Giá ựất ựược hình thành bởi sự tác ựộng qua lại và ảnh hưởng lẫn nhau của ba mặt là hiệu quả, tắnh khan hiếm tương ựối và yêu cầu hữu hiệu. Những
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ
27
nhân tố này lại luôn ở thế biến ựộng.
Các nguyên tắc cơ bản trong ựịnh giá ựất (ựịnh giá BđS) là những nguyên tắc kinh tế, có liên quan mật thiết tới học thuyết kinh tế và có ảnh hưởng trực tiếp ựến quan niệm giá thị trường. Những nguyên tắc này ắt khi ựược xem xét một cách riêng rẽ mà chúng thường có mối quan hệ chặt chẽ với nhau, chúng luôn gắn liền với nhau và bổ sung cho nhau. Hiện nay, việc ựịnh giá ựất ựược tuân thủ theo các nguyên tắc cơ bản sau:
2.2.4.1. Nguyên tắc thay thế
Nguyên tắc thay thế cho rằng giá thị trường của một thửa ựất cụ thể không bao giờ giữ nguyên. Các yếu tố tự nhiên, kinh tế, xã hội luôn tác ựộng làm thay ựổi thửa ựất, thay ựổi môi trường của thửa ựất và thay ựổi các xu thế của thị trường (xu thế về quy mô ựầu tư, về chất lượng ựầu tư thửa ựất,Ầ) ựối với loại thửa ựất ựó. Bên cạnh ựó, các nhu cầu về vật chất, văn hoá, tinh thần, thị hiếu nhà, ựất của con người cũng thay ựổi không ngừng. Vì vậy, người ựịnh giá phải bám sát thị trường, nắm chắc các yếu tố ảnh hưởng tới giá cả thị trường ựể ựịnh giá ựất nhằm phù hợp với thị trường tại thời ựiểm ựịnh giá.
Sự thay ựổi là một quy luật khách quan, nó diễn ra liên tục không phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của con người nên việc ước tắnh giá trị thị trường hay việc ựịnh giá trên cơ sở giá trị thị trường chỉ có giá trị vào thời ựiểm ựịnh giá. ỘNguyên tắc thay thếỢ luôn kết hợp với nguyên tắc dự báo, bao gồm những thay ựổi về chắnh sách ựất ựai của Nhà nước; về sự biến ựộng của thị trường ựất ựai.
Có thể thấy rằng nguyên tắc thay thế là một trong những nguyên tắc cơ bản biểu hiện hành vi kinh tế hợp lý. Phạm vi thắch nghi của nguyên tắc này rộng, là một trong những nội dung trung tâm của nguyên tắc ựịnh giá.
2.2.4.2. Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ
28
tại thời ựiểm ựịnh giá cho thấy thửa ựất ựó có khả năng thu nhập ròng lớn nhất trong suốt một khoảng thời gian xác ựịnh cho trước.
Việc sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất ựược hiểu gồm cả về mặt vật chất và về mặt pháp luật.
- Về mặt vật chất: Một thửa ựất ựược ựánh giá là sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất khi nó thoả mãn ựược nhiều nhu cầu nhất (cho nhiều người hoặc cho một người cụ thể).
- Về mặt pháp luật: Một thửa ựất ựược ựánh giá là sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất khi các quyền về sở hữu thửa ựất ựó phải ựược Nhà nước thừa nhận và bảo hộ.
Việc sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất ựối với một thửa ựất không chỉ nói ựến khả năng sinh lời của thửa ựất ựó mà có trường hợp thu nhập thực từ một thửa ựất lại dưới dạng các tiện lợi khác không thể lượng hoá ựược bằng tiền. Nhưng nó là một chỉ tiêu không thể không tắnh ựến trong ựịnh giá bất ựộng sản và trong một chừng mực nào ựó nó ựược vật chất hoá như là một chỉ tiêu ựể chỉ mặt vật chất của bất ựộng sản.
2.2.4.3. Nguyên tắc biến ựộng
Giá cả ựất ựai là biến ựộng theo sự thay ựổi của nhân tố cấu thành giá. Nó là kết quả tác ựộng lẫn nhau giữa các nhân tố hình thành giá ựất, mà các nhân tố hình thành giá thì luôn nằm trong thế biến ựộng, cho nên giá cả ựất ựai là ựược hình thành trong quá trình tác ựộng lẫn nhau của những nhân tố này và những biến ựộng chung của chúng.
Khi ựịnh giá ựất, cần phải phân tắch tắnh hiệu quả, tắnh khan hiếm, tắnh cá biệt và nhu cầu về hiệu quả trên mảnh ựất ựó, cùng với sự biến ựộng của những nhân tố này. Vì các nhân tố này luôn thay ựổi, nên phải nắm vững mối quan hệ nhân quả giữa các nhân tố và quy luật biến ựộng ựể căn cứ giá ựất hiện tại mà dự tắnh giá ựất cho tương lai. Do ựó, nguyên tắc biến ựộng và
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ
29
nguyên tắc dự tắnh có quan hệ mật thiết với nhau. Trong việc ựịnh giá ựất, không những phải dự tắnh chắnh xác sự biến ựộng giá ựất trong tương lai, mà ựồng thời còn phải theo nguyên tắc biến ựộng ựể ựiều chỉnh tư liệu giá ựất ựang dùng về mức tiêu chuẩn của thời gian ựịnh giá thì mới xác ựịnh ựược giá ựất hợp lý và chắnh xác.
điều cần chú ý là các nguyên tắc không ựứng ựơn lẻ mà có mối quan hệ trực tiếp và gián tiếp với nhau. Do ựó, khi ựịnh giá ựất ngoài việc cần phải hiểu biết ựầy ựủ các nguyên tắc trên còn phải nắm vững mối quan hệ giữa chúng ựể vận dụng một cách tổng hợp mới nắm ựược giá ựất chắnh xác.