- Cho thuê, dùng cho sản xuất kinh doanh, dịch vụ
3.2.Giải pháp hoàn thiện chính sách thuế nhằm phát triển thị trờng bất động sản ở nớc ta
triển thị trờng bất động sản ở nớc ta
3.2.1. áp dụng chính sách thuế thu nhập đối với hoạt động chuyển quyền sử dụng đất
Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất thực hiện điều tiết thu nhập có đợc từ việc chuyển quyền sử dụng đất. Hành vi chuyển QSDĐ thuộc đối t- ợng chịu thuế thu nhập. Ngoài việc chuyển đổi, chuyển nhợng QSDĐ nh hiện nay, cần bổ sung thêm việc chuyển nhợng quyền sử dụng đất thuê, góp vốn bằng giá trị QSDĐ, nhận tiền bồi thờng khi Nhà nớc thu hồi đất, cho, tặng, thừa kế QSDĐ, trừ các trờng hợp hiến, tặng bất động sản cho Nhà nớc hoặc các tổ chức xã hội từ thiện.
Đối tợng nộp thuế thu nhập là:
- Ngời chuyển QSDĐ trong trờng hợp chuyển nhợng có bồi thờng: chuyển đổi, chuyển nhợng QSDĐ; góp vốn, góp cổ phần bằng giá trị QSDĐ; nhận tiền bồi thờng về đất khi Nhà nớc thu hồi.
- Ngời nhận chuyển QSDĐ trong trờng hợp chuyển nhợng không bồi thờng: thừa kế, cho, tặng QSDĐ.
Căn cứ tính thuế là thu nhập do chuyển nhợng QSDĐ và thuế suất, trong đó:
- Thu nhập chịu thuế đợc xác định bằng giá chuyển nhợng QSDĐ trừ đi chi
phí để có QSDĐ (giá vốn). Giá chuyển nhợng QSDĐ do hai bên thoả thuận trong hợp đồng dân sự, nhng không đợc thấp hơn hoặc cao hơn 20% so với giá do Nhà nớc công bố áp dụng cho năm phát sinh hành vi chuyển QSDĐ. Giá chuyển QSDĐ sẽ đợc ghi trên GCN QSDĐ để làm cơ sở cho việc xác định thu nhập chịu thuế của lần chuyển nhợng tiếp theo. Chi phí để có QSDĐ bao gồm giá trị đất do Nhà nớc giao (nếu là đất đợc Nhà nớc giao mới hoặc đất đang sử dụng đợc hợp thức hoá và cấp GCN QSDĐ), giá
chuyển nhợng QSDĐ của lần cuối cùng (nếu là đất nhận chuyển nhợng từ ngời khác) và các chi phí chủ sử dụng đất bỏ ra để cải thiện đất.
- Về thuế suất: áp dụng thuế suất theo số năm đầu t bất động sản, tính từ
lúc mua bất động sản đến lúc bán bất động sản. Việc tính thuế nh vậy sẽ vừa đảm bảo nguồn thu từ bất động sản cho NSNN, vừa hạn chế đầu cơ bất động sản.
Tạm thời cha áp dụng thuế thu nhập từ việc chuyển nhợng QSDĐ đối với các trờng hợp đợc bồi thờng khi Nhà nớc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế để đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng, thực hiện các dự án đầu t và cải thiện đời sống cho những ngời bị thu hồi đất. Cho ghi nợ thuế thu nhập đối với các trờng hợp nhận thừa kế QSDĐ. Khi ngời nhận thừa kế chuyển QSDĐ sẽ thu khoản thuế này.
Việc áp dụng thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ nêu trên sẽ có tác dụng sau:
Thứ nhất, tạo điều kiện để thị trờng bất động sản hoạt động một cách công khai, minh bạch. Việc tính thuế chuyển quyền sử dụng đất nh hiện nay không dựa vào giá trị chuyển nhợng, mà chỉ căn cứ vào giá đất do Nhà nớc ban hành, nên các bên tham gia giao dịch vì nhiều lý do khác nhau không kê khai thật giá bán, dẫn tới việc thiếu thông tin để thực hiện việc định giá phục vụ cho thị trờng và Nhà nớc không kiểm soát đợc giá thực tế, giới đầu cơ có cơ hội lũng đoạn giá cả thị trờng. Việc đổi mới chính sách thuế nêu trên buộc các bên giao dịch phải kê khai trung thực giá mua, giá bán thực tế vì nếu kê khai quá thấp hoặc quá cao, cơ quan thuế sẽ tính toán theo giá Nhà nớc công bố và sẽ ảnh hởng tới lần chuyển nhợng tiếp theo. Đồng thời, việc mở rộng phạm vi tính thuế cũng góp phần hạn chế việc “nhờ đứng tên hộ” hoặc “tránh thuế” khi cho, tặng QSDĐ.
Thứ hai, góp phần giảm bớt sự thiếu công bằng về nghĩa vụ tài chính đối
từ công tác quy hoạch và đầu t xây dựng cơ sở hạ tầng của Nhà nớc. Điều này xuất phát từ việc giá của một mảnh đất nào đó tăng lên là do sự phát triển kinh tế - xã hội, do công tác quy hoạch của Nhà nớc và đầu t của xã