IV. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
5 đất sông suối và mặt nước chuyên dùng SMN 1.093,6144 21,
4.4. Các yếu tố ảnh hưởng ựến giá ựất ở
Trong những năm qua, trên ựịa bàn thành phố Hà Nội nói chung và huyện Gia Lâm nói riêng luôn có sự biến ựộng về giá ựất ở từng giai ựoạn khác nhau. Giai ựoạn từ năm 2008 ựến năm 2009, nguồn cung ựất ựai trong thị trường khá lớn. Các BđS có Giấy chứng nhận QSDđ hoặc quyền sở hữu nhà thì thủ tục ựăng ký sang tên cho người nhận chuyển nhượng dễ dàng và thuận tiện, những thửa ựất chưa có ựầy ựủ giấy tờ hợp lệ thì việc sang tên chuyển nhượng vẫn tương ựối nhiều tuy nhiên chủ nhận chuyển nhượng cũng có những khó khăn nhất ựịnh trong việc sang tên, hợp thức hóa cấp Giấy chứng nhận. Việc chuyển nhượng BđS chưa ựược cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất dẫn ựến tình trạng cơ quan quản lý, chắnh quyền cấp xã, thị
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ
57
trấn, Ủy ban nhân dân Huyện không nắm bắt hết ựược số lượng các vụ chuyển nhượng và gây thất thoát nguồn thu ngân sách Nhà nước. Tuy nhiên sau giai ựoạn này, thị trường BđS hạ nhiệt, số lượng giao dịch giảm dần cho tới cuối năm 2009. Từ ựầu năm 2010 ựến ựầu năm 2011, thị trường BđS ở huyện Gia Lâm có sự tăng giá mạnh theo thị trường. Giai ựoạn giữa năm 2011 ựến hết năm 2011 thị trường BđS ở huyện Gia Lâm có sự chững lại theo xu thế chung của toàn Thành phố.
Giá ựất tại huyện Gia Lâm với tốc ựộ tăng ựều ựều, nằm ở khu vực phắa ựông Hà Nội, do ựất khu vực huyện Gia Lâm thời gian qua không chạy theo cơn sốt tại thời ựiểm ựang xem xét quy hoạch xây dựng Thủ ựô Hà Nội mà giá ựất ở huyện Gia Lâm duy trì tốc ựộ tăng trưởng chậm nhưng khá ựều. Sau khi cầu Vĩnh Tuy và cầu Thanh Trì ựược hoàn thành, khoảng cách giữa Gia Lâm với các quận nội thành ựược thu hẹp, thậm chắ còn gần hơn nhiều so với Nam hay Bắc An Khánh, giao thông ựi lại sang trung tâm Hà Nội tương ựối gần và khá thuận lợi. Mặt khác, cơ sở hạ tầng ựã và ựang ựược hoàn thiện, ựặc biệt một số khu ựô thị mới ựược quy hoạch và xây dựng ựồng bộ, ựược triển khai bởi những chủ ựầu tư uy tắn, các dự án ựã có quy hoạch, vấn ựề pháp lý ựược ựảm bảo nên nhiều người ựã tìm ựến Gia Lâm ựể ựầu tư khiến giá ựất ở ựây không ngừng tăng, dù tốc ựộ tăng không ựột biến.
Cho tới thời ựiểm tiến hành ựề tài, những nhận ựịnh khả quan cho thời gian tới cũng mới dừng lại ở mức dự báo. Mặc dù vậy những nhận ựịnh này ựược xem là có căn cứ dựa vào tắnh chất thu hút ựầu tư của Việt Nam nói chung và thủ ựô nói riêng sau khi nước ta ra nhập tổ chức thương mại thế giới.
Có thể nói trong các loại ựất phân theo mục ựắch sử dụng, ựất ở tồn tại nhiều vấn ựề phức tạp, gây nhiều bức xúc tranh cãi trong dư luận, thu hút sự quan tâm nhiều nhất. Vì vậy trên thực tế, tại các ựô thị, thị tứ trên ựịa bàn
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ
58
huyện Gia Lâm mảng giá ựất ựược tập trung nghiên cứu là giá ựất ở với mối quan hệ tương hỗ với ựất sản xuất kinh doanh. Bởi tâm lý buôn bán nhỏ, phát triển kinh tế gia ựình vẫn còn tồn tại ựối với ựa phần người dân tại các thị trấn, thị tứ của Huyện. Các loại ựất khác vẫn có sự biến ựộng nhưng với mức ựộ nhỏ hơn, quản lý dễ dàng hơn. Mặt khác các yếu tố ảnh hưởng tới giá ựất ở cũng phức tạp vì vậy nội dung của ựề tài này chủ yếu tập trung vào tìm hiểu, ựánh giá và phân tắch các yếu tố ảnh hưởng tới giá ựất ở trên ựịa bàn huyện Gia Lâm.
để nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng ựến giá ựất ở trên ựịa bàn huyện Gia Lâm, chúng tôi tiến hành tổng hợp giá ựất ở trên thị trường tại 21 tuyến ựường ựại diện cho 3 khu vực ựường trên ựịa bàn nghiên cứu trong thời gian từ 01/01/2008 ựến 31/12/2011, bao gồm:
Khu vực tại các thị trấn thuộc huyện Gia Lâm (khu vực I)
Thị trấn Yên Viên gồm 4 tuyến ựường: đường Hà Huy Tập, ựường Phan đăng Lưu, ựường Thiên đức, ựường đình Xuyên.
Thị trấn Trâu Quỳ gồm 6 tuyến ựường: đường Nguyễn đức Thuận, ựường từ Nguyễn đức Thuận ựến hết thị trấn Trâu Quỳ (QL5), ựường Kiên Thành (từ Nguyễn đức Thuận ựến hết đP TT Trâu Quỳ), ựường Ngô Xuân Quảng, ựường từ Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội ựến hết ựịa phận TT Trâu Quỳ, ựường từ tiếp giáp ựường Nguyễn đức Thuận ựi qua tổ dân phố Kiên Thành ựến giáp ựường từ Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội ựến hết ựịa phận TT Trâu Quỳ.
Khu vực giáp ranh thuộc huyện Gia Lâm (khu vực II)
Xã Cổ Bi: đường Cổ Bi (dốc Hội-ựường QL5). Xã đông Dư: đường ựê Sông Hồng.
Khu vực ven trục ựầu mối giao thông chắnh thuộc huyện Gia Lâm (khu vực III)
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ
59
Xã Phú Thị, xã Dương Xá: đoạn từ Cầu vượt Phú Thuỵ ựến ựoạn giao ựường 181.
Xã đặng Xá: đoạn từ ựoạn giao ựường 181 ựến ựê Sông đuống. Xã Kim Sơn: đoạn từ ựường Ỷ Lan ựến hết ựịa phận xã Kim Sơn. Xã Kiêu Kỵ: đường Kiêu Kỵ.
Xã Dương Xá: đường Nguyễn Bình. Xã đa Tốn: đường đa Tốn.
Xã Ninh Hiệp: đường Ninh Hiệp.
Xã đình Xuyên: đường đình Xuyên (qua xã đình Xuyên). Xã Yên Thường: đường Yên Thường.
Phạm vi của ựề tài nghiên cứu trên cơ sở các thửa ựất ựã làm thủ tục chuyển nhượng tại cơ quan Nhà nước. Trước năm 2002, việc cấp giấy chứng nhận QSDđ cho các hộ gia ựình, cá nhân trên ựịa bàn thị trấn và ựất cơ quan thuộc Huyện do UBND Thành phố cấp. Từ năm 2002, thẩm quyền cấp giấy chứng nhận thuộc UBND cấp Huyện. Do ựó, việc ựăng ký biến ựộng ựất ựai ựược thực hiện tại cơ quan cấp giấy chứng nhận. đối với các trường hợp ựược UBND thành phố Hà Nội cấp thì Văn phòng ựăng ký Quyền sử dụng ựất thành phố thực hiện ựăng ký biến ựộng. Từ 10/12/2009 thì Giấy chứng nhận ựược UBND thành phố cấp ựã phân cấp cho UBND Huyện có quyền ựăng ký biến ựộng. Vì vậy, số liệu về chuyển nhượng QSDđ của ựề tài ựược thu thập tại Văn phòng ựăng ký Quyền sử dụng ựất huyện Gia Lâm phần nào ựã phản ánh ựược diễn biến giao dịch nhà ựất qua các năm. Theo số liệu tổng hợp ựược thì số hồ sơ ựăng ký biến ựộng qua các năm như sau: Năm 2008 có 749 hồ sơ; Năm 2009 có 1607 hồ sơ; Năm 2010 có 3778 hồ sơ; Năm 2011 có 4571 hồ sơ. Trong số hồ sơ ựăng ký biến ựộng qua các năm ở trên có cả hồ sơ chuyển nhượng, chia tách tặng cho quyền sử dụng ựất. Năm 2011 nhiều hồ sơ nhất nhưng chủ yếu là hồ sơ tặng cho còn hồ sơ chuyển nhượng không nhiều.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 60 Số hồ sơ 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 5000
Năm 2008 Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011
Số hồ sơ
Hình 4.3 Số hồ sơ ựăng ký biến ựộng qua các năm
Bảng 4.8 Thống kê số vụ chuyển nhượng quyền sử dụng ựất tại 21 tuyến ựường từ năm 2008 ựến 31/12/2011 đơn vị tắnh: Hồ sơ Số vụ chuyển nhượng QSDđ STT Tên đường phố Tổng số Năm 2008 Năm 2009 Năm 2010 Ngày 31/12/2011