III. Khu vực ven trục ựầu mối giao thông chắnh thuộc huyện Gia Lâm
4.4.1.Các yếu tố ảnh hưởng ựến giá ựất ở tại khu vực các thị trấn thuộc huyện Gia Lâm (khu vực I)
16 đường Nguyễn Bình (thuộc xã Dương Xá) 55 10 14
4.4.1.Các yếu tố ảnh hưởng ựến giá ựất ở tại khu vực các thị trấn thuộc huyện Gia Lâm (khu vực I)
thuộc huyện Gia Lâm (khu vực I)
4.4.1.1. Giá ựất ựường khu vực I
Các ựường, phố khu vực I bao gồm các tuyến ựường thuộc thị trấn Yên Viên và Thị trấn Trâu Quỳ.
Thị trấn Yên Viên gồm 4 tuyến ựường: đường Hà Huy Tập, ựường Phan đăng Lưu, ựường Thiên đức, ựường đình Xuyên.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ
64
ựường từ Nguyễn đức Thuận ựến hết thị trấn Trâu Quỳ (QL5), ựường Kiên Thành (từ Nguyễn đức Thuận ựến hết đP TT Trâu Quỳ), ựường Ngô Xuân Quảng, ựường từ Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội ựến hết ựịa phận TT Trâu Quỳ, ựường từ tiếp giáp ựường Nguyễn đức Thuận ựi qua tổ dân phố Kiên Thành ựến giáp ựường từ Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội ựến hết ựịa phận TT Trâu Quỳ.
Những tuyến ựường này có ựặc ựiểm chung là các tuyến ựường trung tâm của UBND Huyện. Những tuyến ựường này có ựiều kiện cơ sở hạ tầng tốt, tập trung nhiều cơ quan, trường học, công ty, nhà hàng, cửa hàng kinh doanh, công trình phục vụ công cộng... Mật ựộ và mức sống của người dân tại khu vực này là khá cao. Việc giá ựất ở tại các tuyến ựường này cao là do việc kết hợp mục ựắch giữa ựất ở và ựất sản xuất kinh doanh làm tăng khả năng sinh lời của các thửa ựất. Những tuyến ựường này còn là ựường Quốc lộ, ựường liên tỉnh giao lưu kinh tế, văn hóa với các quận, huyện trong Thành phố và với các tỉnh bạn.
Qua bảng 4.9 (phần phụ lục) giá ựất ở tại khu vực hai thị trấn thuộc huyện Gia Lâm (khu vực I) thể hiện về giá ựất của ựường khu vực I ta thấy: Giá ựất do Nhà nước quy ựịnh trong bốn năm từ 2008 ựến năm 2011 luôn có sự thay ựổi từ khi thực hiện theo Luật ựất ựai 2003.
Giá ựất năm 2008 ựược tắnh theo giá quy ựịnh tại Quyết ựịnh 150/2007/Qđ-UBND ngày 28/12/2007 của UBND thành phố Hà Nội. Theo quy ựịnh tại Quyết ựịnh này thì giá ựất do Nhà nước quy ựịnh tại vị trắ 1 có giá cao nhất là 12,0 triệu ựồng/ m2, giá thấp nhất là 9,1 triệu ựồng/ m2; vị trắ 2 có giá cao nhất là 7,2 triệu ựồng/m2, giá thấp nhất là 5,5 triệu ựồng/ m2; vị trắ 3 có giá cao nhất là 4,4 triệu ựồng/m2, giá thấp nhất là 3,3 triệu ựồng/ m2;vị trắ 4 có cao nhất là 3,9 triệu ựồng/m2, thấp nhất là 3,0 triệu ựồng/ m2; Tại thời ựiểm này UBND thành phố chưa ựặt tên ựường từ tiếp giáp ựường Nguyễn
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ
65
đức Thuận ựi qua tổ dân phố Kiên Thành ựến giáp ựường từ đại học NN1 ựến hết ựịa phận TT Trâu Quỳ do vậy tuyến ựường này không có giá ựất quy ựịnh.
Hàng năm UBND thành phố Hà Nội có quyết ựịnh ban hành khung giá ựất với giá ựất thường giữ nguyên tại một số tuyến ựường và vị trắ cũng có sự ựiều chỉnh tăng giá ựất tại một số tuyến ựường và vị trắ khác nhau nhưng không có sự ựiều chỉnh giảm giá ựất so với năm trước.
Giá ựất năm 2008, năm 2009, năm 2010 và năm 2011 áp dụng áp dụng theo Nghị ựịnh 123/2007/Nđ-CP ngày 27/7/2007 của Chắnh phủ. Theo ựó, giá ựất trên ựường Hà Huy Tập năm 2008 ở vị trắ 1 có giá quy ựịnh là 12,0 triệu ựồng/m2 ựến năm 2011 là 18,0 triệu ựồng/m2 tăng 1,5 lần; Giá ựất trên ựường Ngô Xuân Quảng năm 2008 ở vị trắ 1 có giá quy ựịnh là 12,0 triệu ựồng/m2 ựến năm 2011 là 15,84 triệu ựồng/m2 tăng 1,32 lần Từ năm 2009 UBND thành phố ựặt tên cho tuyến ựường từ tiếp giáp ựường Nguyễn đức Thuận ựi qua tổ dân phố Kiên Thành ựến giáp ựường từ Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội ựến hết ựịa phận TT Trâu Quỳ thì vị trắ 1 có giá là 8,0 triệu ựồng/m2, vị trắ 4 có giá là 2,637 triệu ựồng/m2. Năm 2008 khi chưa có tên ựường giá ở tuyến ựường này có giá chung là 1,8 triệu ựồng/m2. Như vậy, khi một tuyến ựường mới ựược ựặt tên sẽ có giá cao hơn nhiều so với trước vì khi ựó dọc hai bên ựường và khu vực phụ cận dân cư ựã ựông ựúc hơn, kinh doanh buôn bán sẽ tốt hơn.
Từ bảng 4.10 (phần phụ lục) giá ựất quy ựịnh tại hai vị trắ trên cùng một tuyến ựường, ta có thể thấy mặc dù Nhà nước ựã có các Quy ựịnh ựiều chỉnh mức chênh lệch về giá ựất, tuy nhiên sự ựiều chỉnh ựó không ựồng ựều qua các năm, ở vị trắ 1 và vị trắ 4 có mức chênh lệch tương ựối bằng nhau. Nhưng mức chênh lệch giá của năm 2011 so với các năm trước là tương ựối cao. Vì vậy, việc ựiều tra giá chuyển nhượng thực tế và tình hình phát triển
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ
66
kinh tế xã hội, cơ sở hạ tầng là rất quan trọng và việc ựưa hệ số ựể tắnh giá chuyển nhượng ựối với từng ựường và từng vị trắ là rất cần thiết và ựảm bảo sự công bằng cho người sử dụng ựất khi thực hiện các quyền về BđS.
Năm 2008 áp dụng và Quyết ựịnh 150/2007/Qđ-UBND ngày 28/12/2007; Năm 2009 áp dụng và Quyết ựịnh 62/2008/Qđ-UBND ngày 31/12/2008; Năm 2010 áp dụng và Quyết ựịnh 124/2009/Qđ-UB ngày 29/12/2009 và Năm 2011 áp dụng và Quyết ựịnh 59/2010/Qđ-UBND ngày 28/12/2010 quy ựịnh về giá ựất nhưng sự thay ựổi về giá không nhiều (năm 2011 tăng trung bình khoảng 1,3 lần so với năm 2008). Tuy nhiên, qua ựiều tra thực tế cho thấy, giá thị trường thay ựổi theo chiều hướng tăng lên và tăng cao vào ựầu năm 2010 ựặc biệt là giữa năm 2010 ựến ựầu năm 2011 do sự biến ựộng ựột biến của thị trường chứng khoán, giá vàng và tiền gửi lãi suất ngân hàng, người dân có chuyển hướng sang ựầu tư vào bất ựộng sản. Thị trường bất ựộng sản khu vực phắa Tây Hà Nội giảm nhiệt dần và chuyển hướng sang phắa đông Hà Nội trong ựó có khu vực Gia Lâm, chủ yếu là mua ựể ựầu cơ ựất ựai.
0 20000 40000 60000 80000 Năm 2008 Năm 2009 Năm 2010 Ngày 31/12/2011 Vị trắ 4 Vị trắ 3 Vị trắ 2 Vị trắ 1 (đơn vị tắnh 1.000 ựồng/m2)
Hình 4.4 Giá ựất thị trường trung bình các ựường theo bảng 4.9
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ
67
vực các thị trấn thuộc huyện Gia Lâmluôn tăng qua các năm. đặc biệt trong năm 2010, giá ựất của các ựường tăng ựột biến và gần gấp 2 lần ựến 3 lần so với năm 2008, ựến năm 2011 giá giảm nhẹ so với năm 2010. Giá ựất thị trường trung bình năm 2008 ở vị trắ 1 cao nhất là ựường Nguyễn đức Thuận có giá là 21,2 triệu ựồng/m2 và thấp nhất là ựường từ tiếp giáp ựường Nguyễn đức Thuận ựi qua tổ dân phố Kiên Thành ựến giáp ựường từ Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội ựến hết ựịa phận TT Trâu Quỳ có giá là 10,3 triệu ựồng/m2. Trong khi ựó năm 2010, giá ựất tại vị trắ 1 ựường từ Nguyễn đức Thuận có giá là 43,1 triệu ựồng/m2, năm 2011 có giá 40 triệu ựồng/m2; đường từ tiếp giáp ựường Nguyễn đức Thuận ựi qua tổ dân phố Kiên Thành ựến giáp ựường từ đại học NN1 ựến hết ựịa phận TT Trâu Quỳ là 25,5 triệu ựồng/m2 năm 2010 và 2011 có giá 24,6 triệu ựồng/m2. Tuyến ựường có giá cao nhất năm 2011 là ựường Ngô Xuân Quảng vị trắ 1 có giá là 60 triệu ựồng/m2 và ựường Hà Huy Tập có giá là 49,3 triệu ựồng/m2 và thấp nhất là ựường đình Xuyên có giá là 21 triệu ựồng/m2. Sở dĩ có sự tăng giá ựất ựột biến trên là do cuối năm 2009, ựầu năm 2010 thị trường chứng khoán, giá vàng trong nước có những biến ựộng mạnh và tiền gửi lãi suất ngân hàng tăng cao dẫn ựến giá chuyển nhượng BđS tăng cao và tại những tuyến ựường này là trung tâm Huyện, là nơi tập trung nhiều trường học, khu ựô thị, chợ, nhà hàng, cửa hàng kinh doanh, trung tâm thương mại,Ầ luôn là sự quan tâm lớn nhất của nhà ựầu tư BđS. Nhưng ựến cuối năm 2011, ngân hàng thắt chặt việc cho vay, lãi suất ngân hàng cao, kinh tế suy thoái làm giao dịch bất ựộng sản bắt ựầu trầm lắng và giá ựất cũng giảm so với năm 2010.
Qua hình 4.4 thấy giá thị trường và số vụ giao dịch bất ựộng sản năm 2011 có sự tăng cao hơn rất nhiều so với các năm trước nhưng số vụ chuyển nhượng thì giảm so với năm 2010 chủ yếu là khai nhận thừa kế và tặng cho ựất ựai. Giá ựất trung bình năm 2011 gấp 2 lần ựến 3 lần so với các năm trước nhưng thấp hơn năm 2010.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ
68
4.4.1.2. Các yếu tố ảnh hưởng ựến giá ựất
Qua ựiều tra cho thấy số vụ chuyển nhượng BđS tại khu vực hai thị trấn thuộc huyện Gia Lâm diễn ra chủ yếu tại các vị trắ 2, vị trắ 3, vị trắ 4, còn tại các vị trắ 1 ắt nhất. Tại các vị trắ 1, BđS ựược sử dụng ựể ựầu tư kinh doanh, buôn bán, cho thuê mặt tiền mang lại lợi nhuận cao và giá ựất tăng nhanh và cao nên các chủ sử dụng không có nhu cầu và cũng không muốn bán. Tại các vị trắ 2, vị trắ 3, vị trắ 4 có sự chuyển nhượng phần lớn do chủ sử dụng ựất có nhu cầu ựể ở và ựầu cơ, kinh doanh BđS.
0 10000 20000 30000 40000 50000 60000Năm 2008 Năm 2008 Năm 2009 Năm 2010 Ngày 31/12/2011 Vị trắ 4 Vị trắ 3 Vị trắ 2 Vị trắ 1 (đơn vị tắnh 1.000 ựồng/m2) (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Hình 4.5 Biểu ựồ giá ựất thị trường ựường Hà Huy Tập theo bảng 4.9
Qua hình 4.5, ta thấy mức ựộ chuyển nhượng tại khu vực diễn ra không ựồng ựều ở các vị trắ trong cùng thời ựiểm ựiều tra. Việc mua bán nhà ựất qua các năm chủ yếu tập trung ở vị trắ 2, 3, 4, do vị trắ này mang lại khả năng sinh lợi cao, giá hợp lý và chủ sử dụng ựất có nhu cầu chuyển nhượng, còn vị trắ 1 chủ sử dụng ựất ắt có nhu cầu chuyển nhượng hơn.
Trên thực tế cũng cho thấy, giá ựất thị trường tại các năm tiến hành ựiều tra không ựồng ựều ở các vị trắ khác nhau trên cùng 1 tuyến ựường do các yếu tố chủ quan và các yếu tố khách quan mang lại. Yếu tố chủ quan ở
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ
69
ựây ựó là tại các thửa ựất gần trung tâm Huyện hơn, gần các dự án của Huyện, có cơ sở hạ tầng tốt hơn, gần trung tâm thương mại, có hình thể thửa ựất và diện tắch phù hợp thì có giá chuyển nhượng cao hơn. Yếu tố khách quan qua tìm hiểu có thể là: yếu tố về con người, trình ựộ văn hóa, quá trình sử dụng, yếu tố về tắn ngưỡng. Những yếu tố này cũng ảnh hưởng không nhỏ ựến giá chuyển nhượng ựối với từng thửa ựất.
Kết quả ựiều tra giá ựất tại bảng phụ lục 1 cho thấy: tại vị trắ 1 ựường Hà Huy Tập theo ựiều tra giá chuyển nhượng tại 3 thửa ựất vào năm 2011 ở các vị trắ khác nhau có giá chuyển nhượng cũng khác nhau. Tại vị trắ 1 ựường Hà Huy Tập, thửa ựất có diện tắch là 120 m2, kắch thước là 6 m x 20 m có giá chuyển nhượng thực tế tại năm 2011 là 52,8 triệu ựồng/m2 thấp hơn so với nhà có diện tắch là 60 m2, kắch thước là 5m x 12 m, giá chuyển nhượng thực tế là 55,0 triệu ựồng/m2. Như vậy ta có thể thấy trên cùng ựường Hà Huy Tập nhưng giá chuyển nhượng khác nhau tương ựối nhiều do thửa ựất có diện tắch 60 m2 có hình thể ựẹp hơn, diện tắch vừa phải và giá trị không quá cao. Thửa ựất có diện tắch 120 m2 mặc dù cùng là vị trắ trung tâm của ựường Hà Huy Tập nhưng thửa ựất có diện tắch rộng hơn, chiều sâu thửa ựất sâu hơn cho nên giá chuyển nhượng thực tế cũng thấp hơn, giá trị cao khó tìm người mua hơn.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ
70
Qua bảng 4.9 cũng cho thấy sự chênh lệch giữa giá ựất thị trường trung bình và giá ựất do Nhà nước quy ựịnh là rất cao, nhất là vào thời ựiểm từ năm 2011 so với các năm trước. Hệ số chênh lệch cao nhất trong vòng 4 năm là 4,68 lần (vị trắ 3 đường từ tiếp giáp ựường Nguyễn đức Thuận ựi qua tổ dân phố Kiên Thành ựến giáp ựường từ Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội ựến hết ựịa phận TT Trâu Quỳ).
Hình 4.7 đường Ngô Xuân Quảng
Mức chênh lệch giữa giá thực tế thị trường với giá quy ựịnh của Nhà nước tại vị trắ 3 ựường Hà Huy Tập dao ựộng từ 2,91 lần năm 2008; 3,22 lần năm 2009; năm 2010 là 3,85; ựến năm 2011 là 3,15 lần. Tại vị trắ 2 ựường Ngô Xuân Quảng dao ựộng từ 1,8 lần năm 2008; 2,2 lần năm 2009; năm 2010 là 5,71; ựến năm 2011 là 4,26 lần.
Năm 2008, thành phố ựiều chỉnh giá quy ựịnh sát với giá thị trường, khiến mức ựộ chênh lệch giữa giá thị trường và với giá quy ựịnh của Nhà nước là thấp.
Từ giữa năm 2010 ựến ựầu năm 2011, giá ựất thị trường biến ựộng liên tục theo chiều tăng mạnh trong khi giá ựất quy ựịnh chỉ tăng nhẹ. điều này khiến mức ựộ chênh lệch với giá thị trường có xu hướng tăng lên. Từ giữa năm 2011, thị trường giao dịch trầm lắng khiến giá ựất ựã giảm xuống.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ
71
Như vậy việc ban hành giá ựất theo Nghị ựịnh 123/2007/Nđ-CP ựã phần nào xoá bỏ cơ chế 2 giá (giá ựất do nhà nước quy ựịnh và giá ựất thị trường) tạo thuận lợi cho công tác quản lý tài chắnh về ựất ựai nhưng vẫn chưa theo kịp sự tăng giá của thị trường. Các yếu tố như vị trắ, cơ sở hạ tầng, yếu tố về môi trường, quy hoạch và yếu tố cá biệt có ảnh hưởng rất lớn ựến giá ựất khu vực này nên giá ựất ở khu vực này thường cao các khu vực khác vì nó nằm ở trung tâm Huyện, trung tâm vùng, là nơi tập trung ựông dân cư, dân trắ cao, môi trường sống tốt, nhiều trường học, bệnh viện, chợ, nhà hàngẦ