- Cho thuê, dùng cho sản xuất kinh doanh, dịch vụ
2.1.2.5.Hoạt động quản lý Nhà nớc đối với thị trờng bất động sản còn nhiều yếu kém
nhiều yếu kém
Sự yếu kém của hoạt động quản lý Nhà nớc đối với thị trờng bất động sản đợc thể hiện trên các mặt sau:
♦ Cha có cơ quan đăng ký thống nhất về quyền sở hữu nhà, QSDĐ (Đăng ký ban đầu và đăng ký chuyển dịch)
Hiện tại đăng ký ban đầu về QSDĐ đợc thực hiện ở 3 cấp (xã, huyện, tỉnh); đăng ký quyền sở hữu nhà và các tài sản khác lại cha có hớng dẫn cụ thể về cơ quan đăng ký, trình tự, thủ tục đăng ký. Đăng ký giao dịch lại cha quy định cụ thể rõ ràng. Theo Bộ Luật Dân sự, Điều 691 quy định: Hợp đồng chuyển QSDĐ phải có chứng thực của UBND cấp có thẩm quyền và Điều 692 quy định: việc chuyển nhợng QSDĐ phải đợc làm thủ tục và đăng ký tại cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền. Nhng đến nay, cha có một cơ quan đăng ký thống nhất, cha triển khai cụ thể những quy định của Bộ Luật Dân sự, Luật Đất đai về đăng ký tài sản, đăng ký đất đai.
♦ Việc cung cấp thông tin và tổ chức dịch vụ cho thị trờng còn nhiều hạn chế
Yếu tố thông tin về bất động sản và thực hiện các dịch vụ t vấn là rất cần thiết để đảm bảo độ an toàn cho các bên giao dịch tại thị trờng.
Những thông tin cần thiết gồm:
- Giấy tờ xác nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản của ngời có bất động sản cần giao dịch.
- Dự định của Chính phủ và UBND địa phơng về sử dụng đất đai (quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng) có liên quan trực tiếp hoặc gián tiếp đến bất động sản đó.
- Những hạn chế của việc sử dụng bất động sản.
- Thông tin về giá đất, bất động sản trên thị trờng… v.v…
- Làm thủ tục chuyển dịch, cho thuê bất động sản…
- Lập hợp đồng cho các giao dịch
- T vấn pháp luật
- T vấn về giá (định giá) bất động sản: giá mua, giá thuê, định giá thế chấp, định giá góp vốn…
v.v…
Tuy nhiên cho đến nay, các tổ chức môi giới về bất động sản cha làm đợc hoặc cha làm tốt các dịch vụ trên đây, Nhà nớc cha thành lập tổ chức cung cấp thông tin và tổ chức cung cấp dịch vụ một cách đầy đủ cho thị trờng bất động sản.
♦ Cha nhận thức đầy đủ về thị trờng bất động sản, dẫn đến chồng chéo trong công tác quản lý Nhà nớc đối với thị trờng bất động sản
Sự xuất hiện của thị trờng bất động sản là một tất yếu khách quan của sự phát triển nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần. Tuy nhiên, nh đã phân tích ở trên, thị trờng bất động sản ở nớc ta là thị trờng mà ở đó thực hiện các giao dịch về QSDĐ, quyền sở hữu nhà và các công trình xây dựng khác. Ngời bán bất động sản không bán đất mà bán quyền và lợi ích thu đợc từ việc sử dụng đất. Đây là sự khác biệt về bản chất giữa thị trờng bất động sản ở nớc ta với các nớc khác.
Nhà nớc vừa là ngời quản lý xã hội, vừa là ngời đại diện chủ sở hữu, có vai trò nh thế nào đối với thị trờng bất động sản vẫn đang là một câu hỏi cha có lời giải đáp. Cũng chính vì thế mà mỗi cơ quan Nhà nớc theo chức năng, nhiệm vụ của mình triển khai những công việc đó có tính chất chuyên ngành nhiều hơn là gắn với thị trờng bất động sản dẫn đến chồng chéo. Ngành xây dựng thì cho rằng mình có nhiệm vụ quản lý quy hoạch, quản lý xây dựng, quản lý giá xây dựng, quản lý nhà Và nh… vậy, việc đăng ký nhà, công trình phải do ngành xây dựng đảm nhiệm, kể cả quy hoạch xây
quyền sở hữu nhà, ngành xây dựng cấp luôn cả giấy chứng nhận QSDĐ. Ngành t pháp thì cho rằng, đăng ký tài sản ở đây là đăng ký sở hữu tài sản. Việc này ở các nớc đều đăng ký tại cơ quan pháp luật, do đó ở nớc ta, nhiệm vụ này cũng do cơ quan pháp luật đảm nhiệm. Ngành địa chính thì cho rằng mọi việc có liên quan đến đất đai đều do ngành địa chính thực hiện …
Tình trạng chồng chéo trong quản lý thị trờng bất động sản còn biểu hiện ở chỗ: cùng một việc thực hiện thủ tục chuyển nhợng QSDĐ đang do hai cơ quan cùng làm: địa chính và thuế. Theo quy định hiện hành, ngời có bất động sản chuyển dịch phải làm thủ tục xin phép cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền. Theo quy định của Luật Đất đai thì thủ tục chuyển nhợng QSDĐ ở nông thôn làm tại UBND huyện, ở đô thị làm tại UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ơng. Sau khi đợc phép chuyển nhợng, ngời có bất động sản phải đến cơ quan thuế xuất trình toàn bộ hồ sơ và nộp thuế chuyển quyền, ngời nhận chuyển nhợng nộp lệ phí trớc bạ. Làm các thủ tục tài chính xong, ngời có bất động sản quay lại cơ quan Địa chính làm các thủ tục xác nhận diện tích, đo vẽ lập bản đồ và cấp giấy chuyển nh… ợng sử dụng đất đai. Nếu việc chuyển QSDĐ có gắn với việc bán nhà và công trình thì lại phải đến cơ quan cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản làm thủ tục chuyển nhợng. Quy trình này trên thực tế gây quá nhiều phiền hà và ngời dân rất khó thực hiện. Tơng tự nh vậy, ngời đợc Nhà nớc giao đất muốn đợc nhận đủ hồ sơ về đất đai đảm bảo quyền sử dụng của mình trớc pháp luật cũng phải trình bày đủ hồ sơ cho cơ quan thuế, nộp tiền sử dụng đất, sau đó về cơ quan Địa chính nhận hồ sơ đất đai.
♦ Cha có tổ chức làm nhiệm vụ định giá bất động sản phục vụ cho thị trờng
Nguyên tắc là: giá mua bán, thuê mớn, thế chấp bất động sản do thị trờng định đoạt, Nhà nớc không nên định giá, không nên hạn chế giá trị QSDĐ, giá trị tài sản thế chấp hoặc góp vốn liên doanh. Nhng do đặc điểm riêng có của việc hình thành giá đất, giá bất động sản, ngời mua và ngời bán rất khó tự mình thoả thuận, mà phần nhiều họ dựa vào d luận hoặc môi giới. Việc
định giá theo d luận hoặc môi giới là thiếu chính xác. Do đó, cần phải định giá cho đúng với giá trị và khả năng mang lại lợi ích của từng bất động sản. Vì thế, ở các nớc đều có tổ chức định giá để t vấn cho cả ngời mua và ngời bán, ngời có bất động sản và ngời thuê bất động sản, ngời thế chấp bất động sản và ngời nhận thế chấp bất động sản Mặt khác, ở n… ớc ta, do đất đai thuộc sở hữu toàn dân, tuy Nhà nớc không can thiệp vào giá chuyển nhợng, thuê mớn, nhng Nhà nớc phải điều chỉnh và hớng dẫn thị trờng. Nhà nớc phải quy định, hớng dẫn xác định giá trị QSDĐ áp dụng trong trờng hợp thế chấp, góp vốn liên doanh Thực tế ở n… ớc ta trong thời gian vừa qua, do cha có tổ chức này nên Nhà nớc cha có công cụ tác động đến sự biến động của giá bất động sản, làm cho thị trờng bất động sản nhiều lúc bị yếu tố tâm lý chi phối, khiến cho giá bất động sản tăng đột biến. Nhiều trờng hợp định giá bất động sản để thế chấp vay vốn tại các tổ chức tín dụng Nhà nớc không phù hợp với giá trị quyền sử dụng của đất đai, giá trị của nhà hoặc các công trình khác, làm tổn thất lớn đến tài sản của Nhà nớc.