Một là, người bị THĐ có đủ các điều kiện tại Khoản 1, 2, 3, 4, 5, 7, 9, 10 và 11, Điều 8, NĐ số 197/2004/NĐ-CP; từ Điều 44 đến Điều 46, NĐ số 84/2007/NĐ-CP và Điều 14, NĐ số 69/2009/NĐ-CP thì được bồi thường. Trường hợp không đủ các điều kiện được bồi thường thì UBND cấp tỉnh sẽ xem xét hỗ trợ. Trên địa bàn quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội hiện đang áp dụng theo Điều 7, Quyết định (QĐ) số 108/QĐ-UBND ngày 29/9/2009 của UBND thành phố Hà Nội ban hành Quy định về BT, HT và TĐC khi NNTHĐ trên địa bàn thành phố Hà Nội (sau đây gọi tắt là QĐ số 108/2009/QĐ- UBND), theo đó người bị THĐ được BT, HT về đất khi có một trong các điều kiện sau:
(i) Có giấy chứng nhận (GCN) quyền SDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai.
(ii) Có quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai.
(iii) HGĐ, cá nhân đang SDĐ ổn định, được UBND cấp xã xác nhận không có tranh chấp và có một trong các loại giấy tờ sau: những giấy tờ về
27
quyền được SDĐ đai trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa XHCN Việt Nam; GCN quyền SDĐ tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính; giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho QSDĐ hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất; giấy tờ chuyển nhượng QSDĐ, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993, nay được UBND cấp xã xác nhận là đất sử dụng trước 15/10/1993.
(iv) HGĐ, cá nhân đang SDĐ có một trong các loại giấy tờ tại trường hợp (iii)mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển nhượng quyền SDĐ có chữ ký của các bên liên quan, nhưng đến tại thời điểm có quyết định thu hồi chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền SDĐ theo quy định của pháp luật, nay được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp.
(v) HGĐ, cá nhân đang SDĐ không có các loại giấy tờ quy định tại trường hợp (i), (ii), (iii), nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993, nay được UBND cấp xã xác nhận là đất đó không có tranh chấp và không có một trong các hành vi vi phạm sau: vi phạm quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt và công khai; vi phạm quy hoạch chi tiết mặt bằng xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt và công khai đối với diện tích đất đã giao cho tổ chức, cộng đồng dân cư quản lý; lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng đã được công bố, cắm mốc; lấn, chiếm lòng đường, lề đường, vỉa hè đã có chỉ giới xây dựng; lấn, chiếm đất sử dụng cho mục đích công cộng, đất chuyên dùng, đất của tổ chức, đất chưa sử dụng và các trường hợp vi phạm khác đã có văn bản ngăn chặn nhưng người SDĐ vẫn cố tình vi phạm.
(vi) HGĐ, cá nhân được SDĐ theo bản án hoặc quyết định của tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.
28
(vii) HGĐ, cá nhân đang SDĐ được pháp luật công nhận về quyền SDĐ mà trước thời điểm LĐĐ 1987 có hiệu lực, Nhà nước đã có quyết định quản lý trong quá trình thực hiện chính sách đất đai nhưng trong thực tế Nhà nước chưa quản lý HGĐ, cá nhân đó vẫn sử dụng.
(viii) Cộng đồng dân cư đang SDĐ có các công trình là đình, đền, chùa, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ, được UBND cấp xã nơi có đất bị thu hồi xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng và không có tranh chấp.
(ix) Tổ chức SDĐ trong các trường hợp: đất được Nhà nước giao có thu tiền SDĐ không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước; đất nhận chuyển nhượng của người SDĐ hợp pháp mà tiền trả cho việc chuyển nhượng không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước; đất sử dụng có nguồn gốc hợp pháp từ HGĐ, cá nhân.
(x)Gồm tất cả các trường hợp SDĐ dưới đây:
- Đất đã được sử dụng từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/07/2004 nhưng không có một trong các điều kiện nêu tại trường hợp (i), (ii), (iii), (iv), (v), (vi), (vii), không phải là đất được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01/07/2004 đã nộp tiền SDĐ mà chưa được cấp GCN, không thuộc trường hợp sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, nay được UBND cấp xã xác nhận đất đó không có tranh chấp. Với các trường hợp này, việc BT, HT được thực hiện như sau: nếu đất đang sử dụng thuộc nhóm đất nông nghiệp mà người đang SDĐ là HGĐ, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất nông nghiệp do UBND thành phố quy định ban hành hàng năm, diện tích bồi thường tính theo diện tích thực tế bị thu hồi nhưng tối đa không quá hạn mức giao tại địa phương (trừ diện tích đất vượt hạn mức do được thừa kế, tặng cho, nhận chuyển nhượng của người khác, tự khai hoang theo quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt); nếu đất đang sử dụng là đất có nhà ở và không thuộc một trong các trường hợp vi phạm đã nêu tại trường hợp (v) thì người đang SDĐ được bồi thường bằng
29
giá đất ở đối với phần diện tích nằm trong hạn mức công nhận đất ở theo quy định hiện hành (hạn mức tính trên toàn bộ diện tích thực tế đang sử dụng của một chủ SDĐ) nhưng không vượt diện tích đất ở thực tế thu hồi và phải khấu trừ 50% giá đất ở. Phần diện tích vượt hạn mức công nhận đất ở và phần diện tích đất nông nghiệp, vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở nhưng không được công nhận là đất ở thì được hỗ trợ bằng 40% giá đất ở trong cùng thửa đất có nhà ở của HGĐ, cá nhân.
- Đất được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01/7/2004 nhưng người đang SDĐ đã nộp tiền cho cơ quan, tổ chức để được SDĐ mà chưa được cấp GCN quyền SDĐ và được UBND cấp xã xác nhận là đất không tranh chấp. Việc BT, HT về đất được thực hiện như sau: nếu SDĐ trước ngày 15/10/1993 thì người đang SDĐ được bồi thường về đất đối với diện tích và loại đất được giao; nếu SDĐ trong khoảng thời gian từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004, đối với đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở được BT, HT toàn bộ diện tích được giao và BT, HT về đất ở trong hạn mức giao đất theo quy định hiện hành; diện tích đất được giao là đất ở nhưng ngoài hạn mức giao theo quy định hiện hành được bồi thường về đất nhưng phải khấu trừ tiền sử dụng đất bằng 50% giá đất ở.
- Chủ sử dụng nhà ở thuê của Nhà nước hoặc do cơ quan tự quản phân cho cán bộ, công nhân viên cơ quan trước 15/10/1993, có khuôn viên đất sử dụng riêng, nếu được cơ quan chủ quản và UBND cấp xã xác nhận toàn bộ khuôn viên đất sử dụng ổn định trước 1/7/2004 là không tranh chấp, không vi phạm một trong các trường hợp tại trường hợp (v) thì được BT, HT như sau: trường hợp diện tích ghi trong quyết định phân, hợp đồng cho thuê nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở theo quy định hiện hành hoặc trong quyết định phân, hợp đồng thuê không ghi rõ diện tích đất ở thì được bồi thường theo giá đất ở đối với diện tích đất trong hạn mức công nhận đất ở, nhưng không vượt diện tích đất ở thực tế bị thu hồi và phải khấu trừ nghĩa vụ tài
30
chính theo quy định hiện hành của Nhà nước, phần diện tích vượt hạn mức công nhận chỉ được hỗ trợ công tôn tạo 50.000 đồng/m2; trường hợp diện tích đất ghi trong quyết định phân, hợp đồng thuê lớn hơn hạn mức công nhận đất ở theo quy định hiện hành thì được bồi thường bằng đất ở đối với diện tích đất ở ghi trong quyết định phân, hợp đồng cho thuê, nhưng không vượt diện tích đất thực tế thu hồi và phải khấu trừ nghĩa vụ tài chính theo quy định hiện hành của Nhà nước khi bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê theo NĐ số 61/1994/NĐ-CP ngày 5/7/1994, phần vượt hạn mức chỉ được hỗ trợ công tôn tạo 50.000 đồng/m2.
- Chủ SDĐ ở do tổ chức, cơ quan được Nhà nước giao đất không thu tiền SDĐ hoặc được Nhà nước cho thuê đất, tự chuyển mục đích SDĐ sang làm nhà ở và đã phân phối đất ở cho cán bộ, công nhân viên của tổ chức, cơ quan từ ngày 15/10/1993 đến trước 1/7/2004, có khuôn viên đất sử dụng riêng, nếu được cơ quan chủ quản và UBND cấp xã xác nhận toàn bộ khuôn viên đất sử dụng ổn định trước ngày 1/7/2004 là không tranh chấp, không thuộc một trong những trường hợp vi phạm tại trường hợp (v) thì được BT, HT về đất như sau: được bồi thường theo giá đất ở đối với diện tích đất trong hạn mức, giao đất ở mới theo quy định hiện hành nhưng không vượt diện tích đất ở thực tế bị thu hồi và phải khấu trừ nghĩa vụ tài chính bằng 50% giá đất ở; phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở mới trong khuôn viên thửa đất ở của HGĐ, cá nhân bị thu hồi (nếu có) chỉ được hỗ trợ công tôn tạo bằng 50.000 đồng/m2
.
Hai là, người bị THĐ đang SDĐ vào mục đích nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền SDĐ tính theo giá đất tại thời điểm quyết định thu hồi; trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mới hoặc giao đất ở TĐC hoặc nhà ở TĐC, nếu có chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệch đó được thanh toán bằng tiền theo quy định sau: trường hợp
31
tiền BT, HT lớn hơn tiền SDĐ ở hoặc tiền mua nhà ở tại khu TĐC thì người TĐC được phần nhận phần chênh lệch; trường hợp tiền BT, HT nhỏ hơn tiền SDĐ ở hoặc tiền mua nhà ở TĐC thì người TĐC phải nộp phần chênh lệch, trừ trường hợp HGĐ, cá nhân nhận đất ở, nhà ở TĐC mà số tiền được BT, HT nhỏ hơn giá trị một suất TĐC tối thiểu thì được hỗ trợ khoản chênh lệch đó, nếu không nhận đất ở, nhà ở tại khu TĐC thì được nhận tiền tương đương với khoản chênh lệch đó (Khoản 2, Điều 14, NĐ số 69/2009/NĐ-CP).
Hiện nay, do đặc thù không có điều kiện về quỹ đất, UBND thành phố Hà Nội đã hướng dẫn các quận, huyện trên địa bàn thành phố thực hiện cho phù hợp với thực tế của địa phương, trong đó quận Tây Hồ áp dụng quy định: “NNTHĐ của người đang sử dụng vào mục đích nào thì được bồi thường bằng tiền là giá trị quyền SDĐ tính theo giá tại thời điểm quyết định thu hồi đất” (Khoản 2, Điều 8, QĐ số 108/2009/QĐ-UBND).
Ba là, người SDĐ được bồi thường khi NNTHĐ mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật thì phải trừ đi khoản tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền được BT, HT để hoàn trả ngân sách Nhà nước.
Bốn là, Nhà nước điều tiết một phần lợi ích từ việc thu hồi, chuyển mục đích SDĐ để thực hiện các khoản hỗ trợ cho người SDĐ như: hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ TĐC đối với trường hợp THĐ ở, hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất, hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề và tạo việc làm đối với trường hợp THĐ nông nghiệp, hỗ trợ THĐ nông nghiệp trong khu dân cư, đất vườn, ao không được công nhận là đất ở và hỗ trợ khác.
Ngoài ra, nhằm đảm bảo việc SDĐ trên cơ sở quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (QH, KHSDĐ) đã được quyết định xét duyệt, đảm bảo đất được sử dụng đúng mục đích mà cơ quan có thẩm quyền cho phép và đảm bảo sự công bằng trong việc SDĐ giữa các chủ thể SDĐ với nhau. UBND thành phố Hà
32
Nội đã quy định: người được Nhà nước giao SDĐ nông nghiệp theo quy định của pháp luật tự ý sử dụng làm đất phi nông nghiệp thì chỉ được bồi thường theo giá đất nông nghiệp; người được Nhà nước giao sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở nhưng tự ý sử dụng làm đất ở thì chỉ được bồi thường theo giá đất phí nông nghiệp không phải là đất ở trừ trường hợp đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp của HGĐ, cá nhân có nguồn gốc là đất ở đã được giao sử dụng ổn định lâu dài hoặc có đủ điều kiện được cấp GCN quyền SDĐ ở, khi Nhà nước thu hồi được bồi thường theo giá đất ở (Khoản 4, Điều 8, QĐ số 108/2009/QĐ-UBND).