều trường hợp định giá giá trị thấp quá nên khách hàng khiếu nại phải tái thẩm định. Việc căn cứ vào kết cấu công trình và thời gian đã sử dụng để tính giá trị còn lại của công trình là hợp lý nhưng nhìn bề ngoài công trình và những thông tin không trung thực của khách hàng mà đánh giá kết cấu công trình thì độ chính xác là không cao. Ngoài ra, quy định những tỷ lệ giảm giá quá cứng nhắc như tỷ lệ giảm giá BĐS trong ngõ, hẻm so với BĐS mặt phố, tỷ lệ giảm giá do BĐS có đất không vuông vắn cũng làm cho kết quả định giá không phản ánh được giá trị thực tế của BĐS. Khi thị trường có tín hiệu đi xuống AREV đã áp dụng định giá giảm giá hàng loạt giá trị các BĐS thế chấp cùng một tỷ lệ như
nhau, không phân loại, điều đó gây thiệt thòi cho những BĐS không bị giảm giá trên thị trường.
Chương 3 : GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM NÂNG CAO CHẤT
LƯỢNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BĐS TẠI CÔNG TY THẨM ĐỊNHGIÁ ĐỊA ỐC Á CHÂU