- Cho thuê, dùng cho sản xuất kinh doanh, dịch vụ
2.3.2. Những hạn chế
Bên cạnh những kết quả đạt đợc nêu trên, hệ thống chính sách thuế thực hiện quản lý và thúc đẩy thị trờng bất động sản ở nớc ta vẫn còn nhiều hạn chế, cha đáp ứng đợc các yêu cầu của phát triển kinh tế - xã hội trong giai đoạn mới, cụ thể nh sau:
♦ Thứ nhất, hệ thống thuế bất động sản còn cha thực hiện đầy đủ các chức năng kiểm tra, kiểm soát đối với việc nắm giữ, chuyển dịch bất động sản.
Bất động sản bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai. Thông th- ờng, hệ thống thuế bất động sản của các nớc bao gồm thuế đất và thuế nhà, công trình. Tuy nhiên, cho đến nay, nớc ta mới thực hiện việc đánh thuế đối với bất động sản là đất đai. Nhà nớc cha thực hiện việc đánh thuế đối với các bất động sản khác: nhà, công trình xây dựng, Chính vì vậy, Nhà n… ớc cha nắm đợc tình hình sử dụng và chuyển dịch đối với các bất động sản này. Bên cạnh đó, thuế chuyển quyền sử dụng đất hiện nay cũng mới chỉ điều tiết đối với các hành vi chuyển nhợng và chuyển đổi QSDĐ, cha thực hiện đánh thuế đối với hành vi chuyển QSDĐ khi ngời sử dụng đất góp vốn, góp cổphần bằng giá trị QSDĐ, khi nhận tiền bồi thờng về đất, đợc thừa kế hoặc chuyển nhợng đất thuê. Từ đó, cha thực hiện đợc việc kiểm tra, kiểm soát đối với các hành vi này.
♦ Thứ hai, việc thu hồi vốn đầu t phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng, phát triển bất động sản của Nhà nớc còn hạn chế do tỷ lệ động viên của thuế còn thấp và thất thu ngân sách còn khá lớn.
Trên thị trờng bất động sản hiện nay mới có khoảng 30% các giao dịch về bất động sản làm đầy đủ các thủ tục với cơ quan Nhà nớc và thực hiện nộp thuế theo luật định, điều đó có nghĩa là khoảng 70% các giao dịch về bất động sản (trong đó, quan trọng nhất là QSDĐ) diễn ra mà Nhà nớc không thu đợc thuế chuyển quyền sử dụng đất và lệ phí trớc bạ. Số thuế chuyển quyền sử dụng đất ớc tính thất thu khoảng 700 tỷ đồng mỗi năm. Về thuế nhà đất, hiện nay, các địa phơng cũng mới chỉ quản lý đợc khoảng 80% các đối tợng nộp thuế và số diện tích đất tính thuế so với diện tích đất do cơ quan địa chính cung cấp cũng có sự chênh lệch khá lớn (riêng ở Hà Nội, chênh lệch trên 10%) Từ đó, việc bù đắp phần chi phí của Nhà n… ớc cho việc đầu t xây dựng mới, nâng cấp, cải tạo hệ thống kết cấu hạ tầng - một yếu tố quan trọng làm tăng giá trị của đất - hết sức hạn chế.
♦ Thứ ba, hệ thống thuế cha thực sự góp phần vào việc công khai, minh bạch thị trờng, hạn chế tình trạng đầu cơ, nắm giữ đất đai trái pháp luật.
Thuế đất và thuế sử dụng đất nông nghiệp đợc tính bằng thóc và thu bằng tiền theo giá thóc tính thuế. Giá thóc tính thuế hiện nay có xu hớng giảm, trong khi đó, giá đất luôn có xu hớng tăng. Từ đó làm cho mức động viên từ thuế không phù hợp với giá trị tài sản tính thuế, Nhà nớc không điều tiết đ- ợc một cách kịp thời đối với các trờng hợp giá đất tăng do quy hoạch và sự đầu t cơ sở hạ tầng của Nhà nớc.
Mặt khác, mức động viên từ thuế sử dụng đất nông nghiệp và thuế đất hiện nay còn thấp. Theo Pháp lệnh thuế nhà đất hiện hành: thuế đất không liên quan đến thuế SDDNN nhng định mức thuế lại căn cứ vào mức thuế SDDNN, vừa phức tạp vừa không hợp lý nhất là đối với đất ở các khu đô thị lớn. Quy định mức thuế đất cao nhất bằng 32 lần thuế SDDNN là rất thiếu chính xác vì thực chất lợi nhuận do đất ở, đất xây dựng tạo ra lớn gấp hàng trăm lần lợi nhuận thu đợc từ đất nông nghiệp. Đặc biệt, vùng giáp ranh giữa thành thị và nông thôn thờng có các mức thuế chênh lệch rất lớn, chỉ trên một trục đờng, bên này thuộc về thị trấn thì thuế đất gấp 13 lần thuế SDDNN, nhng bên kia thuộc về nông thôn, thuế đất chỉ bằng 1 lần thuế SDDNN, mặc dù lợi nhuận thu đợc và điều kiện sinh hoạt của nhân dân hai bên là giống nhau. Cách xác định thuế thiếu chính xác này dẫn đến giảm tỷ lệ động viên của thuế.
Với mức động viên từ thuế thấp nh thế sẽ không khuyến khích các tổ chức, cá nhân sử dụng đất một cách tiết kiệm, có hiệu quả, hiện tợng đầu cơ, nắm giữ đất trái pháp luật diễn ra khá phổ biến.
Thuế chuyển quyền sử dụng đất đợc xác định trên cơ sở giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Chính phủ. Giá đất này thờng thấp hơn nhiều so với giá đất thực tế chuyển nhợng (đến thời điểm hiện nay ớc tính
điều chỉnh một cách kịp thời, nên sắc thuế này cha đảm bảo tính linh hoạt, việc đánh thuế cha phù hợp với thu nhập thực tế phát sinh từ việc chuyển QSDĐ. Bên cạnh đó, do ngời chuyển nhợng và nhận chuyển nhợng không bắt buộc phải kê khai giá chuyển nhợng QSDĐ thực tế khi tính thuế nên đã gây không ít khó khăn cho các cơ quan Nhà nớc trong việc xác định giá chuẩn để thực hiện việc định giá khi đấu giá QSDĐ, cũng nh có các biện pháp hữu hiệu nhằm bình ổn giá cả trên thị trờng.
Mặt khác, các khoản thuế và phí phải nộp khi thực hiện việc chuyển nhợng QSDĐ hiện nay là khá cao và trùng lặp. Đó là một nguyên nhân khiến cho hiện tợng chuyển QSDĐ, mua bán nhà trao tay, không qua đăng ký với cơ quan quản lý Nhà nớc diễn ra phổ biến, tạo cơ sở cho thị trờng bất động sản phi chính thức hoạt động mạnh. Đồng thời, việc mua bán trao tay cũng gây thất thu cho ngân sách Nhà nớc về thuế, phí liên quan đến chuyển nhợng QSDĐ. Khi chuyển QSDĐ, ngời có đất chuyển quyền phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất (từ 2% đến 4%), còn ngời mua phải nộp lệ phí trớc bạ (1%). Hai khoản nộp này (từ 3% đến 5%) là khá nặng đối với cả ngời bán và ngời mua, nhất là đối với hoạt động kinh doanh bất động sản.
♦ Thứ t, căn cứ tính thuế cha hợp lý.
Đối với thuế SDDNN:
- Việc xác định hạng đất là vấn đề cốt lõi khi xác định căn cứ tính thuế SDDNN. Cách phân hạng đất theo 5 yếu tố về độ phì tự nhiên xét về lý thuyết là rất khoa học nhng trên thực tế rất khó thực hiện. Không có một h- ớng dẫn cụ thể nào cho vấn đề này nên các địa phơng làm rất mù mờ, vẫn dựa chủ yếu vào năng suất bình quân, tiêu thức đáng lẽ chỉ đợc dùng để tham khảo. Thêm vào đó, do đại bộ phận địa phơng không có bản đồ nông hoá thổ nhỡng, số lợng các mảnh ruộng của dân lại rất manh mún, phân tán ở nhiều vị trí khác nhau nên việc phân hạng cho công bằng hợp lý là rất khó thực hiện. Trên thực tế, việc xếp hạng đất theo độ phì tự nhiên vừa không chính xác, vừa không phản ánh đợc giá trị phụ thuộc khả năng sinh lợi và
hiệu quả của đất trong cơ chế thị trờng. Do đó đã có nhiều vớng mắc xảy ra trong việc phân hạng tính thuế, đã có không ít trờng hợp đất đợc xếp hạng thấp để tính thuế SDDNN nhng khi bị thu hồi để chuyển mục đích sử dụng thì lại đợc xếp hạng cao hơn để nhận đền bù, xẩy ra thắc mắc, khiếu kiện kéo dài.
- Thuế SDDNN tính bằng thóc thu bằng tiền theo giá thị trờng thờng xuyên biến động là quá phức tạp. Phơng pháp này đã gây tâm lý không yên tâm đối với ngời nộp thuế. Giá thóc do UBND tỉnh quy định thờng có khoảng cách tơng đối lớn tại các vùng giáp ranh giữa hai tỉnh, dẫn đến việc cùng hạng đất nhng mức thuế lại nộp khác nhau. Thêm vào đó, giá thóc tính thuế ở miền núi thờng cao hơn đồng bằng (do cung ít) nên thuế SDDNN ở miền núi lại cao hơn đồng bằng, đi ngợc lại mục tiêu điều tiết thuế.
- Việc phân biệt hai loại định suất thuế khác nhau giữa các loại đất trồng cây hàng năm với cây lâu năm, cây ăn quả đã không tạo môi trờng thuận lợi khuyến khích chuyển đổi cơ cấu cây trồng nhằm nâng cao hiệu quả kinh tế nông nghiệp trong nền kinh tế quốc dân.
Đối với thuế đất:
- Hạng đất để tính thuế đợc xây dựng từ năm 1992 đến nay đã qua nhiều quá trình đô thị hoá nên đã quá lạc hậu. Nhiều vùng nông thôn đã trở thành thị trấn nhng tiêu chuẩn điều chỉnh không đợc hỡng dẫn rõ ràng, gây khó khăn cho việc xác định hạng đất tính thuế.
- Thuế đất đợc tính theo giá thóc thu thuế SDDNN vụ cuối năm trớc liền kề năm thu thuế đất là điều không hợp lý. Bởi lẽ, giá thóc tại thời điểm thu thuế khác với thời điểm xây dựng làm căn cứ tính thuế. Thêm vào đó, trong khi giá đất ở, đất xây dựng công trình tăng nhanh chóng thì giá thóc lại giữ nguyên, lên hoặc xuống không theo diễn biến của giá đất, gây thất thu cho NSNN và sự bất công giữa những ngời SDDNN đất vào mục đích khác nhau.
Về nguyên tắc, mức thuế đất đợc xác định dựa trên khả năng sinh lợi của đất và đợc biểu hiện bằng giá đất. Do đó, căn cứ tính thuế phải là giá đất và thuế suất, Nhng khi ban hành thuế SDDNN và thuế nhà đất thì về cơ bản, n- ớc ta cha hình thành giá đất, pháp luật cha công nhận việc mua bán đất đai. Và khi Nhà nớc công nhận đất có giá thì khung giá đa ra cũng không hợp lý, và không đợc áp dụng trong việc tính các loại thuế sử dụng đất. Bởi vậy, sửa đổi luật thuế SDDNN và thuế nhà đất là một đòi hỏi tất yếu của sự phát triển.
Chơng 3
Giải pháp hoàn thiện chính sách thuế nhằm phát triển