- Kết cấu: 01 tầng, tường gạch, mái bê tông cốt thép.
a) Giải thích phương pháp định giá
Giá trị tài sản trên đất.
• Nhà văn phòng:
- Căn cứ vào kết cấu công trình nhà văn phòng và thời gian đã sử dụng là 3 năm, nhân viên định giá đánh giá chất lượng còn lại: 80%.
- Diện tích sử dụng thực tế: 588m2.
- Diện tích trên bản vẽ công trình: 514m2.
- Đơn giá: 1.500.000 đồng /m2 (theo quy định của ACB, cụ thể xem phụ lục)
- Giá trị thẩm định: 514m2 x 1500.000 đồng /m2 x 80% = 616.800.000
đồng. • Nhà xưởng:
- Căn cứ vào kết cấu nhà xưởng, thời gian đã sử dụng là ba năm, nhân viên thẩm định đánh giá chất lượng còn lại: 65%.
- Diện tích sử dụng thực tế: 2100m2.
- Đơn giá: 500.000 đồng /m2 (theo quy định của ACB, cụ thể xem phụ lục)
- Giá trị thẩm định: 2100m2 x 500.000 đồng/m2 x 65% = 682.000.000
đồng
- Giá trị theo quyết toán hạng mục nhà xưởng: 1.053.108.662 đồng.
• Các công trình phụ trợ: * Nhà ăn ca của công nhân:
- Dựa vào kết cấu nhà ăn ca của công nhân và thời gian đã sử dụng, nhân viên đánh giá chất lượng còn lại: 70%.
- Diện tích sử dụng thực tế: 48m2.
- Diện tích trên bản vẽ công trình: 48m2.
- Đơn giá: 1.000.000 đồng/ m2 (theo quy định của ACB, chi tiết xem phụ lục) - Giá trị thẩm định: 48m2 x 1.000.000 đồng / m2 x 70% = 33.600.000 đồng. - Khách hàng không cung cấp quyết toán hạng mục nhà ăn ca của công nhân.
* Đường nội bộ:
- Căn cứ vào tình trạng thực tế, bản vẽ công trình, kết cấu công trình và thời gian đã khai thác sử dụng, nhân viên đánh giá chất lượng còn lại: 50%.
- Diện tích thực tế: 2.219m2
- Diện tích trên bản vẽ công trình: 2.219m2.
- Đơn giá: 400.000 đồng/ m2 (đơn giá xây dựng theo quy định của ACB đối với đường bê tông)
- Giá trị thẩm định: 2.219 m2 x 400.000 đồng /m2 x 50% = 433.800.000 đồng
* Sân bãi tập kết sản phẩm:.
- Căn cứ vào tình trạng thực tế, bản vẽ công trình, kết cấu công trình thời gian đưa vào sử dụng, nhân viên định giá đánh giá chất lượng còn lại: 60%.
- Diện tích bản vẽ công trình: 788m2.
- Đơn giá: 250.000 đồng/m2 ( theo quy định của ACB về đơn giá xây dựng ) - Giá trị thẩm định: 788m2 x 250.000 đồng/ m2 x 60% = 118.200.000 đồng.
* Trạm biến áp:
- Căn cứ vào kết cấu trạm biến áp và thời gian đưa vào sử dụng nhân viên định giá xác định chất lượng còn lại: 50%.
- Giá trị theo quyết toán công trình: 236.627.000 đồng.
- Giá trị thẩm định: 236.627.000 đồng x 50% = 118.313.000 đồng.
* San nền:
- Giá trị theo quyết toán hạng muc san nền: 1.538.107.983 đồng. - Giá trị thẩm định: 1.538.109.983 đồng x 60% = 922.865.000 đồng. * Tiền đền bù giải phóng mặt bằng: 103.115.900 đồng. => Tổng giá trị các công trình phụ trợ: 1.740.000.000 đồng b) Giá trị bất động sản Khoản mục Thành tiền (VNĐ) Giá trị quyền sử dụng đất 0.00
Giá trị tài sản gắn liền với đất 3.038.800.000,00 Nhà xưởng
(Diện tích x đơn giá)
682.000.000,00
Nhà văn phòng (Diện tích x đơn giá)
616.800.000,00
Các công trình phụ (Diện tích x đơn giá )
1.740.000.000,00
Trị giá tài sản làm tròn: 3.039.000.000 VNĐ Bằng chữ: Ba tỷ không trăm ba mươi chín triệu đồng chẵn
Đây là trường hợp quyền sử dụng đất không được phép thế chấp nhưng ACB nhận thế chấp tài sản trên đất, điều đó là hợp lý vì tài sản này có công dụng và có giá trị trong thời gian dài (thời gian thuê đất), tuy nhiên trong cách tính giá trị thì đơn giá xây dựng ACB áp dụng có biên độ giao động lớn, chưa có những quy định cụ thể và chi tiết nên rất khó áp dụng đơn giá, mặt khác khi tính tỷ lệ giảm giá công trình ACB cũng chưa có những quy định rõ ràng, chặt chẽ, rất khó đánh giá kế cấu và chất lượng tài sản. Việc xác định giá trị còn lại của tài sản dựa trên cảm tính của người định giá và độ an toàn cho nguồn vốn của ngân hàng.
3.2.2. Định giá BĐS trong trường hợp đất thuê ngoài khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao kinh tế, khu công nghệ cao
a) Trường hợp quyền sử dụng đất thuê được phép thế chấp:
Giá trị BĐS = giá trị quyền sử dụng đất + giá trị tài sản gắn liền với đất Giá trị tài sản gắn liền với đất = ST x PT
Trong đó: ST : là diện tích tài sản gắn liền với đất PT: là đơn giá tài sản gắn liền với đất
Giá trị quyền sử dụng đất = ( V – F) x N Trong đó:
• V là giá trị quyền sử dụng đất trong trường hợp đất được giao có thu tiền sử dụng đất.
V được xác định như sau: V = SĐ x PĐ.SX.TH
PĐ.SX.TH: Đơn giá đất sản xuất được giao có thu tiền sử dụng đất có thời hạn nhỏ hơn 70 năm.
PĐ.SX.TH = [ PĐ.SX.OĐ – PĐ.SX.OĐ x (70 – n) x 1,2%]
PĐ.SX.OĐ: Đơn giá đất sản xuất được giao ổn định lâu dài có thu tiền sử dụng đất.
• F là số tiền phải nộp cho nhà nước nếu chuyển quyền sử dụng đất từ hình thức thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất.
F được xác định như sau:
F = (SĐ x P’Đ.SX.TH) – tiền thuê đất đã trả nhưng chưa sử dụng
P’Đ.SX.TH: Đơn giá đất do UBND Tỉnh/ Thành phố trược thuộc trung ương ban hành đối với đất giao có thời hạn nhỏ hơn 70 năm
P’Đ.SX.TH = [P’Đ.SX.OĐ – P’Đ.SX.OĐ x (70 – n) x 1.2%]
P’Đ.SX.OĐ: Đơn giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp do UBND tỉnh/ thành phố trực thuộc trung ương ban hành đối với đất giao ổn định lâu dài hoặc có thời hạn 70 năm.
n: Thời hạn sử dụng đất còn lại.
• N : là hệ số an toàn. N bằng 80% đối với trường hợp ACB cấp tín dụng cho khách hàng từ12 tháng trở xuống. Nếu thời hạn cấp tín dụng tăng thêm từ 1 đến 12 tháng thì N sẽ giảm thêm 10%.
b) Trường hợp quyền sử dụng đất không được phép thế chấp nhưng ACB có nhận thế chấp tài sản gắn liền với đất:
Giá trị BĐS = giá trị công trình xây dựng, tài sản khác + giá trị quyền được
thuê đất.
Giá trị công trình xây dựng, tài sản khác = ST x PT
Giá trị quyền được thuê đất = (V – F) x N V, F, N tính như trên
VD: Trường hợp đất thuê ngoài khu CN, KKT, KCNC mà quyền sử dụng đất
không được phép thế chấp.