1. Giới thiệu chung về công ty thẩm định giá địa ố cÁ Châu Lịch sử hình thành
2.3.Nội dung thẩm định
Các nội dung thẩm định BĐS bao gồm: - Chủ sở hữu, sử dụng BĐS
Căn cứ vào các chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS, hồ sơ pháp lý của chủ sở hữu, sử dụng BĐS, hồ sơ pháp lý của người được bảo lãnh, nhân viên thẩm định cần phải xác minh được các nội dung sau: người là chủ sở hữu, sử dụng BĐS, những người đồng sở hữu, cùng sử dụng BĐS, năng lực hành vi dân sự, năng lực pháp luật của chủ sở hữu, sử dụng BĐS, người có thẩm quyền quyết định việc thế chấp.
- Quy hoạch sử dụng đất nơi BĐS tọa lạc
Căn cứ vào chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS, bản đồ hiện trạng, quy hoạch tổng thể của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và các nguồn thông tin khác để xác định: nơi BĐS tọa lạc đã có quy hoạch hay chưa, trường hợp đã có quy hoạch thì quy hoạch như thế nào bằng cách đối chiếu quy hoạch đã được cơ quan nhà nước
có thẩm quyền phê duyệt với vị trí của BĐS đẻ xác định quy hoạch. Trường hợp khu đất nơi BĐS tọa lạc chưa có quy hoạch thì người thẩm định phải làm việc với cơ quan có thẩm quyền để xác định. Ngoài ra người thẩm định có thể phỏng vấn, trao đổi với các cơ quan, tổ chức, cá nhân khác để xác định quy hoạch sử dụng đất nơi BĐS tọa lạc.
- Thẩm định về khả năng chuyển nhượng của BĐS
Việc thẩm định về khả năng chuyển nhượng của BĐS phải đảm bảo xác định được BĐS có dễ chuyển nhượng hay không. Căn cứ vào tình trạng thực tế của BĐS và các nguồn thông tin khác, trên cơ sở đánh giá kiến trúc tổng thể, cơ sở hạ tầng, tình hình an ninh, kinh tế, xã hội của khu vực nơi BĐS tọa lạc, lợi thế thương mại, vị trí của BĐS, thông tin về các giao dịch chuyể nhượng trên thị trường và các yếu tố khác để đánh giá khả năng chuyển nhượng của BĐS.
- Tình trạng pháp lý, tình trạng thực tế của BĐS
Nhân viên thẩm định cần phải đối chiếu các chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS với các quy định của pháp luật, của ACB, thẩm định thực tế BĐS, trao đổi, đề nghị với cơ quan, tổ chức, cá nhân khác để có thêm thông tin nhằm xác định:
Tính đầy đủ, tính hợp lệ, tính phù hợp của chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS; Diện tích thực tế, diện tích được ghị nhận trên chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS; BĐS có được phép thế chấp hay không theo quy định của pháp luật, BĐS đã có đầy đủ các điều kiên để được thế chấp hay chưa;
BĐS có tranh chấp hay không;
BĐS có đang được thế chấp, chuyển nhương, góp vốn, liên doanh với cá nhân, tổ chức khác hay không;
BĐS có đang bị kê biên, ngăn chặn chuyển dịch quyền sở hữu, sử dụng hay không;
Mục đích sử dụng hiện tại của BĐS, BĐS có đang cho thuê, cho mượn hay không.
- Định giá BĐS
Việc định giá BĐS phải đảm bảo xác định được giá trị bằng tiền VND của BĐS tại thời điểm định giá. Dựa trên diện tích BĐS và đơn giá BĐS. Diện tích BĐS bao gồm diện tích đất (SĐ) và diện tích tài sản gắn liền với đất (ST), đơn giá BĐS bao gồm đơn giá đất (PĐ) và đơn giá tài sản gắn liền với đất (PT).
3. Thực trạng áp dụng các phương pháp định giá vào định giá BĐS thế chấp tại công ty thẩm định giá BĐS Á Châu