2.1. Thực trạng thị trờng bất động sản ở Việt Nam
2.1.1. Cơ sở pháp lý cho việc hình thành thị trờng bất động sản ở Việt Nam Nam
Bất động sản là nguồn tài sản lớn của quốc gia và mọi gia đình, là t liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện cơ bản tối thiểu của đời sống xã hội loài ngời đảm bảo cho xã hội tồn tại và phát triển. Bất động sản với t cách vật chất thoả mãn nhu cầu cuộc sống của con ngời đợc mua bán và trở thành hàng hóa. Thị trờng bất động sản đợc hình thành và phát triển.
Tuy nhiên, ở nớc ta trong suốt quãng thời gian từ trớc tháng 10 năm 1993, Nhà nớc không thừa nhận đất đai - yếu tố cơ bản của bất động sản đợc tham gia vào quá trình lu thông. Mặc dù vậy, theo quy luật vốn có của thị trờng, hành vi mua bán đất đai ngầm vẫn xuất hiện.
Thực hiện đờng lối đổi mới do Đảng đề xớng, cùng với quá trình đổi mới của toàn bộ nền kinh tế, cơ sở pháp lý cho việc hình thành thị trờng bất động sản đã dần đợc hình thành, cụ thể nh sau:
- Luật Đất đai năm 1993 quy định: Nhà nớc thực hiện giao đất sử dụng ổn định lâu dài cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Hộ gia đình, cá nhân đợc Nhà nớc giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, cho thuê lại, góp vốn liên doanh, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ. Những quyền này cũng đợc áp dụng nhng có hạn chế đối với tổ chức kinh tế đợc Nhà nớc giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất.
- Bộ Luật Dân sự hiện hành đã dành toàn bộ phần 5 (từ Điều 690 đến 744) quy định cụ thể các điều kiện, nội dung hợp đồng về chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, thế chấp, thừa kế QSDĐ.
- Pháp lệnh về nhà ở đợc ban hành ngày 26/03/1991, cùng với các Nghị định số 60/CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị và Nghị định số 61/CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ về mua bán kinh doanh nhà ở.
Cùng với việc thể chế các quy định pháp luật về đất đai, nhà ở và các công trình xây dựng khác, Nhà nớc đã ban hành một hệ thống các văn bản pháp luật và biện pháp tài chính cho việc hình thành thị trờng bất động sản, cụ thể:
- Nghị định số 80/CP ngày 06/11/1993 quy định khung giá các loại đất. Nội dung cơ bản của Nghị định này là quy định mức tối thiểu giá các loại đất để các địa phơng (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ơng) làm căn cứ xác định giá từng loại đất của địa phơng mình.
- Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 về việc quy định khung giá các loại đất. Nghị định này thay thế Nghị định số 80/CP ngày 6/11/1993. Nội dung cơ bản của Nghị định 87/CP là quy định mức tối thiểu và mức tối đa giá các loại đất. Căn cứ vào khung giá đất này, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ơng xây dựng khung giá đất cho địa phơng mình để thu thuế chuyển QSDĐ, thu tiền khi giao đất, bồi th- ờng thiệt hại khi Nhà nớc thu hồi đất. Nh vậy, giá đất do Nhà nớc quy định là công cụ, biện pháp để thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nớc của ngời tham gia giao dịch dân sự về bất động sản.
Cùng với hệ thống pháp luật tài chính góp phần hình thành thị trờng bất động sản trên đây, Nhà nớc còn đa ra nhiều biện pháp để tạo điều kiện hỗ trợ cho thị trờng bất động sản phát triển nh:
- Cho phép các địa phơng sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng.
- Hỗ trợ các đối tợng chính sách mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nớc hoặc xây dựng nhà tình nghĩa, khi giao nhà này Nhà nớc miễn thu tiền sử dụng đất.
- Miễn thu tiền sử dụng đất đối với đất dùng để xây dựng nhà ở cao tầng, nhiều căn hộ.
- Thành lập các doanh nghiệp kinh doanh cơ sở hạ tầng, kinh doanh nhà. Khi giao đất cho doanh nghiệp thì tạm thời cha thu tiền sử dụng đất, chỉ thu khi doanh nghiệp bán đợc nhà.
- Cho phép thành lập các trung tâm môi giới, dịch vụ mua bán nhà đất.
- Thành lập Quỹ phát triển nhà ở tại các đô thị, mà trớc hết là ở Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh.