Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ
17
tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác ựịnh cơ sở hình thành giá ựất là một nhân tố cực kỳ quan trọng ựể ựịnh giá ựất cụ thể và chắnh xác. Sự hình thành giá trị của ựất là do quá trình lao ựộng, sản xuất, ựầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở ựể hình thành giá ựất là do các yếu tố chắnh như: ựịa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu.
2.2.2.1. địa tô là một trong những căn cứ hình thành giá ựất
địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng ựất. địa tô gắn liền với sự ra ựời và tồn tại của chế ựộ tư hữu về ruộng ựất. Trong chế ựộ chiếm hữu nô lệ, ựịa tô là do lao ựộng của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng ựất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế ựộ phong kiến, ựịa tô là sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm ựoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế ựộ tư hữu về ruộng ựất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại ựịa tô. địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tư bản có các loại ựịa tô: ựịa tô chênh lệch, ựịa tô tuyệt ựối và ựịa tô ựộc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng ựất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của ựịa chủ hay nhà tư bản thì những cơ sở kinh tế ựể hình thành ựịa tô tuyệt ựối và ựịa tô ựộc quyền bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại ựịa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của nhà nước và khác về bản chất với ựịa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản.
địa tô chênh lệch là loại ựịa tô mà chủ ựất thu ựược do có sở hữu những mảnh ruộng có ựiều kiện sản xuất thuận lợi hơn (ựất màu mỡ hơn, gần nơi tiêu thụ hơnẦ) làm cho tư bản ựầu tư có hiệu suất cao hơn. đây là ựộ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Nguồn gốc của ựịa tô chênh lệch là do lao ựộng tạo ra. Có hai loại ựịa tô chênh lệch, gồm: ựịa tô chênh lệch I và ựịa tô chênh lệch II.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ
18
và lao ựộng ngang nhau trên cùng một diện tắch ựất nhưng kết quả thu ựược khác nhau. điều ựó có nghĩa là ựịa tô chênh lệch I là do ựộ phì của ựất ựem lại, ngoài ra yếu tố vị trắ của thửa ựất cũng ảnh hưởng rất lớn ựối với loại ựịa tô này. địa tô chênh lệch I nói chung phải thuộc về chủ sở hữu ựất ựai vì phần nhiều lợi nhuận siêu ngạch ựó có ựược không phải do công lao ựộng hay sự ựầu tư của cải vật chất của nhà tư bản mà do ựiều kiện tự nhiên tạo ra.
- địa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu ựược do khả năng ựầu tư thâm canh ựem lại. Sự xuất hiện của loại ựịa tô này chắnh là sự ựầu tư của nhà tư bản không bằng nhau trên cùng một mảnh ựất nên kết quả thu ựược khác nhau. địa tô chênh lệch II cho thấy khả năng ựầu tư thâm canh của nhà tư bản trên mảnh ựất mà họ canh tác.
địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng ựất có hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên. địa tô chênh lệch có thể tắnh theo công thức sau:
địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội Ờ Giá cả sản xuất cá biệt
Bên cạnh ựịa tô chênh lệch còn có ựịa tô tuyệt ựối, ựó là phần lợi nhuận dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm cao hơn giá cả sản xuất.
địa tô trong ựất xây dựng ựược hình thành từ việc nhà tư bản ựầu tư kinh doanh trên ựất ựể thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do thuê ựất của ựịa chủ ựể xây dựng. đặc ựiểm của loại ựịa tô này là yếu tố vị trắ có ảnh hưởng rất lớn. địa tô tăng lên không phải chỉ do tình hình nhân khẩu tăng lên mà còn là sự phát triển của tư bản sát nhập vào ựất không ngừng tăng lên.
2.2.2.2. Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá ựất có thể thay ựổi, vì ựịa tô vận ựộng ựộc lập với giá ựất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng của ựịa tô với giá ựất, lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua ựất
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ
19
giảm ựi và ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua ựất tăng nên. Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng ựất tốt phải xác ựịnh giá cả. Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do ựó giá ựất ngày càng tăng, việc kinh doanh ựất ựai luôn có lãi. Người bán ựất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở ựể xác ựịnh giá ựất. Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không phân biệt ở nông thôn hay thành thị. Như vậy lãi suất ngân hàng chỉ quyết ựịnh giá ựất ựai nói chung, chứ không quyết ựịnh giá ựất ựô thị cao hơn giá ựất nông nghiệp.
Dựa trên kết quả của những công trình nghiên cứu lý thuyết về giá ựất, với mối tương quan giữa ựịa tô và lãi suất ngân hàng, các nhà kinh tế học ựã tổng kết và ựưa ra công thức xác ựịnh giá ựất:
Giá ựất=địa tô/Lãi suất ngân hàng
2.2.2.3. Quan hệ cung cầu
Giữa cung - cầu luôn có tác ựộng lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp ựến giá ựất và làm cho giá ựất luôn biến ựộng.
Hình 2.1. đồ thị cung và cầu ựất ựai
P0 Q Q D0 Q1 S O P Q0 D1 E' P1 E
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ
20
Theo hình 2.1, ựường cung và cầu ựất ựai cắt nhau tại ựiểm E là ựiểm cân bằng. Khi các nhân tố khác thay ựổi, dẫn ựến sự chuyển dịch của ựường cung và cầu, ựiểm cân bằng cũng thay ựổi theo. Chẳng hạn lãi suất cho vay mua nhà tăng lên, thì ựường cầu dịch sang trái từ Do sang D1, ựiểm cân bằng dịch chuyển từ E sang EỖ, nếu cung không ựổi thì giá giảm xuống từ P0 xuống P1.
Quan hệ cung - cầu trong thị trường ựất ựai trong thời gian ngắn diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường. Vấn ựề này có ý nghĩa ựặc biệt trong ựịnh giá ựất bởi vì khả năng cung về ựất ựai trên thị trường luôn cố ựịnh về không gian, vì ựất ựai không thể di chuyển ựược từ nơi này sang nơi khác. Lượng cầu cũng có thể gia tăng không ựều giữa các ựịa phương do do các yếu tố: ựiều kiện phát triển, vị trắ ựịa lý, khắ hậu, tâm lý, sức thu hút ựầu tư...
để phù hợp với những quy luật của kinh tế thị trường, chúng ta cần phải sử dụng công cụ tài chắnh nhất là giá cả ựể ựiều tiết quan hệ cung cầu cũng như việc có thể ựiều tiết giá ựất thông qua việc ựiều tiết quan hệ cung cầu vì cung cầu ựược xem như hàm số của giá. Theo Luật ựất ựai 2003, hiện ở nước ta có hai loại giá ựất ựược xác ựịnh căn cứ vào cơ chế hình thành là: Giá do Nhà nước quy ựịnh và giá thị trường do các bên thoả thuận. Về nguyên tắc, giá ựất do Nhà nước quy ựịnh phải bám sát giá thị trường. Giá ựất do Nhà nước quy ựịnh dùng ựể áp dụng cho mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng ựất. Trong mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng ựất, cũng có những trường hợp áp dụng giá thị trường ựể tắnh giá của thửa ựất (công tác ựấu giá QSDđ).
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 21 Giá D1 S G1 D G (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Hình 2.2. đồ thị cung cầu về ựất ựai - thời gian ngắn
Hình 2.2 minh hoạ sự tương tác của cung và cầu quyết ựịnh giá của ựất trong thời gian ngắn. đồ thị cung S là một ựường thẳng ựứng nghĩa là số lượng ựất là cố ựịnh, bất kể giá cả tăng cũng không thể tạo thêm ra ựất. Do vậy, giá của nó thay ựổi theo nhu cầu của từng ựịa phương. Khi ựồ thị cầu tăng lên từ ựiểm D lên D1, thì giá tăng từ ựiểm G lên G1.
Mặc dù tổng cung của ựất ựai là cố ựịnh, nhưng lượng cung của một loại ựất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc ựiều chỉnh cơ cấu giữa các loại ựất. để ựiều tiết về số lượng cung ựất ựai tham gia lưu thông quy hoạch sử dụng ựất, cho chuyển mục ựắch sử dụng ựất ựóng vai trò quyết ựịnh. điều này phụ thuộc vào chất lượng quy hoạch sao cho vừa ựảm bảo cung về ựất cho phát triển kinh tế - xã hội, vừa ựảm bảo sự cân bằng hợp lý cơ cấu giữa các loại ựất.
đối với Việt Nam, khi "nhu cầu của thị trường" ựã ựược xác ựịnh là một trong những căn cứ lập quy hoạch sử dụng ựất tại điều 22 Luật ựất ựai 2003. Trình tự, thủ tục chuyển mục ựắch sử dụng ựất theo Luật ựất ựai 2003 cũng thuận lợi nhiều so với Luật ựất ựai 1993.