: VIET NAM VALUATION AND FINANCE
2.3. Thực trạng định giá tổ hợp văn phòng cho thuê tại công ty cổ phần Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam
giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam
Công ty VVFC đã thực hiện định giá nhiều BĐS văn phòng cho thuê trong nước nói chung và trên địa bàn Hà Nội nói riêng. Trong quá trình thực tập tại công ty, tác giả đã tham khảo một số báo cáo định giá văn phòng cho thuê và nhận thấy ví dụ về định giá tòa nhà số 18 Láng Hạ là một điển hình, thực hiện đúng quy trình định giá. Vì vậy tác giả lấy ví dụ này để minh họa cho công tác định giá văn phòng cho thuê tại công ty.
2.3.1. Xác định nhiệm vụ về định giá BĐS
Thông tin chung BĐS văn phòng cần định giá
Theo Hợp đồng thẩm định giá số 823/HĐ-VVFC/NV1 đã ký ngày 21/10/2011 ký giữa Tập đoàn Dầu khí Việt Nam và Công ty CP Định giá và Dịch vụ Tài chính Việt Nam về việc thẩm định đơn giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp sát thị trường của khu 4.373,9m2 đất do Tập đoàn Dầu khí Việt Nam đang quản lý và sử dụng tại số 18 Láng Hạ, quận Ba Đình, Thành phố Hà Nội;
a. Mục đích định giá
Để Tập đoàn Dầu khí Việt Nam làm cơ sở tham khảo trình các Sở, Ngành liên quan của Hà Nội xác định giá thuê đất theo quy định của pháp luật hiện hành;
b. Thời điểm định giá
Tại thời điểm quý IV năm 2011. c. Tài sản định giá
Đơn giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp sát thị trường của khu 4.373,9m2 đất do Tập đoàn Dầu khí Việt Nam đang quản lý và sử dụng tại số 18 Láng Hạ, quận Ba Đình, Thành phố Hà Nội;
d. Căn cứ định giá
Các văn bản pháp qui về định giá:
- Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 26 tháng 4 năm 2002; - Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25 tháng 12 năm 2003 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của pháp lệnh Giá;
- Nghị định số 75/2008/NĐ-CP ngày 09/6/2008 v/v sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 170/NĐ-CP ngày 25/12/2003;
- Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005 của chính phủ về Thẩm định giá;
- Thông tư số 15/2004/TT-BTC ngày 9 tháng 3 năm 2003 của Bộ tài chính hướng dẫn thực hiện nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25 tháng 12 năm 2003 của chính phủ;
- Thông tư số 17/2006/TT-BTC ngày 13 tháng 3 năm 2006 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03 tháng 8 năm 2005 của Chính phủ vê thẩm định giá;
- Thông tư số 104/2008/TT-BTC ngày 13 tháng 11 năm 2008 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25 tháng 12 năm 2003 của Chính phủ quy định một số điều của Pháp lệnh giá và Nghị định 75/2008/NĐ-CP ngày 09/6/2008 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25/12/2003;
- Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 của Bộ tài chính v/v “Ban hành 3 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam” (đợt 1);
trưởng Bộ Tài chính v/v “Ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam” (đợt 2); - Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 của Bộ tài chính về việc ban hành 6 tiêu chuẩn thẩm định giá (đợt 3);
- Hợp đồng thẩm định số 823/HĐ-VVFC/NV1 đã ký ngày 21/10/2011 giữa Tập đoàn Dầu khí Việt Nam và Công ty Cổ phần Định giá và Dịch vụ Tài chính Việt Nam (VVFC);
Các văn bản pháp qui về Đất đai, kinh doanh Bất động sản:
- Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003; - Luật Nhà ở số 56/2005/QH11 ngày 29/11/2005;
- Luật Kinh doanh Bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006;
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai;
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất và Thông tư hướng dẫn số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính và Thông tư số 70/2006/TT-BTC ngày 02/8/2006 của Bộ Tài chính V/v hướng dẫn sửa đổi, bổ sung Thông tư 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính;
- Nghị định 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;
- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ V/v sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ V/v Qui định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh Bất động sản;
- Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ v/v Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở;
- Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ về sửa đổi,
bổ sung một số điều của Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất;
- Nghị định số 121/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;
- Thông tư 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ;
- Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường v/v Quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất;
- Quyết định số 59/2010/QĐ-UBND ngày 28/12/2010 của UBND TP Hà Nội v/v ban hành quy định giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2011;
Các văn bản pháp qui về Xây dựng:
- Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003;
- Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình;
- Nghị định số 112/2009/NĐ-CP ngày 14/12/2009 của Thủ tướng Chính phủ về Quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình;
- Thông tư số 04/2008/TT - BXD ngày 20/02/2008 của Bộ Xây dựng về hướng dẫn quản lý đường đô thị;
- Thông tư số 03/2009/TT-BXD ngày 26/3/2009 của Bộ Xây dựng về Quy định chi tiết một số nội dung của Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình;
- Thông tư số 04/2010/TT-BXD ngày 26/5/2010 hướng dẫn lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình;
- Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia QCVN 03: 2009/BXD về phân loại, phân cấp công trình dân dụng, công nghiệp và hạ tầng kỹ thuật khu đô thị, ban hành kèm theo Thông tư số 33/2009/TT-BXD ngày 30 tháng 9 năm 2009 của Bộ Xây dựng;
ban hành "Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng";
- Quyết định số 2868/QĐ-NHNN 29/11/2010 của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam về mưc lãi suất cơ bản bằng đồng Việt Nam;
- Quyết định số 295/QĐ-BXD ngày 22/3/2011 của Bộ Xây dựng về công bố suất vốn đầu tư xây dựng năm 2010;
- Quyết định số 47/2011/QĐ-UBND ngày 22/12/2011 của UBND TP Hà Nội v/v thu phí trông giữ xe đạp, xe máy, ôtô trên địa bàn Thành phố Hà Nội;
- Công văn số 1326 BXD-QLN ngày 08/8/2011 của Bộ Xây dựng về việc hướng dẫn kiểm kê, đánh giá lại giá trị tài sản cố định là nhà, vật kiến trúc;
Các tài liệu pháp lý do Tập đoàn Dầu khí Việt Nam cung cấp (bản sao):
- Quyết định số 1210/QĐ-UB ngày 11/3/2005 của UBND Thành phố Hà Nội về việc thu hồi 8.019,4m2 đất tại 16A đường Láng Hạ (nay là số 18 đường Láng Hạ và số 06 phố Huỳnh Thúc Kháng) phường Thành Công, quận Ba Đình; cho Tổng công ty Dầu khí Việt Nam thuê để xây dựng Trung tâm Thương mại Dầu khí Hà Nội;
- Hợp đồng thuê đất số 124-2005/TNMTNĐ-HĐTĐTN ngày 29/8/2005 ký giữa Sở Tài nguyên, Môi trường và Nhà đất Hà Nội với Tổng Công ty Dầu khí Việt Nam;
- Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất số AB 180795 do UBND Thành phố Hà Nội cấp ngày 09/8/2006;
- Quyết định số 3531/QĐ-UBND ngày 09/8/2006 của UBND Thành phố Hà Nội về việc Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Tổng công ty Dầu khí Việt Nam tại số 18 đường Láng Hạ và số 06 phố Huỳnh Thúc Kháng, phường Thành Công, quận Ba Đình, Hà Nội;
- Văn bản số 1707/QHKT-P2 ngày 19/8/2004 của Sở Quy hoạch – Kiến Trúc về việc chấp thuận Quy hoạch Tổng mặt bằng tại số 16 phố Láng Hạ, quận Ba Đình;
- Trích lục bản đồ tỷ lệ 1/200 số 55/TĐ-05 do Sở Tài nguyên môi trường và nhà đất cấp ngày 04/4/2006;
- Quyết định số 5250/QĐ-HĐQT ngày 27/9/2005 của Hội đồng quản trị
Tổng công ty Dầu khí Việt Nam về việc phê duyệt tổng dự toán công trình “Trung tâm Thương mại Dầu khí Hà Nội”;
- Quyết định số 5246/QĐ-HĐQT ngày 27/9/2005 của Hội đồng quản trị Tổng công ty Dầu khí Việt Nam về việc phê duyệt điều chỉnh Tổng mức đầu tư công trình “Trung tâm Thương mại Dầu khí Hà Nội”;
- Bản vẽ hoàn công công trình tòa nhà số 18 Láng Hạ;