hạn chế cả về số lợng, chủng loại và chất lợng
Thông thờng, hàng hóa trên thị trờng bất động sản thờng đợc phân chia thành hai loại: đất đai và vật kiến trúc đã xây dựng xong (nhà ở, công
trình ). Tuy nhiên, ở n… ớc ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nớc là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Do đó, giao dịch bất động sản có yếu tố đất đai chỉ là giao dịch QSDĐ. Trong khi đó, nhà và các công trình khác có thể thuộc sở hữu t nhân. Chính vì vậy, thị trờng bất động sản ở nớc ta là thị trờng giao dịch quyền sở hữu nhà, các công trình khác và giao dịch QSDĐ.
Trên thị trờng bất động sản ở nớc ta, hàng hóa “quyền sử dụng đất” đợc hình thành trên cơ sở Nhà nớc giao và cho thuê đối với các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế. Các tổ chức và cá nhân này có QSDĐ. Giao dịch về đất giữa các tổ chức và cá nhân là giao dịch về QSDĐ. Thực hiện quy định của Luật Đất đai, Nhà nớc đã giao đất sử dụng ổn định lâu dài cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; ngời sử dụng đất tiến hành đăng ký sử dụng. Trong giai đoạn 1996-2000, Nhà nớc đã giao 9,3 triệu ha đất nông nghiệp cho các hộ nông dân, các nông trờng, trại trạm; trên 260 nghìn ha đất chuyên dùng (chiếm 17% tổng quỹ đất chuyên dùng của cả nớc) và cho thuê 25 nghìn ha đất ở đô thị (bằng 34% tổng quỹ đất này của cả nớc). L- ợng đất đai đã đợc giao hoặc hợp thức hoá quyền sử dụng này đã bớc đầu tạo nên lợng hàng hóa nhất định cho thị trờng bất động sản, mở ra cơ hội cho những ngời sử dụng đất đầu t và sử dụng đất có hiệu quả hơn, đáp ứng nhu cầu cho đầu t phát triển.
Tuy nhiên, lợng hàng hóa QSDĐ tham gia thị trờng với đầy đủ các điều kiện pháp lý còn hạn chế do QSDĐ chỉ có thể tham gia thị trờng bất động sản chính thức khi có GCN QSDĐ. Trong khi đó, theo báo cáo của Tổng cục Địa chính (nay là Bộ Tài nguyên và Môi trờng), tình hình cấp GCN QSDĐ đến hết năm 2002 nh sau: Biểu số 1: Tình hình cấp GCN QSDĐ (Tính đến 31/12/3002) Loại đất Số GCN đã cấp Diện tích (ha) Tỷ lệ (%) hoàn thành Về số đối tợng Về diện tích
1. Đất nông nghiệp 11.934.361 9.183.000 92,7 97,82. Đất lâm nghiệp 628.900 3.546.500 35 40 2. Đất lâm nghiệp 628.900 3.546.500 35 40 3. Đất ở đô thị 946.500 14.600 35 25 4. Đất ở nông thôn 5.772.000 180.000 48 45
(Nguồn: Bộ Tài nguyên và Môi trờng)
Nh vậy, hiện nay còn khoảng 7% số đối tợng và 2% số diện tích đất nông ngiệp, 65% số đối tợng và 60% diện tích đất lâm nghiệp, 65% số đối tợng và 75% diện tích đất ở đô thị, 52% số đối tợng và 55% diện tích đất ở nông thôn cha có GCN QSDĐ để đủ điều kiện tham gia giao dịch trên thị trờng bất động sản theo quy định của pháp luật.
Việc chậm cấp GCN QSDĐ nêu trên là do việc xin cấp GCN gặp nhiều khó khăn, thủ tục rờm rà, tốn kém. Để đợc cấp GCN QSDĐ, ngời dân phải làm thủ tục khai báo, xác nhận từ cơ sở lên cấp huyện hoặc tỉnh, đồng thời, phải nộp tiền sử dụng đất với mức nộp là 20% đến 40% tiền sử dụng đất tính trên giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành.
Đối với hàng hóa bất động sản là vật kiến trúc đã xây dựng xong có thể chia thành 4 loại là: Nhà ở dùng để cho thuê hoặc bán; bất động sản công nghiệp (nhà xởng, kho, mặt bằng sản xuất ); văn phòng cho thuê và khách sạn;… bất động sản thơng mại (cửa hàng cho thuê, chợ, trung tâm thơng mại ).… Kể từ khi nền kinh tế chuyển sang kinh tế thị trờng, thị trờng nhà ở phát triển rất sôi động, lợng nhà ở là hàng hóa tăng lên nhanh chóng. Các nguồn cung nhà ở trên thị trờng bao gồm: Nhà nớc thực hiện việc việc bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nớc cho ngời đang thuê; các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế đợc khuyến khích kinh doanh trong lĩnh vực xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê; các cá nhân kinh doanh nhà ở. Tuy nhiên, mặc dù có xu hớng tăng lên (hiện nay, cả nớc có 701.409.505 m2 nhà, trong đó nhà đô thị là 144.492.951 m2, nhà ở nông thôn là 556.916.590 m2), nhng l- ợng nhà ở có chất lợng cao còn chiếm một tỷ lệ thấp. Trong quỹ nhà và đất ở này, có một bộ phận đợc trao đổi, mua bán và chuyển nhợng. Tính đến cuối năm 2000, Nhà nớc bán nhà ở cho ngời đang thuê kèm theo chuyển
nhợng QSDĐ với 3.281.260 m2, chiếm 12,8% tổng quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nớc.
Biểu số 2:
Tình hình bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nớc
(Tính đến 31/12/2001)
Địa phơng Tổng quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nớc
Số đã bán (số liệu của 28 tỉnh, thành phố) Số lợng (căn) Diện tích (m2) Số lợng (căn) Diện tích (m2)
Tổng số 425.874 25.553.392 59.993 3.281.260 Hà Nội 116.000 4.500.000 22.800 858.000 Hải phòng 12.441 950.000 1.000 37.000 TP. HCM 140.730 7.900.000 26.318 1.867.000 Đà Nẵng 4.554 237.960 1.795 107.700 Các địa phơng khác 152.149 11.965.432 8.080 411.560
(Nguồn: Cục Quản lý Công sản - Bộ Tài chính)