III. Khu vực ven trục ựầu mối giao thông chắnh thuộc huyện Gia Lâm
4.4.3.Các yếu tố ảnh hưởng ựến giá ựất ở khu vực ven trục ựầu mối giao thông chắnh thuộc huyện Gia Lâm (khu vực III)
16 đường Nguyễn Bình (thuộc xã Dương Xá) 55 10 14
4.4.3.Các yếu tố ảnh hưởng ựến giá ựất ở khu vực ven trục ựầu mối giao thông chắnh thuộc huyện Gia Lâm (khu vực III)
giao thông chắnh thuộc huyện Gia Lâm (khu vực III)
4.4.3.1. Giá ựất ựường khu vực III
Qua thống kê và thu thập số liệu về giao dịch QSDđ, tác giả luận văn tiến hành ựiều tra và tổng hợp bảng giá ựất ựường khu vực ven trục ựầu mối giao thông chắnh thuộc huyện Gia Lâm trong thời gian từ 01/01/2008 ựến 31/12/2011 tại các tuyến ựường: Xã Phú Thị, xã Dương Xá: đoạn từ Cầu
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ
78
vượt Phú Thuỵ ựến ựoạn giao ựường 181; Xã đặng Xá: đoạn từ ựoạn giao ựường 181 ựến ựê Sông đuống; Xã Kim Sơn: đoạn từ ựường Ỷ Lan ựến hết ựịa phận xã Kim Sơn; Xã Kiêu Kỵ: đường Kiêu Kỵ; Xã Dương Xá: đường Nguyễn Bình; Xã đa Tốn: đường đa Tốn; Xã Ninh Hiệp: đường Ninh Hiệp; Xã đình Xuyên: đường đình Xuyên (qua xã đình Xuyên); Xã Yên Thường: đường Yên Thường. Các tuyến ựường này có mức giá do Nhà nước quy ựịnh năm 2011 tại vị trắ 1 có giá dao ựộng từ 5,4 triệu ựồng/m2 ựến cận 10,0 triệu ựồng/m2.
Cũng tương tự ựường khu vực tại các thị trấn thuộc huyện Gia Lâm (khu vực I) và khu vực giáp ranh thuộc huyện Gia Lâm (khu vực II), giá ựất quy ựịnh của các ựường ven trục ựầu mối giao thông chắnh thuộc huyện Gia Lâm (khu vực III) cũng có sự thay ựổi qua từng năm. Từ năm 2008, giá ựất do Nhà nước quy ựịnh ựược cụ thể và sát với giá thị trường hơn, thể hiện bước tiến dài của UBND thành phố Hà Nội trong việc quy ựịnh khung giá ựất hàng năm. Mức chênh lệch giữa giá quy ựịnh năm 2008 so với giá thị trường trung bình từ 2 lần ựến 3 lần là thấp nhất trong 4 năm. Năm 2009, năm 2010 giá quy ựịnh so với giá thị trường có sự chênh lệch lớn hơn trùng bình từ 3 lần ựến 4 lần ựặc biệt là năm 2010 giá quy ựịnh so với giá thị trường có sự chênh lệch lớn hơn trùng bình từ 4 lần ựến 6 như: ựường từ ựoạn giao ựường 181 ựến ựê sông đuống tại vị trắ ngoài 200 m có mức chênh lệch là 14,4 lần (giá quy ựịnh là 0,936 triệu ựồng/m2 nhưng thị trường có giá là 13,5 triệu ựồng/m2) nhưng ựến năm 2011 giá ựã giảm so với năm 2010. Như vậy ta thấy giá thị trường có xu hướng không những tăng mà còn tăng rất nhanh. Do ựó các quyết ựịnh của thành phố về khung giá ựất quy ựịnh cần phù hợp và sát với diễn biến thị trường hơn nữa.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 79 0 10000 20000 30000 40000 Năm 2008 Năm 2009 Năm 2010 Ngày 31/12/2011 Ngoài 200 m Vị trắ 4 Vị trắ 3 Vị trắ 2 Vị trắ 1 (đơn vị tắnh 1.000 ựồng/m2)
Hình 4.11 Giá ựất thị trường trung bình khu vực ven trục ựầu mối giao thông chắnh thuộc huyện Gia Lâm (khu vực III)
Khu vực khu vực ven trục ựầu mối giao thông chắnh thuộc huyện Gia Lâm (khu vực III) ựược ựiều tra là những tuyến ựường liên xã như ựường Ninh Hiệp, ựường đa Tốn, ựường tỉnh lộ ựoạn từ Cầu vượt Phú Thuỵ ựến ựoạn giao ựường 181, ựoạn từ ựường Ỷ Lan ựến hết ựịa phận xã Kim Sơn của Huyện. Những tuyến ựường này có cơ sở hạ tầng tốt, giao thông thuận tiện, lưu lượng giao thông lớn, tập trung ựông dân cư, là nơi tập trung mua bán của xã và là trung tâm cụm xã. Do vậy hoạt ựộng mua bán, chuyển nhượng QSDđ cao hơn Khu vực tại các thị trấn thuộc huyện Gia Lâm (khu vực I) và Khu vực ven trục ựầu mối giao thông chắnh thuộc huyện Gia Lâm (khu vực III) do ựó toàn bộ những thửa ựất tại vị trắ 1 trên các tuyến ựường này ựều phục vụ cho việc kinh doanh, buôn bán... đây cũng là tuyến ựường có tập trung nhiều cơ quan, ựơn vị, trường học. Dù thành phố ựã ựiều tra xây dựng bảng giá ựất hàng năm nhưng năm 2011, ựoạn từ Cầu vượt Phú Thuỵ ựến ựoạn giao ựường 181 vị trắ 1 có giá quy ựịnh là 9,375 triệu ựồng/m2 cao hơn ựường Ninh Hiệp vị trắ 1 có giá quy ựịnh là 7,2 triệu ựồng/m2, nhưng giá
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ
80
thị trường trung bình vị trắ 1 ựường Ninh Hiệp có giá là 60,0 triệu ựồng/m2 trong khi ựó giá thị trường trung bình vị trắ 1 ựường từ Cầu vượt Phú Thuỵ ựến ựoạn giao ựường 181 có giá là 25,8 triệu ựồng/m2 chênh nhau 2,33 lần. Do những thửa ựất hai bên ựường Ninh Hiệp rất thuận lợi cho việc buôn bán vải vóc và thuốc bắc, nhiều khi người dân còn không muốn chuyển nhượng ở những vị trắ này. 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 Năm 2008 Năm 2009 Năm 2010 Ngày 31/12/2011 Ngoài 200 m Vị trắ 4 Vị trắ 3 Vị trắ 2 Vị trắ 1 (đơn vị tắnh 1.000 ựồng/m2)
Hình 4.12 Giá ựất thị trường ựoạn từ Cầu vượt Phú Thuỵ ựến ựoạn giao ựường 181
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 81 0 20000 40000 60000 80000 Năm 2008 Năm 2009 Năm 2010 Ngày 31/12/2011 Ngoài 200 m Vị trắ 4 Vị trắ 3 Vị trắ 2 Vị trắ 1 (đơn vị tắnh 1.000 ựồng/m2)
Hình 4.13 Giá ựất thị trường ựường Ninh Hiệp
Hình 4.12, hình 4.13 thể hiện giá ựất thị trường ựoạn từ Cầu vượt Phú Thuỵ ựến ựoạn giao ựường 181 và ựường Ninh Hiệp từ năm 2008 ựến năm 2011 có giá ựất trung bình năm 2011 gấp 2 lần ựến 3 lần so với các năm, trước, ựặc biệt là ựường Ninh Hiệp.
Qua ựiều tra cho thấy giá thị trường qua các năm 2008, 2009 có sự tăng giá dần ựều qua các năm nhưng ựặc biệt năm 2010 có sự tăng giá ựột biến nhưng năm 2011 lại giảm so với năm 2010 nhưng vẫn cao hơn các năm trước. Giá ựất thị trường tại các vị trắ 2, 3, 4 tăng dần nhưng mức ựộ tăng không nhiều như vị trắ 1. Sự biến ựộng về giá ựất diễn ra chủ yếu tại các thửa ựất có vị trắ 1. Như vậy có thể thấy yếu tố ảnh hưởng trực tiếp tới giá ựất ựó là do vị trắ thửa ựất mang lại.
đường đình Xuyên (qua xã đình Xuyên) là một trong 09 tuyến ựường ựược ựưa vào ựể ựiều tra, có giá trị thấp nhất so với các tuyến ựường khác cùng vị trắ 1 (vị trắ 1 ựường đình Xuyên (qua xã đình Xuyên) có giá là 17 triệu ựồng/m2, giá cao nhất là ựường Ninh Hiệp có giá là 60,0 triệu ựồng/m2) bởi ựây là tuyến ựường không có nhiều thửa ựất tập chung và dịch
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ
82
vụ kinh doanh không thu lại lợi nhuận cao, do ựó không hấp dẫn sự ựầu tư của người dân.
đường Ninh Hiệp là tuyến ựường có giá trị cao nhất (ựoạn từ Quốc Lộ 1A ựến trung tâm xã Ninh Hiệp), bởi ựây là tuyến ựường buôn bán kinh doanh thu lợi nhuân cao ựặc biệt là các vị trắ 1 và các vị trắ tiếp theo mà người dân có thể mở cửa hàng kinh doanh còn cao hơn ựối với thửa ựất dù có hình thể ựẹp hơn, thuận lợi cho sinh hoạt mà không kinh doanh ựược. Do vậy, ựối với giá ựất thị trường của vị trắ 1 có giá trị gấp 8,33 lần so với giá quy ựịnh (vị trắ 1 năm 2011 giá thị trường là 60,0 triệu ựồng/m2; giá quy ựịnh là 7,2 triệu ựồng/m2).
đường đa Tốn và ựường Kiêu Kỵ giá cũng tăng nhanh dần do khu vực này có hai tuyến ựường Hà Nội-Hưng Yên và cao tốc Hà Nội-Hải Phòng mới; Khu này sẽ có nhiều khu ựô thị trong tương lai dọc theo hai con ựường trên.
Qua bảng 4.12 cũng cho thấy rằng giá thị trường vị trắ 1 ựường Ninh Hiệp so với vị trắ 2 có sự chênh lệch về giá là 33,2 triệu ựồng/ m2 trong khi ựó các tuyến ựường khác thì vị trắ 1 và vị trắ 2 có sự chênh lệch giá trung bình là 3,5 triệu ựồng/m2. Do chịu ảnh hưởng của giá vàng, nhu cầu và tâm lý của người dân và ựường Ninh Hiệp thuận lợi kinh doanh buôn bán của làng nghề... Theo số liệu thu thập tại Văn phòng ựăng ký Quyền sử dụng ựất Huyện, số vụ chuyển nhượng năm 2011 tại tuyến ựường này là 27 vụ tương ựối ắt do người dân không có nhu cầu bán và người dân Ninh Hiệp gần như chỉ có sự mua ựi bán lại cho người trong xã. Thực tế có một số vụ chuyển nhượng chỉ ựược viết giấy mua bán trao tay mà không thông qua cơ quan Nhà nước do những chủ sử dụng ựất tại vị trắ 1 của ựường Ninh Hiệp hầu như chưa ựược cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và QSDđ ở do vướng về chắnh sách, vì hiện tượng người sử dụng lấn chiếm vỉa hè của Nhà
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ
83
nước...
Hình 4.14 đường từ Cầu vượt Phú Thuỵ ựến ựoạn giao ựường 181
Hình 4.15 đường Ninh Hiệp 4.4.3.2. Các yếu tố ảnh hưởng ựến giá ựất
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ
84
ựầu mối giao thông chắnh thuộc huyện Gia Lâm (khu vực III) cho thấy trên cùng 1 tuyến ựường giá ựất không ựồng ựều tại các vị trắ (giá ựất ngoài vị trắ 200m có thể cao hơn vị trắ 4), thời ựiểm chuyển nhượng, hình thể thửa ựất, diện tắch, chiều rộng ựường và tắnh pháp lý của thửa ựất. Kết quả ựiều tra giá ựất tại các vị trắ thuộc ựường khu vực III thể hiện tại bảng phụ lục 3
Qua bảng phụ lục 3 ta nhận thấy: tại các ựiểm ựiều tra vị trắ 1 ựường từ Cầu vượt Phú Thuỵ ựến ựoạn giao ựường 181; đường Nguyễn Bình có giá thị trường tương ựối giống nhau, không có sự chênh lệch lớn do những thửa ựất ựược ựiều tra có vị trắ, hình thể, ựiều kiện hạ tầng, ựiều kiện xã hội và khả năng sinh lợi như nhau nên sự khác biệt về giá chủ yếu do yếu tố thời ựiểm chuyển nhượng QSDđ.
Mặc dù theo giá quy ựịnh vị trắ 1 ựường từ Cầu vượt Phú Thuỵ ựến ựoạn giao ựường 181 có giá 9,375 triệu ựồng/m2; đường Nguyễn Bình có giá 7,2 triệu ựồng/m2. Nhưng ựường Nguyễn Bình vị trắ 1 năm 2011 có giá thị trường là 26,4 triệu ựồng/m2 và ựường từ Cầu vượt Phú Thuỵ ựến ựoạn giao ựường 181 vị trắ 1 năm 2011 có giá là 25,8 triệu ựồng/m2 và cao hơn nhiều so với các ựường có cùng mức giá quy ựịnh. Như vậy, có thể thấy việc Nhà nước áp dụng mức giá 7,2 triệu ựồng/mỗ ựể tắnh giá trị chuyển nhượng cho vị trắ 1 ựường Nguyễn Bình và mức giá 9,375 triệu ựồng/mỗ cho vị trắ 1 ựường từ Cầu vượt Phú Thuỵ ựến ựoạn giao ựường 181 là quá thấp và không phù hợp với giá trị thực tế của nó cũng như ựối với các khu vực ựường ven trục ựầu mối của ựịa bàn Huyện. Qua ựó phản ánh ựược phần nào sự bất hợp lý về giá ựất và Nhà nước phải cập nhật ựược mức ựộ biến ựộng của thị trường nhà ựất ựể xây dựng mức giá ựất quy ựịnh phù hợp.
Trong thời gian từ năm 2008 ựến hết ngày 31/12/2011, mức ựộ chênh lệch giữa giá thị trường trung bình và giá quy ựịnh của Nhà nước có biên ựộ dao ựộng lớn, theo chiều hướng tăng nhanh. điều chỉnh khung giá của Nhà nước hàng
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ
85
năm tăng không bắt kịp ựược giá thị trường, khung giá càng tăng thì giá thị trường lại tăng lên nhiều lần.
Năm 2008, mức chênh lệch giữa giá Nhà nước quy ựịnh và giá thị trường trung bình từ 1,6 lần (vị trắ 1 đoạn từ Cầu vượt Phú Thuỵ ựến ựoạn giao ựường 181) ựến 6,2 lần (vị trắ ngoài 200 m ựường Kiêu Kỵ, ựường đa Tốn), ựây là năm có mức chênh lệch thấp nhất.
Năm 2008, năm 2019, năm 2010 và năm 2011, Nhà nước áp mức giá quy ựịnh có chỗ không tăng, nhìn chung tăng từ 1,2 triệu ựến 2,0 triệu ựối với vị trắ 1 so với năm trước, trong khi giá thị trường có xu hướng tăng lên. điều này làm cho mức chênh lệch giữa 2 loại giá ựược nới rộng thêm, từ 1,6 lần (vị trắ 1 đoạn từ Cầu vượt Phú Thuỵ ựến ựoạn giao ựường 181) ựến 11,3 lần (vị trắ 1 ựường Ninh Hiệp).
Qua ựó, ta có thể nhận thấy việc ựiều chỉnh giá quy ựịnh từ năm 2008 ựến năm 2011 không nhiều trong khi giá thị trường trung bình tăng và tăng rất nhanh qua các năm là nguyên nhân làm nới rộng mức chênh lệch này. đòi hỏi tắnh cập nhật trong việc quy ựịnh giá ựất của thành phố cần theo kịp với xu hướng của thị trường.
Như vậy, tại khu vực III trong các yếu tố trên yếu tố vị trắ là ảnh hưởng lớn nhất như tại vị trắ 1 ựường Ninh Hiệp, đa Tốn, Yên Thường, Kiêu Kỵ. Yếu tố quy hoạnh thì ảnh hưởng ựến giá ựất trong khu dân cư không phải vị trắ 1 ở xã đa Tốn, Kiêu Kỵ, Yên Thường do khu vực này ựang có quy hoạch mở ựường, khu ựô thị, ựầu tư cở sở hạ tầng, còn các yếu tố khác ảnh hưởng không nhiều.