III. Khu vực ven trục ựầu mối giao thông chắnh thuộc huyện Gia Lâm
16 đường Nguyễn Bình (thuộc xã Dương Xá) 55 10 14
4.4.2.1. Giá ựất ựường khu vực
Các ựường khu vực II bao gồm: đường Cổ Bi (dốc Hội-ựường QL5) thuộc xã Cổ Bi; đường ựê Sông Hồng thuộc xã đông Dư.
Trên ựịa bàn huyện Gia Lâm có hai xã giáp ranh quận là xã Cổ Bi và xã đông Dư. Tại hai xã giáp ranh có hai tuyến ựường chắnh tập là nơi giao thông ựi lại chắnh và có sự biến ựộng về ựất ựai tương ựối lớn như:
Xã Cổ Bi có ựường Cổ Bi (dốc Hội-ựường QL5) ựây là tuyến ựường chắnh của xã có hệ thống cơ sở hạ tầng tốt, tập trung nhiều cơ quan, nhà hàng, cửa hàng kinh doanh, gần trường học, Bệnh viện ựa khoa huyện Gia Lâm, Ầ mang lại sự thuận tiện cho người sử dụng ựất trong việc sản xuất kinh doanh và ựời sống sinh hoạt.
Xã đông Dư có ựường ựê Sông Hồng ựây là tuyến ựường chắnh không chỉ xã đông Dư mà còn của xã Bát Tràng, xã đa Tốn ựi ra sang nội thành, tại xã đông Dư hiện ựang có 2 tuyến ựường quy hoạch ựang mở là ựường Hà Nội Ờ Hưng Yên và ựường cao tốc Hà Nội Ờ Hải Phòng nên giá ựất ở trong xã rất cao.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ
72
(khu vực II) thể hiện giá ựất do Nhà nước quy ựịnh năm 2008 tại hai tuyến ựường Cổ Bi (dốc Hội-ựường QL5) (vị trắ 1 là 7,0 triệu ựồng/m2) có giá cao hơn ựường ựê Sông Hồng (vị trắ 1 là 5,0 triệu ựồng/m2) do vị trắ của ựường Cổ Bi (dốc Hội-ựường QL5) thuận tiện hơn, gần trung tâm Huyện hơn. Từ năm 2008 ựến 2011 giá ựất của hai tuyến ựường có sự ựiều chỉnh tăng khác nhau. Theo ựó, năm 2011 tuyến ựường Cổ Bi (dốc Hội-ựường QL5) vị trắ 1 có giá là 12,0 triệu ựồng/m2 tăng 1,71 lần so với năm 2008. Năm 2011, ựường ựê Sông Hồng vị trắ 1 có giá là 8,4 triệu ựồng/m2 tăng 1,68 lần so với năm 2008.
Hàng năm UBND thành phố Hà Nội có quyết ựịnh ban hành khung giá ựất với giá ựất có khi giữ nguyên tại một số tuyến ựường và có những vị trắ cũng có sự ựiều chỉnh tăng giá ựất tại một số tuyến ựường và vị trắ khác nhau nhưng không có sự ựiều chỉnh giảm giá ựất so với năm trước.
Từ bảng 4.10 giá ựất quy ựịnh tại hai vị trắ trên cùng một tuyến ựường, ta có thể thấy mặc dù Nhà nước ựã có các Quy ựịnh ựiều chỉnh mức chênh lệch về giá ựất, tuy nhiên sự ựiều chỉnh ựó không ựồng ựều qua các năm, ở vị trắ 1 và vị trắ 4 có mức chênh lệch tương ựối bằng nhau. Nhưng mức chênh lệch giá của năm 2011 so với các năm trước là tương ựối cao. Vì vậy, việc ựiều tra giá chuyển nhượng thực tế và tình hình phát triển kinh tế xã hội, cơ sở hạ tầng là rất quan trọng và việc ựưa hệ số ựể tắnh giá chuyển nhượng ựối với từng ựường và từng vị trắ là rất cần thiết và ựảm bảo sự công bằng cho người sử dụng ựất khi thực hiện các quyền về BđS.
đường Cổ Bi (dốc Hội-ựường QL5) ựang ựầu tư mở rộng, xây dựng mở rộng các khu của UBND Huyện, các trường học, các cửa hàng kinh doanh,Ầđường ựê Sông Hồng ựã ựược mở rộng ựể thuận tiện cho giao thông ựi lại giữa các xã của huyện Gia Lâm, với tỉnh Hưng Yên và ựặc biệt là ựường tới khu ựô thị sinh thái Ecopark.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ
73
28/12/2007; Năm 2009 áp dụng và Quyết ựịnh 62/2008/Qđ-UBND ngày 31/12/2008; Năm 2010 áp dụng và Quyết ựịnh 124/2009/Qđ-UB ngày 29/12/2009 và Năm 2011 áp dụng và Quyết ựịnh 59/2010/Qđ-UBND ngày 28/12/2010 quy ựịnh về giá ựất nhưng sự thay ựổi về giá không nhiều (năm 2011 tăng trung bình khoảng 1,36 lần so với năm 2008). Tuy nhiên, qua ựiều tra thực tế cho thấy, giá thị trường thay ựổi theo chiều hướng tăng lên và tăng cao vào ựầu năm 2010 ựặc biệt là giữa năm 2010 ựến ựầu năm 2011 do sự biến ựộng ựột biến của thị trường chứng khoán, giá vàng và tiền gửi lãi suất ngân hàng.
0 5000 10000 15000 20000 25000 30000Năm 2008 Năm 2008 Năm 2009 Năm 2010 Ngày 31/12/2011 Ngoài 200 m Vị trắ 4 Vị trắ 3 Vị trắ 2 Vị trắ 1 (đơn vị tắnh 1.000 ựồng/m2)
Hình 4.8 Giá ựất thị trường trung bình các ựường theo bảng 4.10
Nhìn vào bảng 4.10 và hình 4.8 ta thấy, giá ựất thị trường trung bình và số vụ chuyển nhượng tại khu vực giáp ranh thuộc huyện Gia Lâm luôn tăng qua các năm. đặc biệt trong năm 2010, giá ựất của các ựường tăng ựột biến và gần gấp 3,5 lần ựến 6,8 lần so với giá quy ựịnh, Năm 2011 tăng từ 2,1 ựến 4,6 lần. Giá ựất thị trường trung bình năm 2008 ở vị trắ 1 cao nhất là ựường Cổ Bi (dốc Hội-ựường QL5) có giá là 13,8 triệu ựồng/m2 và thời gian này số vụ chuyển nhượng rất ắt. Trong khi ựó, tại năm 2010 giá ựất tại vị trắ 1 ựường Cổ Bi (dốc Hội-ựường QL5) là 35,0 triệu ựồng/m2; Năm 2011 là 30,5 triệu
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ
74
ựồng/m2; Sở dĩ có sự tăng giá ựất ựột biến trên là do cuối năm 2009, ựầu năm 2010 thị trường chứng khoán, giá vàng trong nước có những biến ựộng mạnh và tiền gửi lãi suất ngân hàng tăng cao, ựường ựang trong quá trình mở rộng dẫn ựến giá chuyển nhượng BđS tăng cao và ựường Cổ Bi (dốc Hội-ựường QL5) là trung tâm Huyện và tập trung nhiều nhà hàng, cửa hàng kinh doanh, trung tâm thương mại,Ầ luôn là sự quan tâm lớn của phần nhà ựầu tư BđS. đường ựê Sông Hồng là tuyến ựường chắnh và khu vực này hiện ựang có nhiều dự án ựang triển khai thi công.
Qua hình 4.8 thấy giá thị trường và số vụ chuyển nhượng năm 2011 có sự tăng cao hơn nhiều so với các năm trước và nhiều nhất là số vụ chuyển nhượng ngoài vị trắ 200 m. Giá ựất trung bình năm 2011 gấp 2 lần ựến 3 lần so với các năm trước.
4.4.1.2. Các yếu tố ảnh hưởng ựến giá ựất
Qua ựiều tra cho thấy số vụ chuyển nhượng BđS tại khu vực giáp ranh thuộc huyện Gia Lâm diễn ra chủ yếu tại các vị trắ 2, vị trắ 3, vị trắ 4 và ựặc là vị trắ ngoài 200m còn tại các vị trắ 1 rất ắt. Tại các vị trắ 1, BđS không có nhiều và ựược sử dụng ựể ựầu tư kinh doanh mang lại lợi nhuận cao ựồng thời giá ựất tăng nhanh lên chủ sử dụng không có nhu cầu và cũng không muốn bán, tại các vị trắ 2, vị trắ 3, vị trắ 4 và vị trắ ngoài 200 m có sự chuyển nhượng phần lớn do chủ sử dụng ựất ựể ở và kinh doanh BđS và nguồn cung BđS là rất lớn.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 75 0 10000 20000 30000 40000 Năm 2008 Năm 2009 Năm 2010 Ngày 31/12/2011 Ngoài 200 m Vị trắ 4 Vị trắ 3 Vị trắ 2 Vị trắ 1 (đơn vị tắnh 1.000 ựồng/m2)
Hình 4.9 Biểu ựồ giá ựất thị trường ựường Cổ Bi (dốc Hội-ựường QL5) theo bảng 4.10
Qua hình 4.9 ta thấy mức ựộ chuyển nhượng tại khu vực diễn ra không ựồng ựều ở các vị trắ trong cùng thời ựiểm ựiều tra. Việc mua bán nhà ựất qua các năm chủ yếu tập trung ở vị trắ 2, 3, 4 và nhiều nhất là vị trắ ngoài 200 m do vị trắ này mang lại khả năng sinh lợi cao, giá hợp lý, nguồn cung về BđS phong phú và chủ sử dụng ựất có nhu cầu chuyển nhượng ựể lấy tiền xây nhà, ựầu tưẦ vì ựất ở khu vực này thường là thửa có diện tắch lớn dễ chia tách, còn vị trắ 1 chủ sử dụng ựất ắt có nhu cầu chuyển nhượng hơn.
Trên thực tế cũng cho thấy, giá ựất thị trường tại các năm tiến hành ựiều tra không ựồng ựều ở các vị trắ khác nhau trên cùng 1 tuyến ựường do các yếu tố chủ quan và các yếu tố khách quan mang lại. Yếu tố chủ quan ở ựây ựó là tại các thửa ựất gần trung tâm Huyện hơn, gần các dự án của Huyện, có cơ sở hạ tầng tốt hơn, gần trung tâm thương mại, có hình thể thửa ựất và diện tắch phù hợp thì có giá chuyển nhượng cao hơn. Yếu tố khách quan qua tìm hiểu có thể là: yếu tố về con người, trình ựộ văn hóa, quá trình sử dụng, yếu tố về tắn ngưỡng. Những yếu tố này cũng ảnh hưởng không nhỏ ựến giá
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ
76
chuyển nhượng ựối với từng thửa ựất.
Kết quả ựiều tra giá ựất tại bảng phụ lục 2 cho thấy: tại vị trắ 1 ựường Cổ Bi (dốc Hội-ựường QL5) theo ựiều tra giá chuyển nhượng tại 2 thửa ựất vào năm 2011 ở các vị trắ khác nhau có giá chuyển nhượng cũng khác nhau. Tại vị trắ 1 ựường Cổ Bi (dốc Hội-ựường QL5), thửa ựất có diện tắch là 120 m2, kắch thước là 6 m x 20 m có giá chuyển nhượng thực tế tại năm 2011 là 31,8 triệu ựồng/m2 thấp hơn so với nhà có diện tắch là 85 m2, kắch thước là 5m x 17 m, giá chuyển nhượng thực tế là 32,5 triệu ựồng/m2. Như vậy ta có thể thấy trên cùng ựường Cổ Bi (dốc Hội-ựường QL5) nhưng giá chuyển nhượng khác nhau tương ựối nhiều do thửa ựất có diện tắch 85 m2 có hình thể ựẹp hơn, diện tắch vừa phải và giá hợp lý. Thửa ựất có diện tắch 120 m2 mặc dù cùng là vị trắ trung tâm của ựường Cổ Bi (dốc Hội-ựường QL5), mặt tiền rộng hơn nhưng thửa ựất có diện tắch lớn, chiều sâu thửa ựất quá sâu cho nên giá chuyển nhượng thực tế cũng thấp hơn.
Hình 4.10 đường Cổ Bi (dốc Hội-ựường QL5)
Qua bảng 4.10 cũng cho thấy sự chênh lệch giữa giá ựất thị trường trung bình và giá ựất do Nhà nước quy ựịnh là rất cao, nhất là vào thời ựiểm
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ
77
từ năm 2011 so với các năm trước. Hệ số chênh lệch cao nhất trong vòng 4 năm là 6,8 lần (vị trắ 3 ựường ựê Sông Hồng).
Từ năm 2008 ựến năm 2009, mức chênh lệch giữa giá thực tế thị trường với giá quy ựịnh của Nhà nước dao ựộng từ 2,0 lần (vị trắ 2 ựường Cổ Bi (dốc Hội-ựường QL5)) ựến 3,7 lần (vị trắ 3 ựường ựê Sông Hồng).
Năm 2008, thành phố ựiều chỉnh giá quy ựịnh sát với giá thị trường, khiến mức ựộ chênh lệch giữa giá thị trường và với giá quy ựịnh của Nhà nước là 2,0 lần (vị trắ 2 Cổ Bi (dốc Hội-ựường QL5)).
Từ giữa năm 2010 ựến ựầu năm 2011, giá ựất thị trường biến ựộng liên tục theo chiều tăng mạnh trong khi giá ựất quy ựịnh chỉ tăng nhẹ so với năm trước. điều này khiến mức ựộ chênh lệch với giá thị trường có xu hướng tăng lên. Năm 2009, mức chênh lệch cao nhất là 3,7 lần (vị trắ 3 ựường ựê Sông Hồng) ựến năm 2010, mức chênh lệch từ 6,8 lần và năm 2011 là 2,6 lần.
Như vậy, hàng năm thành phố có ban hành giá ựất ở mới nhằm theo sát giá thị trường nhưng thực tế giá thị trường càng dần có khoảng cách lớn hơn giá quy ựịnh. Do ựây là khu vực giáp ranh nên các yếu tố vị trắ, cơ sở hạ tầng, yếu tố về môi trường, quy hoạch và yếu tố cá biệt cũng ảnh hưởng ựến giá ựất nhưng không ảnh hưởng mạnh như khu vực I, chủ yếu là ựường Cổ Bi (dốc Hội-ựường QL5) còn ựường ựê Sông Hồng là ựê nên vị trắ 1 hầu như không có nhà dân.