định giá là sự ước tắnh về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục ựắch ựã ựược xác ựịnh. định giá là một nghệ thuật khoa học xác ựịnh giá trị tài sản cho một mục ựắch nhất ựịnh trong một thời ựiểm xác ựịnh. đất ựai hay BđS cũng là một tài sản nên ựịnh giá ựất cũng như ựịnh giá một tài sản nhưng nó mang tắnh chất ựặc thù về vị trắ nên yếu tố quan trọng ựược lưu tâm trong quá trình ựịnh giá là vị trắ ựịa lý.
Tuỳ theo những quy ựịnh của hệ thống luật pháp mỗi nước lại có quy ựịnh cụ thể về ựịnh giá ựất. Ở các nước phát triển và nhiều nước ựang phát triển trên thế giới, hệ thống lý luận và thực nghiệm về ựịnh giá ựất ựược chú trọng ựầu tư, ựồng thời ựã từng bước ựi vào ổn ựịnh. Sau ựây chúng ta cùng xem xét công tác ựịnh giá ựất ở một số nước ựiển hình trên thế giới với những nét tương ựồng với Việt Nam.
2.3.1.1. định giá ựất ở Trung Quốc
Ở Trung Quốc, vấn ựề ựịnh giá BđS ựã ựược quan tâm từ thập kỷ 90 của thế kỷ XX. Năm 1992, trung tâm tư vấn và ựịnh giá BđS ựược thành lập với nhiệm vụ quản lý nhà nước về BđS, thực hiện một số dịch vụ liên quan tới việc ựịnh giá, quản lý và tư vấn các giao dịch mua bán BđS. Việc ựịnh giá ựược tiến hành theo từng thửa ựất hoặc từng BđS. Ngoài cơ quan ở trung ương, các tỉnh, vùng ựều có cơ quan ựịnh giá ựất. Với mục ựắch chủ yếu là hỗ trợ các bên giao
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ
33
dịch xem xét quyết ựịnh giá chuyển nhượng quyền sở hữu; tắnh giá trị tài sản mang thế chấp; cung cấp cơ sở hợp lý cho các nhà ựầu tư trong lĩnh vực tài chắnh tắn dụng; tắnh giá thị trường của tài sản trước và sau khi ựền bù, xác ựịnh thiệt hại tài sản; tắnh thuế, tách tài sản thành những khoản mục khấu haoẦ
2.3.1.2. định giá ựất ở Úc
Úc là quốc gia có hoạt ựộng ựịnh giá rất khoa học và bao trùm trên toàn bộ lãnh thổ. Cơ quan ựịnh giá ựất ở Úc ựược thành lập năm 1979 với nhiệm vụ cung cấp giá trị khách quan vốn có của ựất nhằm phục vụ cho Nhà nước và khách hàng theo luật ựịnh; chịu trách nhiệm thi hành những ựiều khoản của luật ựất ựai ựể ựưa ra những ựánh giá ựất cho thu thuế và các dịch vụ khác.
Cơ quan ựịnh giá của Úc ựược chia làm 2 bộ phận: bộ phận ựịnh giá ựất và bộ phận dịch vụ tổng hợp. Bộ phận ựịnh giá gồm 2 khu vực:
- Khu vực 1: định giá ựể phục vụ việc ựịnh mức thu thuế và ựánh giá thuế với 3 thành phần công việc chắnh:
+ định giá ựể phục vụ cho thống kê tổng thể. + định giá tạm thời.
+ định giá ựể phân xử ựơn khiếu nại.
- Khu vực 2: Dịch vụ ựịnh giá bao gồm dịch vụ ựịnh giá phục vụ thuế trước bạ, dịch vụ ựịnh giá sản phẩm và tư vấn các dịch vụ ựịnh giá khác.
2.3.1.3. định giá ựất ở Thuỵ điển
Tại Thuỵ điển, giá ựất trên thị trường là giá có khả năng xảy ra nhiều nhất, ựược xác ựịnh trên cơ sở người mua mua ựược thông tin tốt nhất về tài sản cần mua và người bán bán ựược thông tin tốt nhất về tài sản cần bán. Giá trị ựịnh giá mà tổ chức ựịnh giá ựưa ra phải ựạt 75% giá trị thị trường. định giá phải chỉ ra ựược BđS có khả năng ựóng thuế hay không và cũng phải chỉ ra ựược BđS nào sẽ quyết ựịnh việc ựóng thuế. Giá trị xác ựịnh phải khách quan ngoại trừ những
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ
34
nguyên tắc về sử dụng ựất ựã tuyên bố trong hợp ựồng cho thuê. Những BđS mà không có khả năng ựóng thuế thì không cần ựịnh giá. định giá BđS ựược tiến hành theo dựa trên nhiều nguyên tắc, trong ựó có nguyên tắc so sánh.