7. KẾT CẤU CỦA ĐỀ TÀI: BỐ CỤC LUẬN ÁN ĐƯỢC NGHIÊN CỨU THEO BA CHƯƠNG
1.2.1.1. Lịch sử hình thành và phát triển
Sự phát triển của thị trường tài chính, gắn liền với nhu cầu vốn cho phát triển của nền kinh tế ngày càng cao. Đặc biệt là nhu cầu vốn tín dụng trung, dài hạn cho việc đầu tư phát triển thị trường bất động sản; thị trường nhà ở ngày càng cao của một số nước có nền kinh tế phát triển, điển hình là Mỹ. Việc bán lại các khoản nợ hoặc chia nhỏ các khoản nợ và bán lại thông qua hình thức phát hành chứng chỉ có giá đã mang lại những hiệu quả tích cực và dần trở thành một kỹ thuật trong hoạt động khai thác và sử dụng vốn của các định chế tài chính – kỹ thuật chứng khoán hoá. Quá trình này chính là yếu tố cơ bản, là nguyên nhân hình thành và phát triển kỹ thuật chứng khoán hoá. Tổng quan lịch sử hình thành và phát triển của kỹ thuật chứng khoán hoá phản ánh qua hai giai đoạn phát triển chính sau:
Một, giai đoạn hình thành
Vào giữa thập niên 60 - 70, việc di dân đặc biệt tăng mạnh đã tạo ra sự mất cân đối trầm trọng giữa cung và cầu tín dụng thế chấp bất động sản trên toàn nước Mỹ. Sự mất cân đối này đã ảnh hưởng mạnh đến hoạt động cho vay thế chấp bất động sản của các NHTM. Để có thể tiếp tục thực hiện nghiệp vụ của mình, các ngân hàng vẫn tiếp tục cho vay thế chấp bất động sản nhưng sau đó bán lại những khoản vay này cho các định chế tài chính ở các địa phương khác, nơi mà cung tín dụng thế chấp bất động sản vượt quá cầu. Thực tế thị trường thứ cấp đối với những khoản vay thế chấp bất động sản đã được hình thành từ những năm sau chiến tranh thế giới thứ II
và được đánh dấu bởi vụ mua lại các khoản nợ thế chấp của Fanie Mae đối với VA (Veterans Administration - Hội cựu chiến binh Mỹ, tổ chức tài trợ cho các cựu chiến binh Mỹ trở về sau chiến tranh có thể mua nhà ở) vào năm 1948, nhưng mãi đến những năm cuối thập niên 60 và đầu thập niên 70 thị trường này mới thực sự hoạt động sôi nổi. Trong giai đoạn này, các ngân hàng cho vay thế chấp và các tổ chức tiết kiệm mua và bán những khoản vay liên quan nhằm làm giảm bớt tình trạng khan hiếm vốn trên thị trường tín dụng thế chấp bất động sản. Tuy nhiên, chỉ riêng sự can thiệp của các ngân hàng cho vay thế chấp không đủ để giải quyết tình trạng mất cân đối này mà cần có thêm sự can thiệp của Chính phủ. Trong trường hợp đó sự ra đời của các tổ chức trung gian chuyên trách do Chính phủ Mỹ thành lập (SPV- Special Purpose Vehicle) đã góp phần giảm bớt tình trạng khan hiếm vốn tín dụng bất động sản và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển. Thông qua việc các tổ chức này mua lại các khoản cho vay mua nhà, tập hợp chúng lại và phân nhóm theo các đặc điểm về thời hạn, lãi suất rồi phát hành chứng khoán dựa trên giá trị các khoản vay thế chấp bất động sản trong tập hợp nợ tương ứng và bán cho công chúng đầu tư. Những chứng khoán được phát hành trên cơ sở những tập hợp nợ có thế chấp đó được gọi là chứng khoán có thế chấp bất động sản làm bảo đảm (MBS - Mortgage Backed Securities). Các SPV ngày nay nổi tiếng với các trái phiếu chứng khoán hoá.
Ngoài Fannie Mae còn có Tổ chức thế chấp Quốc gia (Government National Mortgage Association - GNMA, đọc là Ginnie Mae), thành lập năm 1968. Hiệp hội này được Chính phủ Mỹ thành lập dưới dạng một công ty trực thuộc Vụ phát triển nhà ở và đô thị. Ginnie Mae thực hiện cam kết mua các khoản nợ có thế chấp bất động sản từ các nhà cho vay riêng lẻ với giá ưu đãi để trợ giúp sự phát triển khu vực nhà ở tại Mỹ. Song song với việc mua các khoản nợ, Ginnie Mae còn thực hiện việc phát hành các chứng khoán được đảm bảo bằng một tập hợp các khoản vay có thế chấp bất động sản và sản phẩm đầu tiên Ginnie Mae cũng là sản phẩm đầu tiên của kỹ thuật chứng khoán hoá: là chứng khoán có thế chấp bất động sản làm bảo đảm, với lãi suất cố định được phát hành vào năm 1970.
Năm 1970, Công ty cho vay mua nhà có thế chấp của liên bang (The Federal Home Loan Mortgage Corporation - FHLMC hay Freddie Mac) ra đời và phát hành ra chứng khoán MBS đầu tiên vào năm 1981.
Hai, giai đoạn phát triển
Kể từ năm 1980, kỹ thuật chứng khoán hoá phát triển mạnh ở Mỹ, ngoài việc chứng khoán hoá các khoản cho vay có thế chấp được Chính phủ bảo đảm của GNMA, nhiều cơ quan khác của Chính phủ và giới kinh doanh cũng đã bắt đầu phát hành MBS, quá trình chứng khoán hoá mở rộng và phát triển sang các khoản cho vay thế chấp phi cư trú; các khoản cho vay thương mại; cho vay tiêu dùng; các khoản phải thu của thẻ tín dụng ...
Năm 1987 chứng khoán hoá được thực hiện và phát triển ở Anh, sau đó là ở một loạt các nước Châu Âu khác như Pháp, Đức, Italia ... Tại Australia, giá trị các chứng khoán phát hành dựa trên các khoản vay thế chấp bất động sản chiếm vị trí chủ đạo trong ngành công nghiệp chứng khoán hoá.
Tại Châu Á, một số nước và vùng lãnh thổ có nền kinh tế phát triển như Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore, Hồng Kông,... cũng đã áp dụng và phát triển kỹ thuật chứng khoán hóa.
Trong đó, thị trường chứng khoán hóa tại Hồng Kông được khởi đầu vào năm 1994 với bốn loại chứng khoán dựa trên các khoản vay thế chấp bất động sản.
Đặc biệt tại Malaysia đã ứng dụng kỹ thuật chứng khoán hóa từ năm 1986; Malaysia thành lập Công ty chứng khoán hoá Cagamas Berhad - một dạng SPV (tương tự như ở Mỹ).