7. KẾT CẤU CỦA ĐỀ TÀI: BỐ CỤC LUẬN ÁN ĐƯỢC NGHIÊN CỨU THEO BA CHƯƠNG
3.2.2.1.Tổng quát về quy trình chứng khoán hóa
Vấn đề đặt ra là ứng dụng kỹ thuật chứng khoán hoá các khoản tín dụng bất động sản của các NHTM theo mô hình nào? Theo kinh nghiệm của các quốc gia đã thực hiện và phát triển hiệu quả kỹ thuật chứng khoán hoá, cho thấy quá trình này phát triển theo hai hướng: một là (ở giai đoạn khi bắt đầu thực hiện chứng khoán hoá) cho phép các ngân hàng chứng khoán hoá các khoản cho vay bất động sản (cho vay mua nhà) của mình. Hai là thành lập các tổ chức trung gian chuyên trách (gọi là tắt là các SPV) – các công ty chứng khoán hoá, chuyên mua lại các khoản cho vay và phát hành các loại trái phiếu chứng khoán hoá. Hầu hết các nước hình thành chứng khoán hoá từ hướng thứ nhất và phát triển kỹ thuật này theo hướng thứ hai. Các công ty chứng khoán có thể là các công ty trực thuộc, công ty con của các TCTD hoặc là công ty độc lập có thể do tư nhân hoặc nhà nước thành lập nhằm thúc đẩy quá trình chứng khoán hoá. Chính sự chuyên môn hoá trong hoạt động chứng khoán hoá đã mang lại những lợi ích kinh tế cao và hoạt động hiệu quả hơn rất nhiều so với các NHTM tự thực hiện chứng khoán hoá. Vì vậy hướng thứ hai đang là hướng phát triển phổ biến hiện nay của hoạt động chứng khoán hoá tại một số quốc gia phát triển.
Từ thực tiễn đó, quá trình hội nhập kinh tế quốc tế cho chúng ta nhận thức rằng cần có bước đi trước đón đầu trong một số lĩnh vực, nhất là lĩnh vực công nghệ và dịch vụ. Theo quan điểm đó luận án đặt vấn đề chọn mô hình thành lập công ty chứng khoán hoá. Theo đó mô hình này gồm:
+ Công ty chứng khoán hoá;
+ Các NHTM thực hiện cho vay bất động sản;
+ Các tổ chức định mức tín nhiệm: là định chế tài chính trung gian cung cấp thông tin đánh giá có tính độc lập và khách quan cao về mức độ tín nhiệm của doanh nghiệp. Hiện nay hoạt động của Trung tâm Thông tin tín dụng NHNNVN (CICTW) đã và đang có chức năng gần giống như chức năng của một tổ chức định mức tín nhiệm, bởi ngoài việc cung cấp các thông tin về tín dụng, hiện nay CIC đang triển khai thực hiện chương trình phân tích và xếp loại doanh nghiệp theo các mức độ tín nhiệm AAA; BBB; CCC... Đây cũng là tín hiệu thuận lợi cho quá trình áp dụng kỹ thuật chứng khoán hoá các khoản tín dụng bất động sản của các NHTM trên địa bàn
thành phố. Có thể nói sự hoạt động của các công ty định mức tín nhiệm là cần thiết và hỗ trợ rất lớn cho sự thành công trong việc triển khai áp dụng kỹ thuật chứng khoán hoá các khoản tín dụng bất động sản. Một mặt sự hoạt động của các công ty này sẽ làm tăng tính minh bạch của thị trường, có tác dụng định hướng đầu tư, giảm bớt rủi ro tín dụng và tiết kiệm chi phí cho hoạt động phát hành trái phiếu ra thị trường. Mặt khác còn có tác dụng thúc đẩy các tổ chức phát hành không ngừng nâng cao năng lực tài chính, năng lực sản xuất kinh doanh và khả năng cạnh tranh của mình.
- Hai: Riêng đối với công ty chứng khoán hoá
Công ty chứng khoán hoá được thành lập với chức năng chính là phát hành các loại trái phiếu trên cơ sở là các khoản vay bất động sản (có tài sản thế chấp là bất động sản) mua lại từ các NHTM. Thực chất đây là việc tái cấu trúc các khoản cho vay bất động sản của các NHTM thành các loại trái phiếu khả mại phát hành ra công chúng đầu tư. Cụ thể nhiệm vụ, chức năng hoạt động của công ty chứng khoán hoá như sau:
+ Công ty chứng khoán hoá thực hiện mua lại các khoản cho vay bất động sản có thế chấp bằng các tài sản là bất động sản hoặc tài sản hình thành từ vốn vay (đối với hình thức cho vay mua nhà để ở) của các NHTM. Sau đó sẽ tập hợp những khoản vay này lại thành một nhóm. Trong đó, gồm các khoản vay có cùng lãi suất, cùng thời hạn thanh toán, cùng loại tài sản thế chấp và có cùng các đặc điểm khác như tỷ lệ giá trị các khoản vay trên giá trị bất động sản, tỷ lệ thanh toán trên thu nhập của người vay...
. Huy động vốn bằng cách phát hành các loại trái phiếu trung và dài hạn trên cơ sở đảm bảo bằng các tài sản mua được (các khoản tín dụng bất động sản có thế chấp);
. Đảm bảo việc thanh toán lãi và vốn đối với các loại trái phiếu phát hành; . Cung cấp các dịch vụ tư vấn liên quan đến hoạt động chứng khoán hoá.