Công trình: Tổ hợp văn phòng thương mại và nhà ở cao tầng (nhà văn phòng). - Thời gian đưa vào sử dụng: tháng 08/2007
- Căn cứ vào kết cấu công trình và thời gian đã sử dụng nhân viên định giá xác định chất lượng còn lại: 85%
- Diện tích sử dụng thực tế: 4.056,30m2
- Diện tích sử dụng được công nhận: 4.056,30 m2
- Tổng giá trị công trình: Tổ hợp văn phòng thương mại và nhà ở cao tầng theo Bảng tổng hợp quyết toán: 14.309.385.000 đồng (không tính các chi phí thiết bị) - Đơn giá xây dựng theo bảng tổng hợp quyết toán: 14.309.385.000 đồng : 4.056,30 m2 ~ 3.527.000 đồng/m2.
=> Giá trị thẩm định hạng mục nhà văn phòng: 3.527.000 đông/m2 x 4.056,30m2 x 85% = 12.100.000.000 đồng.
* Ghi chú:
+ 01 căn nhà 02 tầng, mái bê tông cốt thép, diện tích sử dụng khoảng 80 m2, sử dụng để nhân viên thay quần áo, nghỉ trưa và 02 căn nhà 01 tầng, mái tole, diện tích sử dụng khoảng 60m2, sử dụng làm chỗ để xe nhưng không được cấp phép xây dựng, vì vậy nhân viên thẩm định không tính giá trị căn nhà 2 tầng và 02 căn nhà 1 tầng nói trên.
- Tổng diện tích đất mà khách hàng đang sử dụng là 615m2, bao gồm: + 595 m2 đất xây dựng công trình được cấp GCN quyền sử dụng đất;
+56m2 đất để làm hè đường theo quy hoạch không được cấp GCN quyền sử dụng đất
Vì vậy nhân viên thẩm định chỉ tính phần giá trị được cấp GCN quyền sử dụng đất là 595 m2.
b) Giá trị BĐS
Khoản mục Thành tiền
(VNĐ) 1. Giá trị quyền sử được thuê đất 4,632,960,000.00
V 8,425,200,000.00
F 2,634,000,000.00
N (12 tháng) 0.80
2. Giá trị tài sản gắn liền với đất 12,100,000,000.00 Nhà xưởng
( diện tích x đơn giá)
0.00
Nhà văn phòng (diện tích x đơn giá)
12,100,000,000.00
Các công trình phụ (diện tích x đơn giá)
0.00
Trị giá tài sản làm tròn: 16,733,000,000 VNĐ Bằng chữ: Mười sáu tỷ bảy trăm ba mươi ba triệu đồng chẵn
ACB nhân thế chấp quyền sử dụng đất thuê và tài sản trên đất thuê ngoài khu CN, KKT, KCNC, tuy đã phân chia hai trường hợp là quyền sử dụng đất được phép thế chấp và quyền sử dụng đất không được phép thế chấp nhưng trong cách tính giá trị quyền sử dụng đất hai trường hợp vẫn như nhau và biến đổi cách diễn đạt (“giá trị quyền sử dung” đất đối với trường hợp quyền sử dụng đất thuê được phép thế chấp và “giá trị quyền được thuê đất” đối với trường hợp quyền sử dụng đất thuê không được phép thế chấp). Để nâng khoản tiền được vay cho khách hàng lên ACB đã dùng cách tính này để tính giá trị tài sản thế chấp và thu hút khách hàng, tuy nhiên trong trường hợp tài sản trên đất chưa có và khách hàng không có khả năng trả nợ thì rủ ro với ngân hàng là rất cao.
3.2.3 Định giá quyền sử dụng đất nông nghiệp
a) Giá trị quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất là giá đất do UBNDTinhr/ Thành phố trực thuộc trung ương quy định, không khấu trừ giá trị quyền sử dụng đất đối với thời gian đã sử dụng.
b) Giá trị quyền sử dụng đất nông nghiệp trong các trường hợp khác:
• Trường hợp đã được phê duyệt đơn gia đất thị trường thì áp dụng theo đơn giá đất thị trường.
• Trường hợp chưa được phê duyệt đơn giá đất thị trường thì áp dụng đơn giá UBND Tỉnh/Thành phố trực thuộc trung ương quy định và hệ số K.
Trên thực tế ACB chỉ nhận thế chấp đất nông nghiệp là đất vườn, ao chăn nuôi gắn liền với đất ở hộ gia đình, các loại đất nông nghiệp khác ACB không nhận thế chấp. Thông thường, AREV tính đơn giá thế chấp đất vườn, ao bằng tối đa 40% đơn giá đất ở cùng vị trí.
3.2.4. Định giá căn hộ chung cư