- Phương pháp thu nhập: là phương pháp định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản
2.4.2.Tồn tại và nguyên nhân
a. Tồn tại
- Hạn chế trong quá trình thu thập, xử lý thông tin
Công ty chưa có một hệ thống quản lý và lưu trữ thông tin nên mỗi khi định giá một loại BĐS thì định giá viên phải tự tìm kiếm thông tin gây mất nhiều thời gian. Hơn nữa, những thông tin thu thập được còn manh mún, chưa có hê thống . Mặt khác do mỗi văn phòng cho thuê đều có những nét đặc trưng riêng nên việc tìm kiếm thông tin của bất động sản có các nét tương đồng với bất động sản cần định giá: điều kiện pháp lý, cách thanh toán, động cơ bán, vị trí, đặc điểm vật lý...thì rất khóvà có sự khác biệt giữa thời điểm bán; thông tin giao dịch thường diễn ra trước thời điểm cần định giá mục tiêu, do dó thị trường biến động, giá cả sẽ thay đổi thì các thông tin có được về BĐS so sánh nhanh chóng trở nên lạc hậu trong thời gian ngắn làm ảnh hưởng tới chất lượng định giá. Ngoài ra một số định giá viên chỉ lệ thuộc vào những thông tin có sẵn, không khảo sát hiện trường nên gây ra những sai sót khi định giá.
- Hạn chế trong việc sử dụng các phương pháp định giá tại công ty
+ Phương pháp thu nhập
Định giá viên phân tích và đánh giá doanh thu hàng năm của BĐS, xem nó có khả thi hay không , tính toán, xác định chi phí , phân tích đánh giá tỷ lệ lãi phù hợp, định giá viên có thể phân tích dựa vào tỷ lệ lãi của những BĐS tương tự. Trong ví dụ định giá văn phòng cho thuê ở trên định giá viên áp dụng tỷ lệ chiết khấu được tính nội suy dựa trên lãi suất của Ngân hàng nhà nước Việt Nam là 9%/năm, điều chỉnh hệ số 1,5 lần là 13,5%. Đây là tỷ lệ được áp dụng phổ biến trong định giá BĐS Việt Nam tuy nhiên trong thực tế trong việc đánh giá giá trị của BĐS, do còn có tỷ lệ rủi ro cho nên tỷ lệ chiết khấu thường lấy trong khoảng 13% - 15%, thường áp dụng theo công thức:
Tỷ lệ chiết khấu = Tỷ suất lợi nhuận đầu tư không rủi ro + phụ phí rủi ro Tỷ suất lợi nhuận đầu tư không rủi ro = Lãi suất trái phiếu chính phủ kỳ hạn 10 năm = Lãi suất thực + Tỷ lệ lạm phát
Nếu đưa tỷ suất chiết khấu lên cao thì dự án bị thua lỗ còn đưa tỷ suất chiết khấu xuống thấp thì không phù hợp với thực tế do đó khách hàng không chấp nhận.
Có hai lý do cho việc sử dụng lãi suất tiền vay của chính phủ làm tỷ lệ chiết khấu: thứ nhất, lãi suất tiền vay của chính phủ thể hiện chi phí vốn sử dụng để xây dựng các công trình có tính chất sở hữu công cộng. Thứ hai, đây là một chỉ số lãi suất không có rủi ro, rất phù hợp với các dự án đầu tư tuy nhiên thì lãi suất vay dài hạn chính phủ không còn đáp ứng được tính thời sự của thị trường lãi suất hiện tại. Sự biến động trong sức mua của tiền có tác động đến mức lãi suất thực tế, trong đó bao gồm cả lãi suất trái phiếu chính phủ vì vậy việc sử dụng rộng rãi lãi suất vay dài hạn của chính phủ không còn được coi là môt chỉ số đáng tin cậy giảm tính chính xác của kết quả định giá
+ Phương pháp so sánh
• Đối với BĐS tạo ra thu nhập như văn phòng cho thuê thì phương pháp so sánh chưa phân tích được thu nhập ròng hàng năm của BĐS cần định giá mang lại giá trị của BĐS
•Trong quá trình điều chỉnh giữa BĐS so sánh và BĐS định giá, định giá viên của công ty VVFC gặp nhiều khó khăn trong việc phân tích một cách chính xác các yếu tố tác động để tìm ra sự giống nhau và khác nhau giữa BĐS định giá và BĐS so sánh, từ đó để định lượng ra các yếu tố điều chỉnh. Các tỷ lệ mà định giá viên đưa ra chỉ là sự một sự ước tính, phần lớn vẫn còn dựa vào ý kiến chủ quan, kinh nghiệm làm việc thực tế của người định giá.
•Khi sử dụng phương pháp so sánh định giá viên phải các BĐS tương tự đã giao dich trên thị trường để so sánh với BĐS mục tiêu. Tuy nhiên không phải lúc nào cũng tìm được các BĐS so sánh phù hợp bởi thông tin giao dịch thường diễn ra trước thời điểm cần định giá BĐS mục tiêu, khi thị trường biến động, các thông tin có được về BĐS so sánh nhanh chóng trở nên lạc hậu trong thời gian ngắn.
+ Phương pháp chi phí
•Một số định giá viên khó khăn trong việc xác định, tính toán chi phí một cách chính xác bởi khi sử dụng phương pháp chi phí thì phải căn cứ vào chi phí để ước tính giá trị BĐS do đó sẽ phải tính nhiều bảng biểu dễ gây nhầm lẫn và sai sót trong khâu tính toán. Mặt khác, định giá viên cần phải nắm vững được những quy định hiện hành về đơn giá xây dựng đồng thời cũng phải tìm hiểu thêm giá trị thị trường của từng loại vật liệu xây dựng công trình gắn liền với đất thì mới có thể định giá được. Thực tế hiện nay các phần lớn các định giá viên chưa được đào tạo
kỹ thuật hoặc trình độ để tiến hành các nghiên cứu các chi tiết cấu thành nên công trình xây dựng nên khó khăn trong việc định giá các vật liệu cấu thành.
•Trong ví dụ đinh giá văn phòng cho thuê ở trên, định giá viên của công ty đã sử dụng suất vốn đầu tư để phân tích chi phí từ BĐS để từ đó tìm ra giá trị thị trường. Nhưng khi thị trường biến động thì chi phí và giá thuê có thể thay đổi lên hay xuống mà suất vốn đầu tư do Bộ xây dựng quy định được thay đổi qua từng năm do đó nếu mà trong cùng một năm mà chi phí và giá thuê thay đổi trong khi đó suất vốn đầu tư vẫn giữ nguyên, điều này khiến định giá viên khó có thể ước lượng chính xác và làm ảnh hưởng tới kết quả định giá.
b. Nguyên nhân
- Hạn chế công tác quản lý nhân viên
+ Số lượng nhân viên trong phòng định giá bất động sản còn ít điều này dẫn đến hiện tượng trong cùng một thời điểm có thể có nhiều khách hàng tìm đến công ty yêu cầu định giá thì sẽ bị chồng chéo và cán bộ định giá sẽ không có nhiều thời gian để tìm hiểu kỹ về bất động sản định giá cũng như thời gian để tiến hành thu thập, phân tích thông tin.
+ Hiếm khi tổ chức các buổi toạ đàm, hội thảo để giải đáp khó khăn, vướng mắc của các định giá viên trong hoạt động định giá.
+ Công ty chưa có một bộ phận thực hiện chức năng kiểm định, kiểm duyệt báo cáo định giá của các chuyên viên.
- Hạn chế trong đội ngũ nhân viên
Muốn định giá được bất động sản đòi hỏi định giá viên phải sử dụng tất cả những kiến thức, sự hiểu biết của họ về bất động sản, thị trường kết hợp với các phương pháp định giá phù hợp để xác định giá trị của bất động sản cần định giá. Yêu cầu đặt ra đối với người định giá là phải có kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm làm việc thực tế vì vậy công ty vẫn còn tồn tại những mặt hạn chế sau:
+ Về phong làm việc của đội ngũ cán bộ nhân viên: tác phong làm việc còn mang nặng tính quan liên, thờ ơ, lãnh đãm....từ đó ảnh hưởng đến chất lượng định giá của công ty bởi tiền thân của công ty trước kia là Trung Tâm Thẩm định giá trực thuộc Bộ Tài Chính, hoạt động dưới hình thức là một đơn vị hành chính sự nghiệp trực thuộc Bộ Tài Chính.
+ Trong khi tiến hành định giá bất động sản một số định giá viên chỉ phụ thuộc vào những thông tin sẵn có do khách hàng cung cấp mà không tiến hành điều tra, khảo sát để thu thập thông tin hoặc chỉ căn cứ vào kiến thức và kinh nghiệm làm việc thực tế để ước tính giá trị thị trường của bất động sản. Tuy chỉ có ở một bộ phận nhỏ trong các định giá viên của công ty nhưng nó cũng gây ra tác động xấu làm giảm uy tín của công ty.
Đó là những nguyên nhân chủ quan xuất phát từ phía công ty ngoài ra còn có những nguyên nhân khách quan ở bên ngoài công ty như là:
+ Hoạt động định giá bất động sản ở Việt Nam chưa phát triển theo kịp với xu thế và yêu cầu khách quan trên thế giới. Hệ thống văn bản pháp luật về định giá đã được ban hành tuy nhiên chưa đầy đủ và cụ thể cho riêng loại hình bất động sản do vậy mà chưa tạo được hành lang pháp lý cho các cá nhân, tổ chức tham gia trên thị trường gây khó khăn trong việc định giá; những chế tài xử phạt chưa đủ sức nặng để quản lý, dẫn dắt thị trường một cách đúng hướng..
+ Hạn chế của thông tin trên thị trường bất động sản: nguồn thông tin trên thị trường còn hạn chế và thiếu tính chính xác. Nguyên nhân do các cá nhân, tổ chức muốn giảm bớt tiền thuế, lệ phí cho nên khai giảm giá trị BĐS giao dịch so với giá trị thực của nó. Mặt khác những thông tin ở các sàn giao dich, văn phòng môi giới thì nhỏ lẻ, manh mún, độ chính xác không cao. Do đó mà định giá viên thu thập không mang tính hệ thống và cũng không có độ chính xác cao làm ảnh hưởng chất lượng kết quả định giá. Hơn nữa các thông tin liên quan đến quy hoạch chưa được công khai hoá nếu bất động sản định giá đó nằm trong vùng quy hoạch khiến người định giá gặp rất nhiều khó khăn trong việc đánh giá chính xác về những ảnh hưởng của chính sách quy hoạch đối với bất động sản được định giá.
+ Một phần hạn chế nữa đó là hiện nay vẫn còn tồn tại nhiều công ty, tổ chức, cá nhân hoạt động trong lĩnh vực định giá bất động sản không có đủ những giấy tờ pháp lý cần thiết và chưa có giấy phép chứng nhận định giá bất động sản ở trên thị trường . Do đó chi phí tiến hành định giá của họ sẽ thấp hơn làm giảm số lượng khách hàng kí hợp đồng định giá với công ty.
CHƯƠNG 3 (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});