2.2.5.1. Phương pháp so sánh dữ liệu thị trường
- Khái niệm: Phương pháp dữ liệu thị trường hay còn gọi là phương pháp so sánh những vụ mua bán có thể so sánh ựược trên thị trường. đây là phương pháp ựịnh giá trong ựó người ựịnh giá khảo sát giá bán các tài sản tương tự trên thị trường ựể sau ựó bằng quy trình so sánh, dự tắnh giá trị của tài sản cần ựịnh giá.
- Tỷ số: định giá/Giá bán: Là tỉ lệ giữa giá trị ước tắnh của một bất ựộng sản và giá bán thực tế của bất ựộng sản ựó.
2.2.5.2 . Phương pháp giá thành
- Khái niệm: Phương pháp này còn ựược gọi là phương pháp thay thế hoặc phương pháp giá thành xây dựng lại trừ ựi phần khấu hao hoặc phương pháp chi phắ. Theo phương pháp này, ựất ựai ựược ựịnh giá coi như ựó là ựất trống (ựất chưa có công trình kiến trúc hoặc cây lâu năm trên ựó). Giá trị của ựất ựược bổ sung các khoản chi phắ thay thế hoặc cải tạo của những công trình ựã trừ khấu hao tạo nên giá thị trường của bất ựộng sản cần ựịnh giá.
Phương pháp giá thành dựa theo ỘNguyên lý thay thếỢ: Không có tài sản nào mà giá trị của nó lớn hơn chi phắ thay thế của một tài sản tương tự có
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ
30
cùng tắnh hữu dụng và vị trắ thuận lợi như nhau và có thể mua, bán ựược ngay mà không cần phải chờ ựợi. đây chắnh là cơ sở khoa học của phương pháp giá thành. - Công thức: P Ờ G(kh) = P1 P1 + G(ự) = G(bựs) Trong ựó: - P là Chi phắ thay thế - G (kh) là giá trị khấu hao
- P1 là chi phắ thay thế ựã khấu hao - G (ự) là Giá trị ựất
- G (bựs) Giá thị trường của bất ựộng sản ựược thay thế
PỖ Ờ G(kh) = PỖ1 PỖ1 + G(ự) = GỖ(bựs)
Trong ựó:
- PỖ là chi phắ tái tạo - G (kh) là giá trị khấu hao
- PỖ1 là chi phắ tái tạo ựã khấu hao - G (ự) là giá trị ựất
- GỖ(bựs) là giá thị trường của bất ựộng sản ựược tái tạo.
- Khấu hao: Là phần tổn thất về giá trị do bất kì nguyên nhân nào. Có 2 loại khấu hao:
+ Khấu hao tự nhiên: Là tổn thất giá trị do tác ựộng bởi lực lượng thiên nhiên làm mài mòn, nứt, rách vv...
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ
31
+ Khấu hao do lạc hậu: Là tổn thất về giá trị do các nguyên nhân ngoài sự giảm giá và nó ựược chia làm hai phần: Lạc hậu về chức năng và về kinh tế. Lạc hậu về chức năng là tổn thất về giá trị do các ựiều kiện nội tại của bất ựộng sản như kắch thước, kiểu dáng, thiết kế, sự bất tiện, hoặc thiết bị lạc hậu. Lạc hậu về kinh tế là tổn thất về giá trị do ựiều kiện khách quan ngoài bất ựộng sản như sự thay ựổi về ựiều kiện môi trường, những thay ựổi về luật pháp hay các ựiều kiện kinh tế...
- Chi phắ tái tạo hoặc thay thế: Những thuật ngữ này thường ựược dùng lẫn, nhưng chúng có những ý nghĩa khác nhau.
+ Chi phắ tái tạo: Là chi phắ ựể tái tạo một bản sao chắnh xác của công trình xây dựng ựang ựược ựịnh giá sử dụng giá vật tư theo giá hiện hành và vật tư giống như vật tư trong công trình xây dựng ban ựầu.
+ Chi phắ thay thế: Là chi phắ tắnh theo giá cả hiện thời một tài sản có cùng giá trị sử dụng và thuận tiện giống như một tài sản khác ựang ựược ựịnh giá.
2.2.5.3. Phương pháp thu nhập
- Khái niệm: Phương pháp thu nhập hay còn gọi là phương pháp thu hồi vốn hoặc phương pháp ựầu tư. đây là một phương pháp ựịnh giá ựược sử dụng ựể ước tắnh giá thị trường của một tài sản dựa trên các thu nhập mà tài sản ựó sẽ ựem lại hoặc có khả năng sẽ ựem lại. Giá trị tài sản ựược ước tắnh bằng việc vốn hoá thu nhập ước tắnh trong tương lai kể cả tổng thu nhập hoặc lãi ròng.
Công thức tổng quát:
á ị ấựộ ả= ậ ầ (ò)
ỷ ệ ố ó
Phương pháp thu nhập dựa trên nguyên lý: Một tài sản sở hữu có giá trị phụ thuộc vào những gì nó sẽ thu ựược. Giá trị của tài sản chắnh là giá trị hiện thời của những lợi nhuận tương lai thu ựược từ quyền sở hữu.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ
32
- Tỷ lệ vốn hoá: Là tỉ lệ hoặc hệ số ựược sử dụng ựể chuyển ựổi thu nhập tương lai của một bất ựộng sản thành giá trị vốn ở thời ựiểm hiện tại. Tỷ số vốn hoá ựược cấu thành gồm 2 thành phần sau ựây:
+ Tỷ lệ lãi suất hoặc chiết khấu tắnh theo hàng năm;
+ Tỷ lệ hoàn vốn gồm hoàn vốn một lần hoặc hoàn vốn chia thành nhiều lần tắnh theo năm.