- đấu giá tuyệt ựối: là một cuộc ựấu giá, trong ựó các mặt hàng ựể bán sẽ ựược bán bất kể giá cả Kiểu bán ựấu giá này sẽ không ựưa ra giá khở
a) Bán ựấu giá bất ựộng sản là quyền sử dụng ựất có thu tiền sử dụng do cơ quan có thẩm quyền ra quyết ựịnh bán ựấu giá
quan có thẩm quyền ra quyết ựịnh bán ựấu giá
đất ựai là tài sản ựặc biệt thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước ựại diện chủ sở hữụ Nhà nước thống nhất quản lý về ựất ựai và thực hiện quyền ựịnh ựoạt ựối với ựất ựai; thực hiện quyền ựiều tiết các nguồn lợi từ ựất ựai và Nhà nước trao quyền sử dụng ựất cho người sử dụng ựất (cá nhân, hộ gia ựình,cơ quan, tổ chức...) thông qua các hình thức giao ựất, cho thuê ựất, công nhận quyền sử dụng ựất... Nhà ở là tài sản thuộc sở hữu của cá nhân, tổ chức hoặc một nhóm người ựược pháp luật bảo hộ quyền sở hữu và bảo ựảm cho các chủ thể sử dụng ựất, sở hữu nhà ựược quyền thực hiện các giao dịch theo qui ựịnh của pháp luật.
Khái niệm quyền sử dụng ựất: Quyền sử dụng ựất là quyền của người sử dụng ựất, khai thác các thuộc tắnh của ựất ựai một cách hợp pháp phục vụ cho mục ựắch của mình và quyền chuyển quyền sử dụng ựất theo quy ựịnh của pháp luật.
đặc ựiểm của quyền sử dụng ựất:
- Ở Việt Nam ựất ựai thuộc sở hữu toàn dân (điều 53 Hiến pháp năm 2013 và điều 4 Luật đất ựai năm 2013) do Nhà nước làm ựại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Với tư cách là ựại diện chủ sở hữu, Nhà nước có ựầy ựủ các quyền chiếm hữu, sử dụng và ựịnh ựoạt ựất ựaị
- Nhà nước sử dụng ựất gián tiếp thông qua các tổ chức, cá nhân bằng cách giao ựất, cho thuê ựất và công nhận quyền sử dụng ựất của những người sử dụng ựất ổn ựịnh theo từng mục ựắch sử dụng.
Theo quy ựịnh của Bộ luật Dân sự năm 2005 thì quyền sử dụng nói chung là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản (điều 192). Theo ựó, quyền sử dụng ựất của người sử dụng ựất ựược hiểu là quyền về tài sản.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế
Page 19
Ngoài các nghĩa vụ cụ thể khi sử dụng ựất vào các mục ựắch khác nhau, người sử dụng ựất còn phải tuân theo các nghĩa vụ chung ựược pháp luật ựất ựai quy ựịnh như: (1) Sử dụng ựúng mục ựắch, ranh giới của thửa ựất, ựúng quy ựịnh về sử dụng ựộ sâu trong lòng ựất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng ựất và tuân theo các quy ựịnh khác của pháp luật; (2) đăng ký quyền sử dụng ựất, làm ựầy ựủ các thủ tục khi chuyển ựổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng ựất; thế chấp , góp vốn, bảo lãnh bằng quyền sử dụng ựất theo quy ựịnh của pháp luật; (3) Thực hiện các nghĩa vụ tài chắnh theo quy ựịnh của pháp luật; (4) Thực hiện các biện pháp bảo vệ ựất; (5) Tuân theo các quy ựịnh về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại ựến lợi ắch hợp pháp của người sử dụng ựất có liên quan; (6) Tuân theo các quy ựịnh của pháp luật về tìm thấy vật trong lòng ựất; (7) Giao lại ựất khi Nhà nước có quyết ựịnh thu hồi hoặc khi hết thời hạn sử dụng ựất.
đấu giá quyền sử dụng ựất ựể giao ựất có thu tiền sử dụng ựất hoặc cho thuê ựất
Theo quy ựịnh tại điều 55 và điều 56 Luật đất ựai năm 2013 và Quyết ựịnh số 216/2005/Qđ-TTg ngày 31/8/2005 của Thủ tướng Chắnh phủ về việc ban hành quy chế ựấu giá quyền sử dụng ựất ựể giao ựất có thu tiền sử dụng ựất hoặc cho thuê ựất thì không phải bất kỳ loại ựất nào cũng ựều ựược tham gia ựấu giá quyền sử dụng ựất. Phạm vi ựối tượng ựược tham gia ựấu giá gồm ỘTổ chức kinh tế, hộ gia ựình, cá nhân thuộc ựối tượng ựược Nhà nước giao ựất có thu tiền sử dụng ựất hoặc cho thuê ựất theo quy ựịnh của Luật ựất ựai có nhu cầu sử dụng ựất ựể thực hiện dự án ựầu tư hoặc làm nhà ở theo quy hoạch ựã ựược cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệtỢ(điều 2 Quyết ựịnh 216/2005/Qđ-TTg).
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế
Page 20
đấu giá quyền sử dụng ựất, ựấu thầu dự án có sử dụng ựất ựược thực hiện trong phạm vi sau ựây:
Một là: Nhà nước giao ựất có thu tiền sử dụng ựất, cho thuê ựất theo hình thức ựấu giá quyền sử dụng ựất hoặc ựấu thầu dự án có sử dụng ựất trong các trường hợp sau ựây:
- đầu tư xây dựng nhà ở ựể bán hoặc cho thuê;
- đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng ựể chuyển nhượng hoặc cho thuê; - Sử dụng quỹ ựất ựể tạo vốn cho ựầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng; - Sử dụng ựất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; - Cho thuê ựất thuộc quỹ ựất nông nghiệp sử dụng vào mục ựắch công ắch ựể xây sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
- Các trường hợp khác do Chắnh phủ quy ựịnh.
Hai là: Thực hiện ựấu giá quyền sử dụng ựất ựể thi hành án, xử lý hợp ựồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng ựất ựể thu hồi nợ.
Ba là: Giao ựất theo hình thức khác nay chuyển sang giao ựất có thu tiền sử dụng ựất hoặc chuyển mục ựắch sử dụng ựất; trừ trường hợp không thay ựổi chủ sử dụng ựất.
Bốn là: Các trường hợp khác do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết ựịnh.
Mặt khác, các loại ựất này ựể ựược tham gia ựấu giá thì phải thỏa mãn ựầy ựủ ba ựiều kiện theo quy ựịnh tại điều 5 Quyết ựịnh 216 như sau:
- đã có quy hoạch sử dụng ựất chi tiết hoặc kế hoạch sử dụng ựất chi tiết; quy hoạch xây dựng chi tiết ựược cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy ựịnh hiện hành của pháp luật về ựất ựai, xây dựng.
- đã ựược bồi thường giải phóng mặt bằng
- Có phương án ựấu giá ựược cấp có thẩm quyền phê duyệt.