2.3.2.1. Cơ sở pháp lý
a. Luật đất ựai năm 2003
định giá ựất là một trong những nội dung quản lý Nhà nước về ựất ựai liên quan ựến quyền ựịnh ựoạt của Nhà nước ựược quy ựịnh cụ thể tại khoản 2 điều 5 Luật ựất ựai 2003:
ỘNhà nước thực hiện quyền ựịnh ựoạt ựối với ựất ựai như sau:
a. Quyết ựịnh mục ựắch sử dụng ựất thông qua việc quyết ựịnh, xét duyệt quy hoạch sử dụng ựất, kế hoạch sử dụng ựất.
b. Quy ựịnh về hạn mức giao ựất và thời hạn sử dụng ựất.
c. Quyết ựịnh giao ựất, cho thuê ựất, thu hồi ựất, cho phép chuyển mục ựắch sử dụng ựất.
d. định giá ựất.Ợ
để phục vụ cho công tác quản lý của mình, Nhà nước quy ựịnh khung giá chuẩn các loại ựất. Tại ựiều 56 Luật đất ựai về giá ựất do Nhà nước quy ựịnh ghi rõ:
ỘViệc ựịnh giá ựất của Nhà nước phải ựảm bảo các nguyên tắc sau ựây:
a. Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ựất thực tế trên thị trường trong ựiều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ựất thực tế trên thị trường thì phải ựiều chỉnh cho phù hợp;
b. Các thửa ựất liền kề nhau, có ựiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục ựắch sử dụng hiện tại, cùng mục ựắch sử
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ
35
dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau;
c. đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, có ựiều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục ựắch sử dụng hiện tại, cùng mục ựắch sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau.Ợ
Tại khoản 2 xác ựịnh nhiệm vụ của Chắnh phủ: ỘChắnh phủ quy ựịnh phương pháp xác ựịnh giá ựất; khung giá ựất các loại ựất cho từng vùng, theo từng thời gian; trường hợp phải ựiều chỉnh giá ựất và việc xử lý chênh lệch giá ựất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.Ợ
ỘCăn cứ vào nguyên tắc ựịnh giá ựất quy ựịnh tại khoản 1 điều này, phương pháp xác ựịnh giá ựất và khung giá các loại ựất do Chắnh phủ quy ựịnh, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xây dựng giá ựất cụ thể của ựịa phương trình HđND cùng cấp thông qua trước khi quyết ựịnh.
Giá ựất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy ựịnh ựược công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm ựược sử dụng làm căn cứ ựể tắnh thuế sử dụng ựất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng ựất; tắnh tiền sử dụng ựất và tiền thuê khi giao ựất, cho thuê ựất không thông qua ựấu giá quyền sử dụng ựất hoặc ựấu thầu dự án có sử dụng ựất; tắnh giá trị quyền sử dụng ựất khi giao ựất không thu tiền sử dụng ựất, lệ phắ trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi ựất; tắnh tiền bồi thường ựối với người có hành vi vi phạm pháp luật về ựất ựai mà gây thiệt hại cho Nhà nướcỢ.
b. Nghị ựịnh 188/2008/Nđ-CP ngày 16/11/2004 của Chắnh phủ về phương pháp xác ựịnh giá ựất và khu giá các loại ựất; Nghị ựịnh số 123/2007/Nđ-CP ngày 27/07/2007 của Chắnh phủ về sửa ựổi, bổ sung một số ựiều của Nghị ựịnh 188/2004/Nđ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác ựịnh giá ựất và khung giá các loại ựất.
Tại ựiểm 2 khoản 5 điều 1 Nghị ựịnh số 123/2007/Nđ-CP quy ựịnh: Ộ 2. Căn cứ giá chuyển nhượng quyền sử dụng ựất thực tế tại ựịa phương, Ủy
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ
36
ban nhân dân cấp tỉnh ựược quyết ựịnh giá các loại ựất cụ thể trong giới hạn cho phép cao hơn không quá 20% so với mức giá tối ựa và thấp hơn không quá 20% so với mức giá tối thiểu của khung giá ựất cùng loại do Chắnh phủ quy ựịnh tại khoản 5 điều 1 Nghị ựịnh nàyỢ.
để tiến hành các công tác ựịnh giá ựất ựược thống nhất từ trung ương ựến ựịa phương, pháp luật nước ta quy ựịnh rõ về hệ thống các cơ quan có thẩm quyền trong việc ựịnh giá. Về phắa Chắnh phủ có liên ngành các cơ quan làm nhiệm vụ ựịnh giá bao gồm: Ban vật giá chắnh phủ, Bộ tài chắnh, Bộ xây dựng và Bộ Tài nguyên - Môi trường. Về phắa UBND Tỉnh, Thành phố có các cơ quan trợ giúp: Sở tài chắnh - Vật giá, Sở xây dựng, Sở Tài nguyên - Môi trường. Các cơ quan có thẩm quyền giao nhiệm vụ cho một số thành viên và thông qua một Uỷ ban hoặc Hội ựồng có trách nhiệm ựịnh giá theo một mục ựắch cụ thể.
c. Thông tư số 114/2004/TT-BTC Ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chắnh hướng dẫn thực hiện nghị ựịnh số 188/2004/Nđ-CP của Chắnh phủ về phương pháp xác ựịnh giá ựất và khung giá các loại ựất.
Theo ựó quy ựịnh phương pháp xác ựịnh giá ựất theo phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập.
d. Thông tư số 145/2007/TT-BTC Ngày 06/12/2007, Bộ Tài chắnh ban hành hướng dẫn áp dụng thực hiện Nghị ựịnh 123/2007/Nđ-CP ngày 27/7/2007 của Chắnh phủ về việc sửa ựổi, bổ sung một số ựiều của Nghị ựịnh 188/2004/Nđ-CP. Theo ựó ựã quy ựịnh thêm hai phương pháp xác ựịnh giá ựất là: phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư. Như vậy việc xác ựịnh giá ựất có bốn phương pháp ựể thực hiện.
2.3.2.2. Các phương pháp xác ựịnh giá ựất áp dụng theo quy ựịnh hiện hành
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ
37
Việc ựịnh giá ựất theo phương pháp so sánh trực tiếp phải tiến hành các bước sau ựây:
Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin
- Xác ựịnh ựịa ựiểm của thửa ựất, khu ựất trống so sánh ựược với thửa ựất, khu ựất cần ựịnh giá ựể thu thập thông tin.
- Thời gian thu thập thông tin: Những thông tin cần thu thập phải diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất với thời ựiểm khảo sát.
- Những thông tin cần thu thập: + Vị trắ.
+ Hiện trạng sử dụng ựất. + điều kiện về kết cấu hạ tầng.
+ Môi trường (bao gồm môi trường tự nhiên và môi trường xã hội). + Các ựặc ựiểm về pháp lý.
+ Thời ựiểm, mức giá chuyển nhượng, ựấu giá QSDđ thành công. + Thời gian, ựiều kiện giao dịch chuyển nhượng và thanh toán.
Bước 2: So sánh, phân tắch thông tin
Căn cứ những thông tin ựã khảo sát, thu thập ựược ở bước 1, tiến hành tổng hợp, phân tắch, so sánh ựể lựa chọn những tiêu chắ giống và khác nhau giữa các thửa ựất, khu ựất so sánh với thửa ựất, khu ựất cần ựịnh giá. Trên cơ sở ựó xác ựịnh các tiêu chắ giống và khác biệt về giá ựể tắnh toán, xác ựịnh giá cho thửa ựất, khu ựất cần ựịnh giá.
Bước 3: Thực hiện ựiều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa ựất, khu ựất so sánh với thửa ựất, khu ựất cần ựịnh giá ựể xác ựịnh giá cho thửa ựất cần ựịnh giá.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 38 Giá trị ước tắnh của thửa ựất, khu ựất cần ựịnh giá = Giá chuyển nhượng QSDđ của từng thửa ựất, khu ựất so sánh ổ Mức tiền ựiều chỉnh về giá hình thành từ những yếu tố khác biệt của từng thửa ựất, khu ựất so sánh với thửa ựất, khu ựất cần ựịnh giá
Bước 4: Xác ựịnh giá của thửa ựất cần ựịnh giá bằng cách lấy số bình quân của các mức giá của 3 ựến 5 thửa ựất, khu ựất so sánh ựã tắnh toán ựiều chỉnh khác biệt về giá ở bước 3.
b. Phương pháp thu nhập
Việc ựịnh giá ựất theo phương pháp thu nhập phải tiến hành các bước sau:
Bước 1: Tắnh tổng thu nhập hàng năm thu ựược từ thửa ựất cần ựịnh giá.
Bước 2: Tắnh tổng chi phắ hàng năm phải chi ra hình thành tổng thu nhập
Bước 3: Xác ựịnh thu nhập thuần túy hàng năm theo công thức sau:
Thu nhập thuần túy hàng năm = Tổng thu nhập hàng năm ựã tắnh ở Bước 1 - Tổng chi phắ hàng năm ựã tắnh ở Bước 2
Bước 4: Ước tắnh mức giá ựất cần ựịnh giá theo công thức sau:
Thu nhập thuần túy hàng năm thu ựược từ thửa ựất
Giá ựất ước tắnh
=
Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền ựồng Việt Nam kỳ hạn 12 tháng
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ
39
Khi áp dụng phương pháp chiết trừ ựể ựịnh giá ựất cho mỗi loại ựất phải tiến hành các bước sau ựây:
Bước 1: Thu thập thông tin trên thị trường ựể lựa chọn ắt nhất 3 BđS (bao gồm ựất và tài sản trên ựất) ựã chuyển nhượng thành công có những ựặc ựiểm tương tự với thửa ựất cần ựịnh giá.
Bước 2: Khảo sát thực ựịa và mô tả ựầy ựủ, chắnh xác về các tài sản trên ựất (bao gồm nhà cửa, vật kiến trúc, cây lâu năm) của các BđS nói trên.
Bước 3: Xác ựịnh giá trị hiện tại của tài sản ựã ựầu tư xây dựng trên ựất. Giá trị hiện tại của các
tài sản trên ựất
= Giá trị xây dựng mới tại thời ựiểm ựịnh giá
− Phần giá trị hao mòn
Bước 4: Tắnh toán giá trị các thửa ựất của BđS ựã lựa chọn ở bước 1
Giá trị của thửa ựất
= Giá chuyển nhượng BđS
− Giá trị hiện tại của các tài sản trên ựất Giá trị của thửa ựất
đơn giá của thửa ựất
=
Diện tắch thửa ựất
Bước 5: Xác ựịnh giá trị của thửa ựất cần ựịnh giá
d. Phương pháp thặng dư
Khi áp dụng phương pháp này ựể ựịnh giá ựất phải tiến hành các bước sau:
Bước 1: Xác ựịnh mục ựắch sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của khu ựất dựa vào các căn cứ sau:
- đặc ựiểm của khu ựất.
- Quy hoạch vùng, quy hoạch ựô thị; quy hoạch và các quy ựịnh về xây dựng; quy hoạch, kế hoạch sử dụng ựất ựã ựược cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ
40
Tổng giá trị phát triển của BđS bao gồm tổng giá trị nhà cửa, ựất phân lôẦ dự kiến sẽ bán ựược khi hoàn thành dự án ựầu tư vào khu ựất.
Tổng giá trị phát triển = ∑ = + n i i i r TR 0(1 ) Trong ựó:
- TRi là doanh thu năm thứ i của dự án
- r là tỷ lệ chiết khấu dòng tiền quy về giá trị thời ựiểm hiện tại - n là số năm thực hiện dự án
Bước 3: Ước tắnh tổng chi phắ phát triển.
Tổng chi phắ phát triển bao gồm tất cả các khoản chi phắ mà nhà ựầu tư bỏ ra ựể hoàn thành dự án và lợi nhuận của nhà ựầu tư.
Tổng chi phắ phát triển = ∑ = + n i i i r C 0(1 )
Ci là chi phắ năm thứ i của dự án
Bước 4: Xác ựịnh giá trị của thửa ựất:
Giá trị ước tắnh của thửa ựất
= Tổng giá trị phát triển
− Tổng chi phắ phát triển
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ
41